一名街道辦主任私下告訴記者,南京城郊的小產(chǎn)權(quán)房從2000年左右就開始有了,一些村組、街道、社區(qū)紛紛圈地搞起了房地產(chǎn)開發(fā),有的村組開發(fā)的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)去了幾萬人。這些小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際起到了經(jīng)濟(jì)適用房的作用,因?yàn)閮r(jià)格便宜,吸引了許多中低收入者來購買。
記者在采訪中了解到,目前以舊村改造甚至新農(nóng)村建設(shè)名義,違法在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形式主要有三種:一是一些村(居)未經(jīng)審批,擅自組建隊(duì)伍搞建設(shè);二是部分村(居)與開發(fā)商合作,由村(居)出地,開發(fā)商出錢,雙方利益分成;三是個(gè)別村(居)委會直接把地賣給開發(fā)商,非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。
江蘇省社科院院長宋林飛說,價(jià)格相對便宜是小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢,“我們做過調(diào)查,在一些城市,同一地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比商品房價(jià)格低30%左右!
長三角某市一名城建官員告訴記者,農(nóng)村集體用地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際是一種城鄉(xiāng)之間的利益再分配。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī),土地分國有和集體兩類,國有土地能夠進(jìn)入交易市場,通過拍賣后體現(xiàn)價(jià)值。而農(nóng)村集體土地不能進(jìn)入土地市場,必須先轉(zhuǎn)變用途,變?yōu)閲型恋。前些年,對農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變用途的補(bǔ)償并不高,集體土地變更后產(chǎn)生的巨大利益農(nóng)村集體組織并沒有享受。農(nóng)民也不能成為土地經(jīng)營性開發(fā)的主體。
他認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)潮實(shí)際上是一個(gè)城市反哺農(nóng)村的過程,農(nóng)民的宅基地進(jìn)行集約化利用后,多余出來的進(jìn)行商業(yè)開發(fā),再賣給城市的居民。這也是通過房地產(chǎn)這個(gè)鏈條,將城市資金輸入農(nóng)村。
江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)告訴記者,目前市場上的小產(chǎn)權(quán)房,都沒經(jīng)過用地審批,未經(jīng)過土地市場,不能承認(rèn)其合法性。他表示,集體土地進(jìn)入市場只有一條路:國家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房,靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化,是個(gè)漫長的過程,這些已建商品房的集體土地,如要“農(nóng)轉(zhuǎn)用”,須經(jīng)評估,補(bǔ)繳土地出讓金。但現(xiàn)在這個(gè)錢誰來收、向誰收,還是一筆糊涂賬。目前,南京沒一家集體土地建商品房已辦到土地證。
據(jù)南京市國土部門負(fù)責(zé)人表示,小產(chǎn)權(quán)房歷史成因復(fù)雜,有些有合理的因素在其中,況且,城市周邊的集體用地在規(guī)劃中基本都是用來做建設(shè)用地的。當(dāng)前,國土部門主要是防止新的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)形成風(fēng)潮,對此前已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房,要針對具體情況實(shí)事求是做出處理,不會搞一刀切全部拆除。
記者采訪獲悉,隨著各地工業(yè)化、城市化的快速推進(jìn),城市郊區(qū)的土地增值很快,受利益驅(qū)動,一些基層干部通過搞房地產(chǎn)開發(fā)獲取暴利。在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”,大多被開發(fā)商和村委會負(fù)責(zé)人以及部分“利益攸關(guān)者”獲得。不少村民告訴記者,搞房地產(chǎn)開發(fā)主要是鎮(zhèn)村干部一手操作的,失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然能夠獲得一定收益,長期保障則無從談起。
吳震強(qiáng)表示,江蘇省今后對小產(chǎn)權(quán)房審查清理將采取兩個(gè)原則,對符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,一律沒收地上建筑物;對不符合規(guī)劃的項(xiàng)目,一律拆除。(鄧華寧 姚玉潔)