曾經(jīng)備受期待的二手房交易資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約兩項(xiàng)新規(guī)目前正面臨有名無(wú)實(shí)的窘境。按照當(dāng)初的預(yù)期，這兩項(xiàng)政策在經(jīng)歷了一段時(shí)間的磨合之后本應(yīng)更為順暢和成熟，并成為市場(chǎng)上普遍接受的交易規(guī)則；但從如今的實(shí)際情況來(lái)看，這兩項(xiàng)政策非但沒(méi)有成熟，甚至還未得到公眾的認(rèn)可，正逐漸趨于邊緣化的境地。
交易新規(guī)不受“待見(jiàn)”
“走不走網(wǎng)上簽約看您的需要，如果想網(wǎng)簽我們就給您辦，如果不想網(wǎng)簽也無(wú)所謂�！边@是記者近日在北京多家中介門(mén)店問(wèn)及網(wǎng)上簽約的實(shí)行情況時(shí)得到的回答。而當(dāng)問(wèn)及是否進(jìn)行資金監(jiān)管時(shí)他們的態(tài)度更為明確：“您如果要求我們可以辦，不過(guò)從我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，還是不建議您走資金監(jiān)管，耽誤時(shí)間�！�
而這樣的回答也恰好印證了記者從有關(guān)機(jī)構(gòu)獲得的信息：二手房網(wǎng)上簽約已經(jīng)由“必選”變?yōu)椤翱蛇x”業(yè)務(wù)，而通過(guò)資金監(jiān)管劃轉(zhuǎn)資金的交易更是寥寥無(wú)幾。
造成這種情況的原因，中介門(mén)店的業(yè)務(wù)員表示是因?yàn)檫@兩項(xiàng)業(yè)務(wù)所帶來(lái)交易時(shí)間的延長(zhǎng)。“我曾辦理過(guò)一單走資金監(jiān)管的交易，前后拖了兩個(gè)多月才完成交易讓房主拿到錢(qián)�！北本┮患抑薪榈拈T(mén)店經(jīng)理向記者介紹說(shuō)，對(duì)于賣方而言，資金監(jiān)管會(huì)大大延遲他拿到房款的時(shí)間；而對(duì)買(mǎi)方，資金監(jiān)管又使他不能避稅導(dǎo)致多承擔(dān)數(shù)額可觀的交易成本，結(jié)果買(mǎi)賣雙方都不待見(jiàn)資金監(jiān)管，被寄予厚望的政策被打入冷宮。
相形之下，網(wǎng)上簽約的處境要好些，仍有不少交易執(zhí)行了這一環(huán)節(jié)。但無(wú)論網(wǎng)上公示還是最后的簽約，對(duì)交易雙方而言，更像是一個(gè)單純的形式，而沒(méi)有實(shí)際意義。因此，和其初衷相比，網(wǎng)上簽約仍然顯得事倍功半。
政策內(nèi)涵難與市場(chǎng)對(duì)接
“無(wú)論是資金監(jiān)管還是網(wǎng)上簽約，其原意都是希望能規(guī)范市場(chǎng)規(guī)范稅收，保證交易過(guò)程的安全性。想法是好的，但由于與市場(chǎng)現(xiàn)狀距離較遠(yuǎn)，很難被人們主動(dòng)接受。”中大恒基副總經(jīng)理付嚴(yán)這樣看待二手房交易新規(guī)的執(zhí)行難。
付嚴(yán)指出，以網(wǎng)上簽約為例，政策本來(lái)是希望通過(guò)房源信息的前置和透明化讓購(gòu)房人更清楚地了解市場(chǎng)。但現(xiàn)實(shí)中，由于賣房人一般不到簽約之前不愿意公開(kāi)自己的房產(chǎn)證，使房源的網(wǎng)上公示幾乎不可能從這套房子進(jìn)入市場(chǎng)便對(duì)其有所體現(xiàn)。而目前中介行業(yè)十分激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，也使中介本身不愿將未落實(shí)的交易上網(wǎng)，這是為防止被同行挖墻腳�；谶@兩點(diǎn)，網(wǎng)上公示只能在雙方達(dá)成了交易意向甚至草簽了合同之后才能進(jìn)行，而到這時(shí)，是否公示、是否網(wǎng)簽都已沒(méi)有太大意義，反而顯得有些畫(huà)蛇添足了。
