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反調(diào)控上漲“遍地開花” 樓市“猛!泵擁\狂奔
2007年07月28日 09:17 來源:中國證券報(bào)


    7月23日獲悉,據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,2007年6月,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.0%,漲幅與上月持平。 中新社發(fā) 呂建設(shè) 攝


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  7.1%,剛剛公布的全國6月份房價(jià)漲幅創(chuàng)下了近兩年來的最大月度漲幅,也給今年上半年各地樓市的瘋漲做了最佳注腳。

  業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,如果未來的樓市供應(yīng)不能放量,以及不久前出臺(tái)的加息等緊縮政策難以抑制樓市大踏步前行的“牛蹄”,樓市“猛!庇锌赡軡u成脫韁狂奔之勢。

  反調(diào)控上漲“遍地開花”

  今年5月,國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅一改前幾個(gè)月的跌勢,漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn);6月的7.1%又比5月漲幅高出0.7個(gè)百分點(diǎn)。簡單數(shù)據(jù)的背后正是房價(jià)“反調(diào)控上漲”在全國“遍地開花”。

  “今年上半年,北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)上漲了10.1%!北本┦薪y(tǒng)計(jì)局上周公布的數(shù)據(jù)再次證實(shí)了北京房價(jià)今年已連續(xù)數(shù)月兩位數(shù)增長,位居全國房價(jià)漲幅的前列。目前,北京五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)已突破萬元每平方米,四環(huán)以內(nèi)的達(dá)13696元/平方米,四環(huán)至五環(huán)地區(qū)的達(dá)11439元/平方米。據(jù)認(rèn)為,北京房價(jià)走高與人口增長帶來的剛性需求增加、熱錢炒作等因素有關(guān)。

  曾在樓市調(diào)控政策下蟄伏數(shù)月的上海房價(jià),從4月開始“昂首向上”,上半年的商品房平均成交價(jià)格從去年同期的9813元/平方米,迅速上躥到10028元/平方米,漲幅達(dá)2.19%。

  深圳房價(jià)更是以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著“特區(qū)速度”。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局日前公布的報(bào)告顯示,上半年,深圳新建商品住宅銷售均價(jià)為12293.15元/平方米。另有數(shù)據(jù)顯示,今年1月深圳新房成交均價(jià)達(dá)1.06萬元/平方米,6月的成交均價(jià)飆升至1.45萬元/平方米。深圳市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒說,上半年深圳房地產(chǎn)市場上仍然延續(xù)著商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降、有效供應(yīng)減少等特點(diǎn),這是導(dǎo)致熱點(diǎn)片區(qū)房價(jià)上漲快的重要原因。

  此外,北海、南京、石家莊、成都、重慶等大批二三線城市房價(jià)也是“漲聲一片”。

  瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬說:“這是一輪報(bào)復(fù)性的價(jià)格上漲,顯現(xiàn)出以‘國六條’為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效,政府苦心經(jīng)營的房地產(chǎn)價(jià)格防線已有被打破的跡象!

  新房價(jià)格猛漲,二手房價(jià)格也毫不示弱。北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年,北京二手房交易均價(jià)為7152元/平方米,比去年同期6419元/平方米上漲了11.42%。天津的二手房均價(jià)上半年為4065元/平方米,同比上升12%。

  “我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉分析,上半年房價(jià)猛漲主要還是市場供不應(yīng)求矛盾沒有緩解。把緊土地閘門、“90平方米·70%”、二手房交易征收重稅等政策影響,再加上部分開發(fā)商捂盤惜售,使得上半年的樓市供應(yīng)量偏低。另一方面,通脹壓力下對(duì)房產(chǎn)保值的需求、股市資金回流樓市、今明兩年婚育高峰期帶來的剛性需求,再加上價(jià)格恐慌導(dǎo)致的住房需求提前釋放等等,使得需求量被迅速放大!皟上嗪狭,房價(jià)豈能不漲?”

  房價(jià)再入上升期?

  那么,上半年的房價(jià)漲勢是否會(huì)延續(xù)到下半年呢?大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的回答是肯定的。

  《財(cái)經(jīng)》雜志與國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心日前合作進(jìn)行的調(diào)查顯示,百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家中,97%的認(rèn)為下半年房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。其中,78%的認(rèn)為會(huì)“上漲5%-10%”,8%認(rèn)為“上漲10%以上”。

  對(duì)此,不少消費(fèi)者頗多疑問,難道2006年5月以來連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)抑制房價(jià)上漲沒有起到應(yīng)有的作用嗎?

