【策劃人語】
時入年中,房地產(chǎn)調(diào)控仍然呈現(xiàn)膠著狀態(tài),國家發(fā)改委、社科院連發(fā)報告,直陳房價上漲壓力及供應(yīng)結(jié)構(gòu)僵局,市場從中國經(jīng)濟發(fā)展、金融投資的宏觀面出發(fā),對今年控制房價漲幅在5%以下的信心明顯不足。另一方面,可喜的是,執(zhí)政方的主觀能動性方面的調(diào)控日趨成熟。典型現(xiàn)象是,建設(shè)部房地產(chǎn)司司長沈建中日前指出,今年重點查處的11類涉房地產(chǎn)案中,除傳統(tǒng)的土地、規(guī)劃、拆遷等傳統(tǒng)監(jiān)管內(nèi)容外,多個新的監(jiān)管重點浮出水面,北京等地關(guān)于官員買房的監(jiān)管也被市場認(rèn)作切實反腐的主動出擊點。
公積金監(jiān)管、房產(chǎn)估價規(guī)范、預(yù)售款監(jiān)管、集資建房規(guī)范、官商勾結(jié)下的官員低價買房的查處等五個新重點,正成為樓市調(diào)控“暗戰(zhàn)”白熱化的導(dǎo)火索。
公積金監(jiān)管:堵截另類投資源
沈建中的十一類重點查處的涉房地產(chǎn)案包括:土地、規(guī)劃、拆遷、開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)金融、住房公積、估價、交易資金監(jiān)管、預(yù)售款監(jiān)管、集資建房以及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)制等環(huán)節(jié)的官商勾結(jié)行為。
盡管上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍等專家并不認(rèn)同建設(shè)部可以獨擔(dān)眾多監(jiān)管責(zé)任,但面對政府部門不斷擴展的監(jiān)管意識,業(yè)界仍覺喜人。
“其中住房公積金使用情況大檢查雖然早在去年年中就已經(jīng)展開一輪,但從官方表態(tài)來看,公積金日常監(jiān)管可能加大力度!狈治鋈耸恐赋觥
去年8月,華東某城市公積金管理中心相關(guān)人士確認(rèn),國家審計署主導(dǎo)的公積金審查組低調(diào)進駐,對其財務(wù)運營和業(yè)務(wù)合規(guī)進行全面檢查。隨著上海廣州等地社;饐栴}的暴露,相關(guān)公共資金管理機構(gòu)的資金使用開始進入審計視野。
“作為民眾的保命錢,保障類基金一旦出現(xiàn)違規(guī)投資,等于觸到了最敏感的法律高壓線!鄙虾J幸晃唤鹑趯<医榻B。據(jù)了解,一些公共資金管理機構(gòu)的資金除涉嫌參與高速公路投資外,還為大量的房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)提供委托貸款。這些高風(fēng)險投資從未在政策中圈入“合規(guī)”范圍。
規(guī)范估價:防范隱性黑手
沈建中提到的又一個新的監(jiān)管重點是估價環(huán)節(jié)!斑@也可以說是觸及了又一個房地產(chǎn)金融泡沫的根源!鄙虾5腊钔顿Y公司總經(jīng)理林榮時介紹,“如果估價環(huán)節(jié)失守,金融機構(gòu)的房地產(chǎn)壞賬就難以避免!
估價環(huán)節(jié)之所以重要,原因在于它是房地產(chǎn)進行抵押貸款的重要依據(jù)。此前,記者以房東身份向上海某大型中介機構(gòu)的一位分店經(jīng)理咨詢,是否可以將房產(chǎn)抵押進行加按揭貸款,將資金轉(zhuǎn)入股市投資。該經(jīng)理稱,不僅可以加按揭貸款,而且可以貸出比房產(chǎn)真實價格高出很多的信貸額,“只要在評估環(huán)節(jié)增加估價值就可以了!痹摻(jīng)理語氣頗為輕松。
比如,一套只有100萬元的房產(chǎn),最高貸款額為七成,即70萬元,但如在估價環(huán)節(jié)估到120萬,七成貸款即為84萬元,與真實的房產(chǎn)價格相比,首付18萬元的成本就比原來大大降低。
與此類似,一個大型商業(yè)物業(yè)項目也可能通過做高估價的方式套取更多貸款。“一個在建項目,成本只有20億元,按照在建項目貸款額最高五至六成的規(guī)定,這個項目的貸款額只有10億元左右,但是卻貸出了超過25億的款項,明顯是有問題的!鄙虾R晃婚_發(fā)商在介紹一個商業(yè)項目時稱。
盡管此后央行等部門明確提出將對加按揭貸款等套現(xiàn)入股市的行為進行嚴(yán)格監(jiān)管,但市場人士介紹,在估價環(huán)節(jié)做些“手腳”,以便套取貸款,是最有效的融資方式之一。而李戰(zhàn)軍表示,要想切實加大估價環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度,需要央行、建設(shè)部等多個政府部門的協(xié)同聯(lián)動。
