“趕上分房的末班車了嗎？”
這是1997年前后絕大多數(shù)中國(guó)人街談巷議的話題，那一年，中國(guó)的住房改革正式上路，國(guó)務(wù)院在終結(jié)福利分房的同時(shí)，明確提出要建立“以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系”。還是在那一年，眾多工廠職工掏錢購(gòu)買了自己租住的單位房屋，中國(guó)內(nèi)地由此進(jìn)入了一個(gè)住宅飛速私有化的時(shí)代。
然而，就在中國(guó)人均住宅面積不斷提高、私有化不斷深入的過程中，房?jī)r(jià)開始了飛漲的歷程，而此時(shí)此刻，保障性住房并未按照國(guó)務(wù)院當(dāng)年的要求，成為城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的主體，于是，住房改善需求與高房?jī)r(jià)之間的矛盾逐漸由經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)入社會(huì)領(lǐng)域，顯然，“房改糾偏”此時(shí)已經(jīng)勢(shì)在必行。
房改起步十年之后，國(guó)務(wù)院下發(fā)24號(hào)文件，強(qiáng)化城鎮(zhèn)居民住房保障體系建設(shè)，各地方也開始增加保障性住房在住宅市場(chǎng)中的供應(yīng)，盡管保障性住房新政下的北京、廣州、上海情況各有不同，但十年之后，中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化，正在再次回到原點(diǎn)，等待重新上路。
保障性住房王者歸來
在中國(guó)樓市甘當(dāng)了十多年配角的保障性住房，終于等來了“變換角色”的時(shí)刻，雖然在十多年前“演員表”中，她便已是欽定的“主角”，但隨后的種種陰差陽(yáng)錯(cuò)，卻使她一直站在中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大舞臺(tái)的邊緣。
而今，“房改糾偏”在國(guó)務(wù)院的布置下已悄然展開：由一系列政策扮靚的保障性住房，正回到舞臺(tái)的中央。
量化考核 行政“糾偏”
量化考核正在成為在市場(chǎng)化手段失靈時(shí)，中央政府越來越倚重的一種調(diào)控手段，比如2006年調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“90/70政策”，而在“糾偏房改”的過程中，這項(xiàng)手段很可能將被再次拋出。
“比例具體是多少，現(xiàn)在還沒有具體劃線，但不出意外在供應(yīng)量上肯定要有要求。”8月28日，建設(shè)部一位內(nèi)部人士透露。在“全國(guó)住宅工作會(huì)議”閉幕之后，建設(shè)部等部委開始著手編制六個(gè)新的配套政策，并修改兩個(gè)既有政策，這其中就包括一個(gè)名為《關(guān)于編制城市中低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)意見”)的文件。
記者了解到，不出意外，“量化考核”將出現(xiàn)在“指導(dǎo)意見”當(dāng)中。目前，除廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房之外，量化工作的重點(diǎn)在于限價(jià)商品房。上述人士表示，該領(lǐng)域是中央與地方最難達(dá)成一致的所在，因?yàn)椋绻麆澗�過大，則影響地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)政減收，而劃線過低，又難以達(dá)到中央“糾偏房改”的意圖。
正因如此，“指導(dǎo)意見”的編制工作，很大程度上是在尋求一個(gè)雙方都能接受的“劃線”。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠表示，地方將根據(jù)自己的情況“劃線”，其主要依據(jù)包括住房狀況調(diào)查中住房困難家庭的數(shù) 量、房地產(chǎn)價(jià)格因素、開發(fā)總量等。
“至少是40%~50%，”前述內(nèi)部人士向記者透露，他強(qiáng)調(diào)，如果最終將“劃線”確定在這個(gè)比例上，地方實(shí)行起來并不困難。因?yàn)榘凑沾饲案鞯胤秸蠄?bào)給建設(shè)部的住宅發(fā)展規(guī)劃，三種保障性住房的總量相加，已經(jīng)基本能達(dá)到這個(gè)水平。
在1997年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的房改綱領(lǐng)性文件中，曾明確指出，城市應(yīng)該建立以保障性住房為主的多層次住房供應(yīng)體系，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到保障性住房為主的狀態(tài)，如今已經(jīng)絲毫不存懸念。
目前，國(guó)務(wù)院希望借此措施與2006年的“90/70”政策共同使用，督促地方政府貫徹執(zhí)行中央的調(diào)控政策意圖。
重構(gòu)樓市勢(shì)力版圖
在全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委委員烏日?qǐng)D的記憶中，完全由企業(yè)主導(dǎo)的地產(chǎn)市場(chǎng)格局，并非是房改政策的初衷。在1998年前后，他任職于國(guó)家計(jì)委，全程參與房改政策的制定。“當(dāng)時(shí)的精神只是除保障性住房以外的(商品住房)交給市場(chǎng)，比例其實(shí)并不高，而大部分的保障性住房，還要在政府的全面控制之下。”他對(duì)記者說。
