“雖然總行還沒有下發(fā)通知提高房貸首付比例,但確實聽說監(jiān)管部門有意提高房貸的首付比例!蹦硣秀y行北京分行的有關(guān)人士告訴記者,這次不僅僅是調(diào)高個人房貸的首付比例,還將涉及所有關(guān)于房地產(chǎn)項目的信貸,包括提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的自有資金比例。
最近,關(guān)于提高房貸首付的傳聞紛紛,最普遍的“版本”是“將把房貸首付額度提至五成”。但中國銀監(jiān)會新聞處有關(guān)人士表示,他們還沒有收到任何關(guān)于房貸政策調(diào)整的通知。雖然沒有任何通知或書面文件下發(fā),但這一傳聞已經(jīng)在北京房地產(chǎn)市場掀起一陣波瀾,記者了解到,目前京城多家房產(chǎn)中介和投資擔(dān)保有限公司正在加快辦理手頭上的房貸業(yè)務(wù),以防止萬一政策變動可能帶來的影響。
記者隨后向北京的多家銀行進行了求證,得到的信息是目前房貸政策沒有變化,仍執(zhí)行最低三成甚至二成首付的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前執(zhí)行的個人房貸政策是,個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%,但考慮到中低收入群眾的住房需求,對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行20%的首付款比例。
盡管房貸首付比例仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,但記者發(fā)現(xiàn),這一傳聞的出現(xiàn)絕非偶然,其實,關(guān)于房地產(chǎn)信貸管理,銀監(jiān)會早在去年三季度就曾下發(fā)了一系列通知,主要是加強和改進銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。其中,針對個人房貸,銀監(jiān)會要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極開展個人首套自住房貸款,穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場;首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險確定,不宜一刀切。
與此同時,記者還在采訪中獲悉,最近一段時間以來,不少銀行已經(jīng)開始進一步有意識地“緊縮”住房貸款業(yè)務(wù),各家銀行普遍加強了貸款用途審查、還款能力審查和嚴(yán)格評估環(huán)節(jié)等,不同程度提高房貸的準(zhǔn)入門檻。同時,為嚴(yán)防個人房貸資金違規(guī)流向股市,不少銀行正悄然收緊住房抵押循環(huán)授信業(yè)務(wù),有的分支行甚至停辦了該業(yè)務(wù)。
對于首付比例上調(diào)一事,北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松接受記者采訪時說,鏈家地產(chǎn)金融中心從合作銀行了解到的信息是,首付由三成提高到四至五成,很有可能付諸實際,但是目前還沒有具體時間表。他說,短期內(nèi),由于首付提高的傳聞,近期購房的部分消費者迫于壓力,可能加快購房步伐。而一旦首付比例提高將產(chǎn)生雙刃劍的作用:一方面,部分自住者受到波及,因為無力支付更高的首付,只能無奈推遲購房,而這部分購房者應(yīng)該受保護而不是被打擊;另一方面,投資特別是投機的購房需求有望真正得到抑制。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示,上半年,北京貸款購買二手房的比例約為54%,其中70%至80%的貸款者,其首付款為三成。一旦首付款由三成提高到四至五成,那么37.8%至43.2%的購房者將要調(diào)整首付款,即四成左右的購房者將受到影響。
北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟認(rèn)為,今年以來,央行共六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,三次加息,如果銀監(jiān)會再次醞釀提高房貸首付款比例,那么這將會是房地產(chǎn)市場有史以來最猛的一劑“藥”。
殷麗娟說,提高房貸首付比例,對自住需求的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資型客戶。對于投資型高收入人群而言,首付比例提高多少其實并無大礙,只要選擇相對較為省錢的還款方式即可。但對于攢錢買房的中低收入人群而言,將會直接影響到他們的購買能力。
她同時指出,提高房貸首付比例,有可能再次刺激房價走高,不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展!熬湍壳氨本┓康禺a(chǎn)市場,尤其是二手房市場而言,其購買需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于房源的釋放量,即便是提高房貸首付比例,部分有著強烈置業(yè)愿望的購房者仍然不會放棄買房意愿。同時,房貸首付比例提高,對于二手房市場帶來的首付壓力要明顯大于一手商品房,這可能導(dǎo)致二手房市場的購房需求轉(zhuǎn)向一手商品房,進而進一步刺激房價上漲!币篼惥暾f。
記者采訪發(fā)現(xiàn),不少銀行業(yè)內(nèi)人士也并不贊成“一刀切”提高房貸首付比例。一方面,目前很多銀行住房按揭貸款的不良率都在1%以下,屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),提高首付比例會導(dǎo)致業(yè)務(wù)量萎縮。
但也有學(xué)者對此傳聞持否定態(tài)度!拔覀人認(rèn)為這個政策出臺的可能性很小!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說,可能有些學(xué)者、有些人有這種設(shè)想,或提出這種建議,但要變成銀行的一個可操作性的政策可能性不大,因為這對市場的沖擊比較明顯,而最容易受這種政策影響的是中低收入人群,他們的購房愿望可能會受這種因素的影響而不能實現(xiàn)。但對于投資性的或富有人群來說,上調(diào)首付比例所產(chǎn)生的影響是有限的,因此,抑制房價、抑制投機的作用也有限。(李佳鵬 劉振冬 紀(jì)成成)