繼上海宣布征收土地增值稅后，南京市地稅部門昨天也明確表示，對轉(zhuǎn)讓未滿五年的非普通住宅(主要指高檔住宅)強制征收土地增值稅，對于個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，沒有評估價格、又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%計征土地增值稅。記者同時了解到，南京原有的其他稅收政策也正在悄然收緊，高檔房營業(yè)稅、個稅要按一個基數(shù)繳。
政策篇
滿五年免征 滿三年減半
昨天，南京市地稅部門正式明確了土地增值稅政策，對于個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，沒有評估價格、又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%計征土地增值稅。這個政策將于近期正式執(zhí)行。對于普通住宅，目前轉(zhuǎn)讓還是不收土地增值稅。
非普通住宅是指商業(yè)辦公房和高檔住房(住宅小區(qū)建筑容積率≥1.0、單套建筑面積≤144平方米、實際成交價格≤同區(qū)域住房平均交易價格1.44倍(主城8690元/m2、江寧5100元/m2、江北3700元/m2)視為普通住宅，不符合其中任一條件的為高檔房)，而根據(jù)住宅年限不同，又適用不同的政策：沒住滿三年就要轉(zhuǎn)讓的全額征繳；住滿五年或五年以上的可以免征；住滿三年但未滿五年的，可以減半征收。
土地增值稅如何計算？有三種情況：對于能夠提供購房發(fā)票及完稅憑證的，可以按發(fā)票所載金額，并從購買年度起到轉(zhuǎn)讓年度，每年加計5%的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額，計算繳納土地增值稅；沒有購房發(fā)票，由資產(chǎn)評估機構(gòu)對房屋進行評估，按評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費用和稅金作為扣除額，計征土地增值稅；既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，則直接按轉(zhuǎn)讓收入的1%征稅。
算筆賬
小王該繳多少稅
市民小王將住了三年的房子賣掉，他的房子買時100萬元，以150萬元賣掉，繳了營業(yè)稅、城建稅、印花稅等各項稅費約10萬元，而且能向稅務(wù)機關(guān)提供當時的有關(guān)發(fā)票及已繳稅款憑證，那么小王賣這套房子應繳多少土地增值稅？計算如下：
房子賣了150萬，扣除額包括當時購房款100萬、稅金10萬、加計金額15萬(100萬×3×5%)，扣除總金額為125萬，那么小王的房子增值額就是25萬(150萬-125萬)，增值率是20%(25萬÷125萬)，適用30%的土地增值稅稅率，應納稅款就是7.5萬(25萬×30%)，而根據(jù)滿三年減半征收的政策，小王實際需要繳納的土地增值稅就是3.75萬。而如果他不能提供所有的發(fā)票和憑證，就要按照轉(zhuǎn)讓收入的1%計算，即1.5萬，再減半征收就是7500元。
影響篇
政策比上海強硬 買房人壓力增大
地稅部門昨天明確表示對轉(zhuǎn)讓未滿五年的非普通住宅強制征收土地增值稅，房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房價的不斷上揚，南京的非普通住宅越來越多，稅收負擔必然會“轉(zhuǎn)嫁”到房屋買賣雙方。