記者了解到，在2000年左右中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始飛速進(jìn)入“市場(chǎng)化、民營(yíng)化”的階段時(shí)，當(dāng)時(shí)的全國(guó)房改領(lǐng)導(dǎo)小組內(nèi)部亦有警覺，但最終仍然是市場(chǎng)化的思路占據(jù)了主導(dǎo)，烏日?qǐng)D坦言，當(dāng)時(shí)房改的最大失誤在于，只強(qiáng)調(diào)了多層次的住房供應(yīng)體系以及市場(chǎng)化的問題，而忽視了強(qiáng)調(diào)政府，尤其是地方政府在住房問題上的責(zé)任。
直到2005年，房?jī)r(jià)上漲幾近失控，中央政府開始專門調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，“全盤市場(chǎng)化”的弊端終于開始顯現(xiàn)。盡管2005年~2006年，中央多次會(huì)同多部委出臺(tái)政策，試圖控制房?jī)r(jià)，但尷尬的是，此時(shí)政府手中已經(jīng)不再掌握有能夠“一呼即應(yīng)”的控制房?jī)r(jià)的資源。
“最大的失誤不是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化，而是過度的民營(yíng)化，對(duì)于一個(gè)關(guān)系國(guó)民居住權(quán)的公共產(chǎn)品，政府的控制權(quán)被削弱了。”對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的勢(shì)力對(duì)比，一位建設(shè)部官員私下感嘆，而在這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門中，類似的想法已經(jīng)不是少數(shù)。
他向記者透露，建設(shè)部曾在多次內(nèi)部會(huì)議上研究過此問題，甚至有人提出過“將90/70政策下的中小套型普通商品房全部交由國(guó)企運(yùn)作”的“激進(jìn)”方案，雖然最終被否決，但足見政府試圖重構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力分布格局的強(qiáng)烈訴求。
“在公共產(chǎn)品上，肯定還是要政府主導(dǎo)，住房、供水、供熱都是如此�！睘跞�?qǐng)D對(duì)記者說，他認(rèn)為，這正是在目前開始啟動(dòng)“房改糾偏”的核心精神。“按照目前的思路，房地產(chǎn)的大部分市場(chǎng)應(yīng)該是‘微利’的，而一般的市場(chǎng)化企業(yè)都是追逐利益最大化的，因此，要達(dá)到‘微利’，就必須強(qiáng)化政府在市場(chǎng)中的話語權(quán)，因?yàn)樽》勘緛砭筒粦?yīng)該是一個(gè)完全市場(chǎng)化的領(lǐng)域。”他強(qiáng)調(diào)。
房?jī)r(jià)上漲有望放緩
“看起來保障性住房的政策調(diào)整，不如直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策那么急風(fēng)暴雨，但這是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，緩慢發(fā)揮效用的政策。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，他堅(jiān)信，如果這些政策執(zhí)行到位，如今困擾中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多死結(jié)都能夠得到逐步解決。
我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，雖然在全國(guó)住宅工作會(huì)議之后，存量房市場(chǎng)還沒有明顯的累及波動(dòng)，但近兩天到我愛我家掛牌的客戶，在“掛牌報(bào)價(jià)”上已經(jīng)不再大幅度地提價(jià)，基本趨于穩(wěn)定，“如果保持下去，存量房目前價(jià)格快速攀升的態(tài)勢(shì)將得到一定程度的抑制�！彼f。
他表示，此前存量房?jī)r(jià)格雖然一再上漲，但每一套房屋還是有2~3個(gè)買家排隊(duì)等待，甚至房齡超過15年的“公房”，價(jià)格亦是如此，其主要原因還是在于需求旺盛，以及市場(chǎng)中適合中等收入者購(gòu)買的房源依然稀缺，所以，大部分人轉(zhuǎn)向購(gòu)買存量房，導(dǎo)致價(jià)格的上升。而目前，限價(jià)商品房規(guī)模在未來的擴(kuò)大，可以調(diào)整這部分預(yù)期，按照胡景暉的如是邏輯，這正是目前掛牌價(jià)格趨于穩(wěn)定的原因所在。
這并非是在我愛我家一家中介出現(xiàn)的情況，在鏈家、中大恒基、信一天等中介機(jī)構(gòu)，記者都了解到了類似的信息。
“一般來說，新房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的關(guān)系，存量房?jī)r(jià)格的高漲，往往促成了更強(qiáng)的更新?lián)Q代的住宅購(gòu)買力，而現(xiàn)在存量房市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，有利于削減新房市場(chǎng)的購(gòu)買力，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的�！蓖醌k林對(duì)記者說。(李樂)
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