預(yù)售款監(jiān)管:新政在弦
繼本報獨家報道建設(shè)部等部門醞釀對商品房預(yù)售款實現(xiàn)專戶監(jiān)管后,近日有消息稱,監(jiān)管商品房預(yù)售款的文件正由北京市建委房屋市場管理處加緊制定。此文件正是在建設(shè)部的要求下制定的,最快將于五月中旬推出。再結(jié)合沈建忠關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的提議,市場已經(jīng)初步形成共識,一個由央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部共同負(fù)責(zé)的商品房預(yù)售款專戶管理政策即將浮出水面。
消息人士透露,目前已經(jīng)確定的框架是,開發(fā)商需要在銀行設(shè)立一個預(yù)售款“專用賬戶”,要劃撥該賬戶的資金,必須先遞交相關(guān)申請和證明文件,在不同預(yù)售樓盤之間調(diào)度預(yù)售資金的行為可能被禁止。這意味著,每個預(yù)售項目都必須進行封閉資金運作,即資金只能用于同一樓盤的建設(shè)款和其他費用支付!斑@主要是為了防止建設(shè)工程款拖欠,以及防止樓盤資金挪用造成的爛尾風(fēng)險!毕嚓P(guān)人士稱。
眾多接受采訪的開發(fā)商稱,預(yù)售款專戶管理可能對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響,一直以來,將預(yù)售款挪用于其他項目甚至產(chǎn)業(yè)的做法已經(jīng)在業(yè)內(nèi)非常普遍!暗⒉慌懦鞯卦诒O(jiān)管執(zhí)行過程中的力度不一!蹦暇┮患议_發(fā)商老總表示。
嚴(yán)打官員違規(guī):反腐深入
“反腐工作不應(yīng)只集中在少數(shù)大案要案上,更應(yīng)該向涉及資金額度較小,但大量存在于市場的腐敗行為傾斜。后者往往是導(dǎo)致社會深層問題堆積不除的根本。”市場相關(guān)人士評價。
根據(jù)最新的消息,今年北京市反腐工作將加強五個清理糾正重點,其中兩項涉及房地產(chǎn),即:官員在商品房買賣置換中以明顯低于市場價格購置或以劣換優(yōu)謀取不正當(dāng)利益;還有以借為名占用他人住房等。
北京市紀(jì)委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,這些腐敗形式都與近年來迅速發(fā)展的經(jīng)濟形態(tài)密切相關(guān),與之伴生的一些經(jīng)濟生活方式,正在成為某些腐敗分子借以斂財?shù)男虑馈?/p>
此前,央視新聞?wù){(diào)查一期節(jié)目也將關(guān)注點集中在上海某樓盤的多種違規(guī)操作上。如某些利益集團操作項目虛增開發(fā)成本,轉(zhuǎn)移國企收入,相關(guān)高層低價囤房等。
經(jīng)濟學(xué)者郎咸平表示,目前中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心,腐敗本質(zhì)是房價、地價上漲的根源。
規(guī)范集資建房:排除困境
此輪集資建房的興起始于北京、溫州等地的個人行為,隨后又發(fā)展到廣州等地鼓勵單位集資建房的政策松口。
2005年開始,北京、溫州等地相繼傳出個人集資建房的方案,但受制于資金監(jiān)管、開發(fā)銷售流程管理、招拍掛成本等眾多因素,除溫州個案有所進展外,多數(shù)集資建房案例流于前期論證和召集。到今年4月初,廣州廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房曝光,使不少人把單位自建房當(dāng)成是扭轉(zhuǎn)房價走勢的最后一根稻草。廣州市政府則高調(diào)表示,鼓勵單位自建房,來充實中低價房市場供給。
對此,廣州、上海等地眾多專家表達(dá)了明確的反對意見。上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉明確表示,因為以自有土地提供自建房的單位都是效益較好,職工待遇比較高的企業(yè)、機構(gòu),這種自建房不利于解決因最低收入者無法實現(xiàn)居住需求的社會矛盾。而這些沒有交納土地出讓金的住宅用地,反而享受日益發(fā)展的城市配套設(shè)施,是對全社會財富收入的不公平占有。而政府對單位自建房的鼓勵,更是政府推卸住房保障責(zé)任的體現(xiàn)。
“加強對集資建房監(jiān)管,說明最高執(zhí)政層已經(jīng)意識到個人和單位集資建房可能帶來的諸多問題。雖然在目前法規(guī)下沒有對這種行為的直接限制,但是集資建房一旦進入到執(zhí)行階段,其可能涉及的復(fù)雜問題就會層出不窮!睂<冶硎。(柯鵬 于兵兵)