政策比上海強硬
此次南京規(guī)定滿三年不滿五年減半征收增值稅，而不滿3年的全額征收，在不能提供原值及評估的情況下，將按房價轉(zhuǎn)讓總價1%征收增值稅�！斑@比上海的政策要強硬，賣房人負擔更重�！睗M堂紅(南京)置業(yè)公司副總經(jīng)理袁小玲認為，參照上海的政策來看，3年內(nèi)100萬元的房子繳納5000元的增值稅，3～5年之間征收0.25%是2500元，而南京3～5年是5000元，3年之內(nèi)是1萬元。對于房屋買賣人來說，其心理壓力肯定增大。
因為房屋交易稅越來越多了，負擔逐漸加重，一些房產(chǎn)投資收益將縮水，畢竟房價要多漲1%才能滿足投資的期望值。
非普通住宅越來越多
“非普通住宅主要是指高檔住房與商業(yè)辦公房兩類，而隨著房價上漲，高檔住房標準遲遲不調(diào)，越來越多的房子進入高檔行列�！蔽覑畚壹抑薪槭袌霾拷�(jīng)理舒莉莉分析說，目前的高檔住房標準已經(jīng)遠遠“落伍”于房價，市場上轉(zhuǎn)讓的高檔住房比例已經(jīng)達到50%。
舒莉莉認為，現(xiàn)在南京征收土地增值稅，就表明有比例甚多的高檔住房轉(zhuǎn)讓要多繳稅，不管繳多少，都會直接加到房價上去，導致買房人負擔不斷加重。“特別是高檔住房，稅比普通住宅要多”。因為對于賣方來說，即使是滿5年的高檔房，也要征收房款差額甚至全額5.6%的營業(yè)稅，同時還有差額20%或總額1%的個人所得稅，而普通住房滿5年可以免繳5.6%的營業(yè)稅。
買房人壓力加大
新商品房“一房難求”，二手房稅多導致價格高。一位買房人抱怨，14日剛開盤的一家江北樓盤，一大早就去了，但是也沒搶到房子，上午10點鐘開發(fā)商就說“360套房源已全部售出”，買個房子怎么這么難？
袁小玲表示，政府出臺了很多政策，但更多的是打擊房產(chǎn)投資客，像這次土地增值稅，對一些想改善住房的普通消費者而言，反而承擔了更高的房價。
縱深篇
營業(yè)稅個稅：要么按總價繳 要么按差價繳
房產(chǎn)稅收政策悄然收緊，“最省錢”的計稅辦法不靈了
記者了解到，南京昨天不僅正式宣布了高檔房要繳土地增值稅，原有的其他稅收政策也悄然收緊。
從上月中旬起，非普通住宅即使?jié)M5年，其營業(yè)稅、個稅要么分別按買入賣出差價的5.55%、20%繳，要么就按總價的5.55%和1%繳；而不再允許市民按最省錢的方式計稅，也就是營業(yè)稅按差額的5.55%繳，個稅按總價的1%繳。這樣一來，市民的稅一下就多了兩三萬，而且非普通住宅不論是否滿5年，所繳的稅都相差不大。
最“便宜”的方法不靈了
“現(xiàn)在，只要房子單價過了8690元/m2，那滿不滿5年，所繳的稅都差不多了�！弊蛱�，房產(chǎn)中介業(yè)資深人士王小軍向記者透露，就在上海6月正式發(fā)布要對二手房征土地增值稅時，南京也悄然加強了對二手房20%個稅的強制征收，最先“開刀”的就是高檔房(即非普通住宅)。
具體說來，原先的營業(yè)稅政策規(guī)定：二手房如果距前次交易不滿5年再交易，不論是否普通住宅，都要按總價的5.55%繳營業(yè)稅；如果滿5年，普通住宅免繳，非普通住宅仍要按買入和賣出的差額的5.55%繳營業(yè)稅。
看起來，非普通住宅不滿5年要繳全額營業(yè)稅，滿5年只繳差額營業(yè)稅，似乎劃算很多。但個稅政策卻規(guī)定，個稅原則上按差額的20%來征收，只有在房產(chǎn)原值不清的情況下才可以按總房價的1%來核定征收。
最新的政策就是從此處下手，如果非普通住宅滿5年后想按差額來交營業(yè)稅，那么稅收部門一旦掌握了“差額”，就會以差額的20%來計算個稅，而不允許市民按總價的1%來報稅。
