“現(xiàn)在我國許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢行為，就相當(dāng)于美國發(fā)放抵押貸款的金融機構(gòu)把次級抵押貸款的‘打包’證券化，即以發(fā)行債券的方式賣給各類投資者�！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)評論人士章林曉接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，如果說美國次級抵押貸款“打包”證券化放大了美國次級貸危機在全球的影響，那么，中國當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢行為也無疑是放大了中國房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國的銀行、股市自然將面臨災(zāi)難性的影響。
地價、房價相互拉升
“由于我國房地產(chǎn)市場住宅用地采取的是‘高價少銷’的壟斷供應(yīng)，在房地產(chǎn)開發(fā)商競爭之下，房價上漲必然拉動地價上漲，而且地價上漲幅度必定超過房價上漲幅度�！闭铝謺灾赋�，當(dāng)“新地王”樓面地價紛紛趕超在售房價時，“新地王”的獲得者為了自己的利潤空間，在房價問題上就如同“過河卒子”，自然是“只能進不能退”了。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)明顯意識到了這種風(fēng)險，為了轉(zhuǎn)嫁這種風(fēng)險，開發(fā)商在一手“圈地”的同時，另一只手伸向股市“圈錢”�，F(xiàn)在，股市的“大牛市”，一方面給開發(fā)商“圈錢”創(chuàng)造了大好的良機；另一方面開發(fā)商憑借“圈”到的錢，增加了爭奪“新地王”的“豪賭”底氣。
頻頻而出的“新地王”，無疑給地產(chǎn)股打了“興奮劑”，增加了開發(fā)商在股市“圈錢”的方便；開發(fā)商再次憑借“圈”到更多的錢，“豪賭”出更高的“新地王”。如此周而復(fù)始……風(fēng)險自然是越來越大。
土地儲備潛藏凈負(fù)值風(fēng)險
“如果總體上房地產(chǎn)價格回到相當(dāng)城市居民的家庭收入的5倍左右的話(相當(dāng)于世界銀行提出的合理比例)，中國房地產(chǎn)的股價要下跌60%左右。”中國管理科學(xué)院研究員李開發(fā)接受本報記者采訪時表示。他對目前以土地儲備論上市地產(chǎn)公司投資價值，地產(chǎn)企業(yè)瘋狂圈地推升股價的現(xiàn)象十分擔(dān)心，“只要房價回歸理性，大量的土地儲備就不可能增值，甚至是凈負(fù)值�！�
對于不少證券分析師在推崇地產(chǎn)股時所指出的我國土地資源日益緊缺這個觀點，李開發(fā)認(rèn)為也是錯誤的。
他表示，我國不存在土地資源緊缺的問題，是土地資源流轉(zhuǎn)問題，是因為城市土地投資炒作的問題，是人口流轉(zhuǎn)后土地資源不流轉(zhuǎn)的問題。在城市化進程中，農(nóng)村、小城市的人口向大城市的移動是土地資源集約化使用的重要表現(xiàn)形式，土地利用率提高了，土地資源怎么會短缺呢？所以這是一個錯誤的提法。
章林曉也指出，一旦房地產(chǎn)泡沫開始破滅，土地儲備越大的企業(yè)其實是蘊藏風(fēng)險越大的企業(yè)。
暴漲過后是暴跌
“在宏觀調(diào)控大形勢下，今年1～8月份全國居民消費價格直線上漲，我們應(yīng)該已經(jīng)能夠清楚地看到，我們宏觀調(diào)控的‘剎車’已經(jīng)失靈。”章林曉表示，宏觀調(diào)控的目的，旨在熨平經(jīng)濟波動對經(jīng)濟運行所產(chǎn)生的不良影響。但是，無庸諱言，本輪以房地產(chǎn)調(diào)控為重點的宏觀調(diào)控成效并不明顯。
關(guān)鍵就在于，本輪房地產(chǎn)調(diào)控一開始就遭到了腐敗官員、無良學(xué)者和行賄商人組成的貪腐“鐵三角”的“反擊”。在這種“反擊”之下，房地產(chǎn)在一些熱點城市早就成了投機市場，而投機市場的特點就是“大起大落”。因此，可以預(yù)料，如果“剎車”繼續(xù)失靈，那么，房價必將繼續(xù)一路“暴漲”，直至“暴跌”為止。這個過程會有多久，現(xiàn)在還難以預(yù)料，但是可以肯定的是房價越漲得瘋狂，“轉(zhuǎn)折點”應(yīng)該越會提早來到。
在“暴漲”過程中，房地產(chǎn)市場以及關(guān)聯(lián)金融行業(yè)如銀行、股市，自然會呈現(xiàn)出一派“繁榮興旺”的景象，然而一旦“繁榮興旺”過了頭，必然遭到經(jīng)濟規(guī)律的加倍報復(fù)，其慘烈的程度將會是史無前例的。
“中國房地產(chǎn)市場的跌落是不可避免的，如果不跌落就沒有經(jīng)濟規(guī)律了�！崩铋_發(fā)認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)依然是政策市。不過這種蘊含巨大金融風(fēng)險的房地產(chǎn)炒作是不可長期維持的。
可以看到，深圳的房地產(chǎn)市場是因為已經(jīng)出現(xiàn)了深圳與香港經(jīng)濟融合的大趨勢而出現(xiàn)的，那個價格是以香港房地產(chǎn)價格為基礎(chǔ)的。央行與銀監(jiān)會的提高首付的輿論一出臺，已經(jīng)有一部分投資商撤出，而實際上還沒有實質(zhì)性出臺政策。如果真的出臺了一連串政策，房地產(chǎn)市場的泡沫會受到重大打擊，房價走低是必然的。
有效調(diào)控引房價理性回歸
“在中國房地產(chǎn)價格無限走高、累積巨大金融風(fēng)險的情況下，政府應(yīng)積極出臺應(yīng)對措施，化解可能爆發(fā)的房地產(chǎn)金融危機。”李開發(fā)認(rèn)為，一是可以提高投資性住房的首付，非自住房的首付要提高到50%以上，使投資性房產(chǎn)的炒作趨勢得到真正的控制。
二是讓研究了兩年多的不動產(chǎn)稅真正出臺，推動大量空置的房地產(chǎn)實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。
三是落實保障性住房的問題，把大多數(shù)中等收入階層的住房改善問題提上議事日程，積極抓好落實。
如果我們一味想避免房地產(chǎn)價格從高位上滑落，避免金融風(fēng)險，房地產(chǎn)價格必然會走到高臺跳水的那一天，到那個時候政府會失去調(diào)控能力。
他表示，近三年房地產(chǎn)調(diào)控的情況表明，真正有調(diào)控效果的措施至今一條都沒有出臺，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)的危機四伏、房地產(chǎn)金融問題越來越嚴(yán)重。如果政府能夠出現(xiàn)實質(zhì)、有效的調(diào)控政策，房價的緩步下滑、回歸理性是攔也攔不住的。(謝麗佳)
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