同樣的問(wèn)題也出現(xiàn)在資金監(jiān)管方面�！百Y金監(jiān)管是希望由銀行代替中介保管交易資金，避免中介卷款逃跑的情況發(fā)生。但其實(shí)對(duì)于正規(guī)的中介公司基本不會(huì)出現(xiàn)這個(gè)情況，況且都是連鎖中介，想跑也跑不掉。而對(duì)于那些操作不規(guī)范的黑中介、房蟲(chóng)子而言，根本也不會(huì)把政策放在眼里。”付嚴(yán)告訴記者。
除了上面這些，網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管在操作上的“堵塞”也是其無(wú)法發(fā)揮效用的重要原因。付嚴(yán)指出，如果辦理資金監(jiān)管，賣主何時(shí)拿到房款與建委辦理產(chǎn)權(quán)證的效率直接相關(guān)，目前除了海淀區(qū)外，其他區(qū)縣的辦結(jié)時(shí)間少則7個(gè)工作日，多則20個(gè)工作日，前后拖延一個(gè)多月是很正常的事；而網(wǎng)上簽約雖然只需24小時(shí)的公示時(shí)間為前提，但由于網(wǎng)簽終端無(wú)法進(jìn)入每家門(mén)店，網(wǎng)上錄入工作只能到一些大的門(mén)店進(jìn)行，排隊(duì)等候也會(huì)拉長(zhǎng)這個(gè)并不復(fù)雜的過(guò)程，而且，現(xiàn)在網(wǎng)簽系統(tǒng)依然不完善，有些區(qū)域甚至沒(méi)開(kāi)通網(wǎng)簽系統(tǒng)，這更使得不少交易人喪失對(duì)網(wǎng)上簽約的耐心。
二手房新規(guī)應(yīng)讓交易人獲得實(shí)惠
“從表面上看，二手房交易新規(guī)執(zhí)行難是因?yàn)槭掷m(xù)繁瑣和與市場(chǎng)脫節(jié)，但更深層次，這種局面則源于新的規(guī)則沒(méi)有給交易雙方帶來(lái)切實(shí)的好處。”在筑家地產(chǎn)總經(jīng)理付庚庚看來(lái)，動(dòng)力不足是制約新規(guī)推行的深層原因。
目前的網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管，更像是交易人配合從業(yè)人員和政府完成的一個(gè)“過(guò)場(chǎng)”，做了沒(méi)有什么益處，不做不會(huì)有什么損失的同時(shí)還能節(jié)省不少時(shí)間。特別是對(duì)于二手房交易“避稅”的潛規(guī)則下，資金監(jiān)管意味著避稅將成為不可能，這原本是規(guī)范稅收的好事，但問(wèn)題是，本應(yīng)該由賣房人交納的稅款全部被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上，政策非但沒(méi)有限制投資客，反而“迫害”了買(mǎi)房人。這樣，原本可能給買(mǎi)方帶來(lái)更多安全保障的資金監(jiān)管，反倒成了他們避之不及的累贅，自然得不到支持和響應(yīng)。
同樣，網(wǎng)上簽約是希望讓消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)看得更清楚，網(wǎng)上公示時(shí)間滯后，公示內(nèi)容過(guò)于籠統(tǒng)，本身就使這個(gè)系統(tǒng)的參考意義大打折扣。同時(shí)網(wǎng)上只有單套房源的成交信息，一直缺乏數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，原先準(zhǔn)備賣給中介公司的分析資料也因?yàn)榻灰咨蟼鞑煌暾�、不順暢而難以反映市場(chǎng)的真實(shí)情況，這就更使其本應(yīng)產(chǎn)生的引導(dǎo)作用效力大減。
從現(xiàn)在看，無(wú)論是網(wǎng)上簽約還是資金監(jiān)管，都需要有所改進(jìn)，而改進(jìn)的方向，一在爭(zhēng)取給買(mǎi)賣雙方更多樂(lè)于接受新規(guī)的動(dòng)力，二在于給它們更多制度上的保障。二者之中，更重要的是前者，“只要消費(fèi)者確實(shí)感到新規(guī)的意義和作用，它們才可能真正成為名副其實(shí)的二手房交易規(guī)則�！�(高彤)
