按照原計(jì)劃，再過(guò)兩個(gè)月左右，保利地產(chǎn)(600048)董事長(zhǎng)李彬海就可以為全國(guó)首個(gè)雙限房(限售價(jià)、限戶(hù)型)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)剪彩了。但事情正在悄悄起變化。
這個(gè)已命名為“保利西子灣”的雙限房項(xiàng)目，位于廣州西郊的金沙洲。此地距繁忙的廣州火車(chē)站約20分鐘車(chē)程，是近年來(lái)該市的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。去年11月，市政府在此一口氣推出4幅雙限房地塊，分別被保利、中海和富力(2777.HK)拿下。廣州由此成為全國(guó)最早力推限價(jià)房的大城市，
頭一個(gè)“吃螃蟹”的廣州市政府官員及數(shù)家知名開(kāi)發(fā)商，如今也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，滋味并不如想象中那么好。
首個(gè)雙限房項(xiàng)目或推遲上市
事情源于近日公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“24號(hào)文”)中，對(duì)住房保障體系制度的最新要求。
盡管細(xì)讀“24號(hào)文”，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)“雙限房將納入住房保障體系”的明文規(guī)定，但外界仍有與此相近的政策解讀，令廣州雙限房的開(kāi)發(fā)商感到忐忑不安。
有知情人士稱(chēng)，假如保利上述項(xiàng)目真的納入住房保障體系，原發(fā)展計(jì)劃恐怕需要調(diào)整，因?yàn)樵擁?xiàng)目土地成本已占未來(lái)樓價(jià)近四成，而旁邊的普通商品房萬(wàn)科四季花城，2003年拿地時(shí)土地成本只有現(xiàn)樓價(jià)水平的10%~12%。
“本來(lái)保利期望通過(guò)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)來(lái)獲取利潤(rùn)�！痹撊耸勘硎�。他認(rèn)為，限價(jià)房比市場(chǎng)價(jià)低了一截，雖然利潤(rùn)率大約只有15%~20%左右，但銷(xiāo)售時(shí)間應(yīng)可大大壓縮，一個(gè)普通項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)能做兩三個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，利潤(rùn)相加后回報(bào)還是不錯(cuò)的。而一旦納入住房保障體系，就不能使用市場(chǎng)化營(yíng)銷(xiāo)手法，還要面對(duì)曠日持久的購(gòu)房者輪候篩選程序。
保利地產(chǎn)發(fā)言人稱(chēng)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未最后確定，“應(yīng)該在10月份以后”。記者未能聯(lián)系到該公司高層對(duì)項(xiàng)目可能推遲開(kāi)盤(pán)的傳聞及具體原因發(fā)表評(píng)論。
除金沙洲的“保利西子灣”等四個(gè)雙限房項(xiàng)目外，今年年初，廣州市政府又在東北郊科學(xué)城推出兩幅“三限地”，既限價(jià)、限戶(hù)型，還嚴(yán)格規(guī)定廣州市常住戶(hù)口家庭、中低收入家庭和本區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶(hù)三者是優(yōu)先銷(xiāo)售對(duì)象。萬(wàn)科地產(chǎn)(000002)拿下了其中的一幅。
按廣州市“十一五規(guī)劃”， 今后五年內(nèi)雙限房土地必須占住宅土地供應(yīng)總量的43%，加上經(jīng)濟(jì)適用房土地占17%，只有40%是完全市場(chǎng)化的商品住宅用地。
“現(xiàn)實(shí)情況就是，不拿限價(jià)地可選擇的機(jī)會(huì)就大大減少，”有不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商訴苦說(shuō)，“如果將來(lái)60%的土地政府都用來(lái)建保障住房，那就回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代了”。
雙限房的身份之爭(zhēng)
“在我看來(lái)，‘雙限房’是過(guò)渡時(shí)期的特殊產(chǎn)品，還是應(yīng)該歸入商品住宅的概念中。”廣州最大地產(chǎn)代理商合富輝煌集團(tuán)(0733.HK)高級(jí)研究顧問(wèn)黎文江表示。
黎早年曾長(zhǎng)期擔(dān)任廣州市國(guó)土房管局房地產(chǎn)信息中心主任，目前仍為市政府各項(xiàng)房地產(chǎn)政策出謀劃策。2006年底，他全程參與了政府雙限房政策的研討和制定施行過(guò)程。
“當(dāng)初推行雙限房，是考慮到社會(huì)上存在部分夾心階層，他們不具備廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入資格，又買(mǎi)不起普通商品房，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有相應(yīng)的利益驅(qū)動(dòng)，提供適應(yīng)其需要的房子，政府只有用行政手段加以干預(yù)�！崩栉慕f(shuō)。
但他相信，雙限房說(shuō)到底還是商品房，因?yàn)檎](méi)有限定開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，而經(jīng)濟(jì)適用房則規(guī)定利潤(rùn)率為3%。據(jù)了解，現(xiàn)有廣州雙限房項(xiàng)目預(yù)期都會(huì)有10%~20%的利潤(rùn)，如龍光集團(tuán)拍下的科學(xué)城限價(jià)地塊，樓面地價(jià)約為每平方米1380元，售價(jià)限定每平方米4000元以下，地價(jià)所占比例是40%左右，只要成本控制得當(dāng)，獲得10%~15%的利潤(rùn)不成問(wèn)題。
“從限價(jià)地的出讓規(guī)則上看，未來(lái)銷(xiāo)售房?jī)r(jià)是根據(jù)參與競(jìng)拍開(kāi)發(fā)商各自報(bào)上來(lái)的目標(biāo)房?jī)r(jià)平均確定的，與經(jīng)濟(jì)適用房由政府指定售價(jià)相比，前者仍然可視為企業(yè)的市場(chǎng)定價(jià)行為�！崩枵f(shuō)。
此前有報(bào)道稱(chēng)，“24號(hào)文”出臺(tái)后，廣州市政府主要領(lǐng)導(dǎo)曾連日與各主管部門(mén)開(kāi)會(huì)商討落實(shí)細(xì)則，但政府內(nèi)部人士表示，迄今為止未就雙限房納入住房保障體系進(jìn)行過(guò)具體溝通協(xié)調(diào)。
有房地產(chǎn)政策研究人士認(rèn)為，如國(guó)家硬性規(guī)定將雙限地納入住房保障體系，在現(xiàn)有條件下，廣州最有可能實(shí)施的細(xì)則，應(yīng)當(dāng)是前述科學(xué)城“三限地”那樣，以是否擁有常住戶(hù)口等條件限制購(gòu)買(mǎi)者資格。
但黎文江明確不同意將“24號(hào)文”有關(guān)內(nèi)容解讀為限價(jià)房將納入住房保障體系，“只能說(shuō)它將成為該體系的重要補(bǔ)充”。(龍飛)
