回顧2007年京城二手房樓市，無(wú)論是政策、市場(chǎng)還是消費(fèi)者心態(tài)都經(jīng)歷了太多的變化，如股市波動(dòng)、保障性住房落地、資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、央行加息等。而這些變化也見證了今年上半年北京二手房市場(chǎng)的成長(zhǎng)和發(fā)展。對(duì)于2007年上半年的京城二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，用一句話來(lái)概括就是：政府，保障與抑制協(xié)調(diào)并行；市場(chǎng)，價(jià)量漲幅趨緩；區(qū)域，成交區(qū)域格局多樣化。
看點(diǎn)一｜資金監(jiān)管網(wǎng)上簽約推出
2007年上半年，北京市建委相繼推出資金監(jiān)管和二手房網(wǎng)上簽約政策，兩個(gè)政策在上半年的先后出臺(tái)，可以說(shuō)是為下半年二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全年北京二手房成交金額達(dá)到424億元，其中70%的交易是通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行辦理。因此，資金監(jiān)管政策的出臺(tái)也是大勢(shì)所趨；而二手房網(wǎng)上簽約政策的出臺(tái)，則為資金監(jiān)管的良好運(yùn)行埋下鋪墊，保障二手房市場(chǎng)的規(guī)范化進(jìn)程順利實(shí)現(xiàn)。
看點(diǎn)二｜政府保障與抑制協(xié)調(diào)并行
對(duì)于2007年上半年的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府采取的有保有壓的策略，推出一系保障性住房，靠增加供給來(lái)滿足消費(fèi)者居住需求。目前已入市的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目如宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房，均價(jià)為4369元/平方米。限價(jià)房方面，2007年北京共推出10塊限價(jià)房，首批已確定售價(jià)的限價(jià)房是豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”，石景山區(qū)金頂街三區(qū)項(xiàng)目用地，售價(jià)與同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格相比具有很大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格2000元/平方米左右。
看點(diǎn)三｜市場(chǎng)成交價(jià)量同漲
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年二手房買賣成交量同比2006年上半年增長(zhǎng)16%。可以看出，二手房市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)房需求仍很是強(qiáng)勁。在對(duì)北京朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、東城、西城、崇文、宣武城區(qū)的新房住宅監(jiān)測(cè)中顯示，2007年上半年這七大區(qū)域內(nèi)中高檔次新房住宅的成交均價(jià)為10903.8元/平方米，同2006年下半年成交價(jià)格相比，價(jià)格增幅為9.4%。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年上半年二手房成交價(jià)格仍不斷上漲一是受到北京城市發(fā)展大環(huán)境影響，二是受到區(qū)域內(nèi)一手房房?jī)r(jià)居高不下且新供應(yīng)土地不足的影響。
看點(diǎn)四｜成交區(qū)域格局多樣化
2007年上半年二手房成交區(qū)域不再集中于以前傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域如朝陽(yáng)和海淀，而是成交區(qū)域更加多樣化。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士分析表示，從整體市場(chǎng)來(lái)看，成交價(jià)格呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭，但各區(qū)域板塊成交價(jià)格又會(huì)呈現(xiàn)有漲有跌趨勢(shì)，這主要跟各區(qū)域內(nèi)一二手房供需關(guān)系、價(jià)格差有關(guān)，另外，也與區(qū)域內(nèi)房屋品質(zhì)、房屋戶型結(jié)構(gòu)有關(guān)。
今年上半年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)突出的區(qū)域主要集中在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、崇文區(qū)和宣武區(qū)。
看點(diǎn)五｜股市、樓市互動(dòng)強(qiáng)烈
2007年上半年股市經(jīng)歷了由持續(xù)高漲到突然暴跌的震動(dòng)，而股市的震動(dòng)也使得樓市產(chǎn)生了相應(yīng)的波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，5月，北京中原的租、售房源登記量與4月相比，前者下降了10%，而后者增長(zhǎng)了24%，這說(shuō)明有部分投資者欲將處于以租代售的房子提前出售，以換取部分流動(dòng)資金，而這部分資金普遍被認(rèn)為已經(jīng)流向股票市場(chǎng)。
而在5月20日以后，二手房樓市出現(xiàn)客戶看房量明顯增多的趨勢(shì)，比4月上漲了近25%。客戶資金量也明顯較多，不少投資者開始尋求購(gòu)買商鋪來(lái)安置錢款。足見股市的震動(dòng)又促使購(gòu)房者將資金轉(zhuǎn)回樓市，以尋求更穩(wěn)定的回報(bào)。
看點(diǎn)六｜區(qū)域租賃市場(chǎng)有漲有跌
數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃成交量比2006年下半年上漲了32%，成交價(jià)格在不同程度上都有所上漲。而造成價(jià)格上漲的原因，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為主要有三點(diǎn)，即租賃稅的征收、奧運(yùn)利好因素的帶動(dòng)和不斷上漲的房?jī)r(jià)。
而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的《2007年上半年北京二手房售租比分析報(bào)告》顯示，今年上半年1居室的售租比已經(jīng)達(dá)到了272，增長(zhǎng)了30個(gè)點(diǎn)，增長(zhǎng)速度非常明顯，已經(jīng)接近國(guó)際成熟市場(chǎng)300的上限。而上半年的2居室和3居室售租比均值更是達(dá)到了292和293，直逼國(guó)際成熟市場(chǎng)的售租比上限300大關(guān)。因此，相比1居室而言，從2居室和3居室的靜態(tài)指標(biāo)來(lái)看，其售價(jià)租金比已經(jīng)逼近國(guó)際警戒上限，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較高。(仰靜)