  陶冬分析,收緊土地供應(yīng)、切斷對(duì)開發(fā)商的信貸、限定中小戶型、強(qiáng)征營業(yè)稅、清算土地增值稅,政府做得十分努力,但是不少措施是反市場原則的,更多政策則起到反效果。他認(rèn)為,緊縮信貸的確使一批財(cái)力不足的開發(fā)商陷入資金困境,但社會(huì)整體不缺錢,一系列資本運(yùn)作之后,開發(fā)商的現(xiàn)金流已得到明顯改善,且有了捂盤不賣的本錢;而政府失去了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段影響開發(fā)商的一條韁繩。

  更重要的是,多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之下,供不應(yīng)求這一房價(jià)長期上漲的核心因素并未得到解決。綜合中信證券、申銀萬國等券商的房地產(chǎn)研究報(bào)告,我國每年的住宅需要量約為13億平方米,其中,人口增加和城鎮(zhèn)化帶來4億-4.5億平方米需要;住房改善帶來5.77億平方米的需要;折舊帶來3.29億平方米的需要。然而,去年全國住宅竣工面積僅為5.3億平方米,不足這種估算值的一半;而今年的供給也沒有放量的跡象。

  此外,上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為,A股牛市創(chuàng)造的一部分財(cái)富正明顯地轉(zhuǎn)向樓市,這推高了對(duì)住房的投資需求和提前釋放了部分自住需求。據(jù)北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)測,股市回流資金購買的房產(chǎn)主要集中在:50平方米以下的小戶型投資和120-140平方米大戶型升級(jí)置業(yè)!靶乱惠喎績r(jià)上漲周期已在中國形成!碧斩f。

  但持不同意見的專家也不少。中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為,2008年將是中國房地產(chǎn)市場的真正拐點(diǎn)。他的理由是,2008年之后的結(jié)婚人口將比2008年之前突然下降30%多,這樣的人口變化將使影響房價(jià)的最重要因素——邊際需求減少,需求的大幅減少必將拉低房價(jià)。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為,調(diào)整低利率政策會(huì)改變投資者和消費(fèi)者對(duì)市場的預(yù)期,有利于擠掉炒作泡沫。記者從個(gè)人貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)北京偉嘉安捷了解到,7月21日加息后的三天內(nèi),咨詢貸款產(chǎn)品及還款方式的客戶電話量增加了近44%。不少借款人表示,希望通過轉(zhuǎn)換貸款產(chǎn)品或還款方式來節(jié)省利息支出。2006年以來的5次加息已經(jīng)使大部分購房人將利率風(fēng)險(xiǎn)作為買房的重要參考因素。

  除了需求方面減少會(huì)抑制房價(jià)上漲外,胡景暉認(rèn)為,隨著限價(jià)房的入市、保障性住房供應(yīng)的增加以及二手房市場的發(fā)展,下半年房價(jià)漲幅將趨緩。

  新一輪調(diào)控或在醞釀

  房價(jià)瘋漲已使得廣州、深圳等地方政府高調(diào)出臺(tái)諸多政策來控制房價(jià),新一輪全國性的調(diào)控政策是否正在醞釀呢?

  胡景暉認(rèn)為,出臺(tái)新的政策可能性不大,最主要的還是落實(shí)去年以來的調(diào)控政策。其中,更重要的是加快保障型住宅建設(shè)和入市速度。

  不少專家對(duì)下半年的政策預(yù)判是,增加保障性住房供應(yīng)將是政府調(diào)控的主要著力點(diǎn)。政府還將通過嚴(yán)格執(zhí)行收回閑置兩年以上的建設(shè)用地等政策來盤活存量土地;繼續(xù)緊縮信貸,不排除出臺(tái)提高高檔住宅或第二套及以上住房首付比例政策的可能性;房屋預(yù)售制度將進(jìn)一步改革,或在預(yù)售時(shí)間、預(yù)售款管理等方面提出更嚴(yán)格要求。此外,由于下半年通貨膨脹壓力依然存在,加息等貨幣緊縮政策還會(huì)出臺(tái),這將繼續(xù)對(duì)樓市產(chǎn)生一定影響。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠建議,中國應(yīng)當(dāng)考慮開征1%-2%的房產(chǎn)稅;成立一個(gè)特殊的住房貸款機(jī)構(gòu)以幫助低收入家庭;允許地方政府發(fā)債以滿足發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的融資需要,而公共交通的完善,為普通消費(fèi)者在郊區(qū)縣購房創(chuàng)造條件,客觀上可以增加商品房有效供應(yīng),緩解供需矛盾和房價(jià)上漲的壓力。(費(fèi)楊生)

 
編輯:吳歆】
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