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業(yè)內(nèi)人士搭脈上海樓市 土地增值稅傳遞抑制信號
2007年06月22日 11:15 來源:上海證券報

  嘉賓:吳曉峰 美國高德量行上海公司董事

  鄧翊軍 滿堂紅上海置業(yè)有限公司總經(jīng)理

  王 磊 美聯(lián)物業(yè)上海交易管理部高級經(jīng)理

  蔣麗敏 21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域副總經(jīng)理

  日前,上海市地方稅務(wù)局就上海個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題發(fā)出通知。通知規(guī)定,從2007年7月15日起,個人轉(zhuǎn)讓非普通住房,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可實行核定征收土地增值稅辦法;對個人轉(zhuǎn)讓普通住房則仍暫免征收土地增值稅。

  上海市地方稅務(wù)局還發(fā)出通知,明確了上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造房屋出售的,暫統(tǒng)一按收入的1%預(yù)征土地增值稅,而對按有關(guān)規(guī)定建設(shè)并出售的配套商品房和中低價普通商品房,暫不實行預(yù)征辦法。

  對于上海落實國家土地增值稅政策的舉措,市場認(rèn)為,開征非普通住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅,體現(xiàn)出上海政府通過提高交易成本來進(jìn)一步抑制投資投機(jī),變相地為樓市降溫的意圖;預(yù)征土地增值稅則是上海將對開發(fā)商展開土地增值稅清算的一個信號。

  本周,“中國證券網(wǎng)”上證第一演播室與“搜狐網(wǎng)焦點房地產(chǎn)網(wǎng)”合作,就土地增值稅傳遞的調(diào)整信號展開聯(lián)動的業(yè)內(nèi)大討論。

  目的:平抑房價規(guī)范市場

  主持人:非普通住房開征土地增值稅,有人說雖然這個措施是有關(guān)二手房的,但可能會產(chǎn)生一二手房市場的聯(lián)動影響。此外,上海這次暫統(tǒng)一按收入的1%向開發(fā)商預(yù)征土地增值稅,對一手房市場可能也會有影響。您怎么判斷?

  吳曉峰:以目前上海樓市的情況來看,稅務(wù)部門此舉對市場并無太大影響。一是此次征稅與非普通住房的售價相比,比例相對較;二是上海樓市經(jīng)過2年多的宏觀調(diào)控已逐漸成熟,不論出售方還是購房者對政策的承受力較之前已不可同日而語;三是上海樓市正處于升溫期,不會因為金額不大的收費(fèi)影響購房熱情;四是此次政策比市場曾預(yù)期的要溫和許多,還是心理作用大于實際作用。

  而對于向開發(fā)商預(yù)征1%土地增值稅,此稅為已有稅種,并在上海早已執(zhí)行,對于上海開發(fā)商來講應(yīng)該早已在開發(fā)成本之內(nèi)。不同的是,以往的做法是對納稅人按照銷售額(約0.5%-3%)進(jìn)行預(yù)征,在項目竣工時再清算,而上海這次只是更為明確預(yù)征的額度,對樓市也不會造成太大影響。

  應(yīng)該說,上海進(jìn)一步落實土地增值稅政策,意在通過完善稅收制度的同時起到平抑房價的作用。但我們從該政策的推出不難發(fā)現(xiàn)政府對于稅收杠桿的利用已有所變化,從以前的“重拳出擊”到如今的“溫柔一刀”。

  調(diào)控:稅收政策不能忽視

  主持人:國家從去年起就加強(qiáng)了稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)的運(yùn)用,如房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個所稅,土地保有環(huán)節(jié)的使用稅、增值稅,以及討論中的物業(yè)稅、大戶型保有稅等,您如何看待它們所發(fā)揮出的作用?

  吳曉峰:宏觀調(diào)控2年來,國家所運(yùn)用的稅收政策的作用還是比較顯著的。如在2004年末的時候,上海樓市進(jìn)入瘋狂期,每月以10%的速度遞增,而相關(guān)政策出臺后,購房主體、房價等都發(fā)生了較大變化,購房者從投資、投機(jī)占多數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰橹鳌⑼顿Y為輔,房價也從快漲期進(jìn)入緩長期。

  總體來看,“國六條”及后續(xù)政策的出臺對于樓市的未來發(fā)展起到指導(dǎo)及穩(wěn)定的作用,政府通過調(diào)控使得樓市向供應(yīng)合理、價格相對穩(wěn)定、操作規(guī)范透明的方向發(fā)展。目前上海樓市也已進(jìn)入理性消費(fèi)階段,無論市場供應(yīng)、價格、銷售操作上都比調(diào)控前更為穩(wěn)定、規(guī)范。

  二手房市場有望更理性

  焦點房地產(chǎn):上海開征非普通住房土地增值稅的含義有哪些?

  鄧翊軍:我覺得有四方面意思,一是政府想加大房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度,抑制房價的快速增長,防止泡沫出現(xiàn);二是規(guī)范市場操作;三是這次只針對非普通住房的征稅,維護(hù)了大多數(shù)普通老百姓的利益;四是還有提倡中小戶型普通住宅的意思,落實“70-90”政策,給開發(fā)商帶來了新的挑戰(zhàn)。

  王磊:此前上海對花園洋房和辦公樓轉(zhuǎn)讓都是征土地增值稅的,非普通住房轉(zhuǎn)讓原來是免征的。而現(xiàn)在,土地增值稅也按照居住年數(shù)區(qū)分為三種情況。第一種是滿5年的免征,第二種是3到5年的0.25%,第三種是3年以內(nèi)0.5%,所以說是區(qū)別對待的,調(diào)控部分有明確的指向性。同時,稅收對樓市來說是一個外部調(diào)控手段,由于今年以來上海二手房交易明顯放量,所以政府不太希望樓市畸形發(fā)展,任何一部分過熱都會給樓市帶來一些不穩(wěn)定的因素,所以這個時候政府希望市場變得更理性化。

  蔣麗敏:作為一個交易環(huán)節(jié)的稅,非普通住房轉(zhuǎn)讓開征土地增值稅就是為了增加交易成本,在二手房交易比較熱的情況下,可能促進(jìn)房東適可而止,將自己的房屋快速出手,所以心理影響比較大,實際金額的影響比較小。上海的執(zhí)行方案也更像是一個信號,目的和以前的一些措施都是一樣的,就是為了平穩(wěn)價格。(活動策劃:柯鵬 李和裕 主持人:李和裕 整理:李和裕)

 
編輯:王菲】
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