如果市民因為擔心差額20%的個稅太多、而謊稱自己不知道房產(chǎn)原值、無法計算差額，那么其個稅可以按總價的1%來繳，但營業(yè)稅就得按總價的5.55%來繳，不能按差額來繳。
總之一句話，二手房的營業(yè)稅、個稅要么都按總價來繳、要么都按差額來繳。而在今年6月之前，南京主城允許市民5年以上的高檔房營業(yè)稅按差額5.55%繳、個稅按總價的1%來繳的。
高檔房滿不滿五年無所謂
這樣一改，不少買房市民的的稅負驟然增加了兩三萬。只要房價超過了高檔房線，是否滿5年都意義不大了。
以馬先生5年前4000元/m2買入的一套龍江小區(qū)住宅為例，100m2買入的“原值”是46萬，現(xiàn)在漲到10000元/m2，總價已達100萬。那么六個月前，他賣此房如果滿了5年，個稅營業(yè)稅都按最“便宜”的方法來計稅：營業(yè)稅按差額的5.55%是(100-40)萬×5.55%=3.33萬，個稅按總價的1%是100萬×1%=1萬，一共是4.33萬。
而現(xiàn)在，如果“兩稅”都按差額來繳，那么營業(yè)稅是60萬×5.55%=3.33萬，個稅卻達到了60萬×20%=12萬，一共是15.33萬，比之前的老辦法多了11萬。
如果“兩稅”都按總額繳，個稅100萬×1%=1萬，是降下來了，但營業(yè)稅卻達到了100萬×5.55%=5.55萬，一共是6.55萬，比之前的4.33萬多了2.22萬。
“相比之下，老百姓肯定會選按總額繳，畢竟差額20%的個稅太嚇人。”一位二手房經(jīng)紀人告訴記者，這樣算來，高檔房的房主根本不必等滿5年再賣房，因為不滿5年的房子的營業(yè)稅、個稅也是分別按總額的5.55%和1%來繳。事實證明，滿5年之后如果按差額繳營業(yè)稅、個稅反倒不劃算。
樓市稅收政策越來越緊
昨天，在華僑路房產(chǎn)交易大廳三樓的稅收窗口，記者證實了“關(guān)于營業(yè)稅和個稅要按統(tǒng)一的計稅依據(jù)收”這一說法�，F(xiàn)場一位市民聽了計稅辦法后，喃喃自語道：“那我豈不是要繳的稅越來越多？”
但現(xiàn)場的咨詢?nèi)藛T卻表示，既然能弄清房產(chǎn)原值，能算出差價，就應該嚴格按國家政策辦。以前5年以上的非普通住宅的營業(yè)稅按差額算、個稅按總額算，顯然是有漏洞的。對于不懂鉆空子的老實人是不公平的，因此現(xiàn)在只不過是堵漏，讓稅收政策更完善。
而在中介看來，這已經(jīng)是“見怪不怪”：個稅可以按總價的1%核定征收本身就是變通政策，已經(jīng)很寬松了。今后很可能個稅還要嚴格按差價的20%來收，各項稅收越收越嚴是“遲早的事”。
在記者咨詢的過程中，稅收工作人員反復問記者，是否是唯一一套住宅。她還提醒記者，個稅看起來可怕，但實際上如果是普通市民換房，賣房前后一年內(nèi)再買房，都可以抵充個稅；而如果是家庭唯一住宅，5年以上可以免個稅，而不論房子是否是高檔房。就“家庭”的判斷標準，夫妻及未成年子女只能算一個家庭；如果子女已成年，另外有一套房掛在孩子名下，可以算作“另一家庭”。
就此，房管部門的一位負責人表示：無論是上海的非普通住宅收土地增值稅，還是南京的這次統(tǒng)一個稅營業(yè)稅計稅依據(jù)的動作，針對的都是“炒房”族。因為普通居民要么是一套房，要么是賣小買大，“個稅”享受減免政策。不過在現(xiàn)在多數(shù)市民都投資股市房產(chǎn)的熱潮下，樓市的稅收政策越來越緊，市民有必要了解這個政策，以便在買股、還是買樓的問題上作出謹慎的選擇。（徐瑛輝 楚天佑 陳英 孫潔 尹曉波）
