開欄的話
10月1日起，《物權(quán)法》開始正式實(shí)施。這部惠及千家萬(wàn)戶民生的法典，將對(duì)我們的生活帶來(lái)哪些改變？從今天開始本報(bào)推出“法官案解物權(quán)法”系列報(bào)道，請(qǐng)北京市第一中級(jí)人民法院法官，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中與群眾生活關(guān)系最為密切的具體案例，解讀《物權(quán)法》實(shí)施后將會(huì)帶來(lái)的變化。
過(guò)去購(gòu)買二手房的人經(jīng)常會(huì)被賣房人突然反悔所困擾，一旦賣房人以所賣房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，夫妻一方對(duì)賣房一事并不知情也不同意，要求解除買賣合同，買房人在大多情況下只能干瞪眼，頂多獲賠點(diǎn)違約金，而《物權(quán)法》實(shí)施之后，二手房主再想以這招兒反悔，就難以奏效了。
-現(xiàn)實(shí)案例
張軍和李麗1997年結(jié)婚，2003年兩人購(gòu)買了一套一居室住房，房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的是張軍的名字。2006年底，張軍家又購(gòu)買了一套面積更大的商品房，就想把先購(gòu)買的小房子賣掉。張軍通過(guò)中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定將房子賣給郭某，后雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。沒想到在張軍與郭某簽訂房屋買賣合同不久，一居室所在位置的房?jī)r(jià)從每平方米9000元，漲到了12000元。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，張軍賣房未經(jīng)李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房屋返還張軍和李麗。
-不同結(jié)果
物權(quán)法實(shí)施之前———法院可能認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《婚姻法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無(wú)權(quán)處分。據(jù)此法院判令張軍與郭某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，張軍返還郭某價(jià)款，郭某騰退房屋并協(xié)助張軍對(duì)房屋進(jìn)行恢復(fù)登記。
物權(quán)法實(shí)施之后———法院在審理此案中重點(diǎn)審查郭某在購(gòu)買該房屋時(shí)是否與張軍有惡意串通行為？法院在查清買房人郭某與張軍素不相識(shí)只是根據(jù)自己需要善意買房后，判決郭某取得房屋產(chǎn)權(quán)，不需要將該房屋返還張軍和李麗。
-法官解案
按照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，誰(shuí)是房屋的權(quán)利人，誰(shuí)就有權(quán)處置房屋。而善意的第三人判斷房屋權(quán)利人的重要標(biāo)準(zhǔn)是房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的姓名。張軍和李麗共同購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證上登記的是張軍的名字，則善意第三人就完全有理由信賴張軍有權(quán)處置該房產(chǎn)。這樣一來(lái)，郭某購(gòu)買張軍名下登記的房產(chǎn)并經(jīng)過(guò)戶取得所有權(quán)是完全合乎法律規(guī)定的。在這里，《物權(quán)法》更為關(guān)注對(duì)善意第三人的保護(hù)。
那么如何處理《物權(quán)法》和《婚姻法》之間的沖突？法官說(shuō)，《物權(quán)法》是新法，《婚姻法》屬于舊法，法律適用的一般原則是新法優(yōu)于舊法。此外，《物權(quán)法》本身就是規(guī)范物的歸屬和利用的基本法律，因此法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)首先適用《物權(quán)法》。夫妻一方如果想保護(hù)自己在家庭財(cái)產(chǎn)中的合法權(quán)利，在房屋產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)就應(yīng)要求作為共有權(quán)人一并登記，或者到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)追加登記自己作為共有權(quán)人。(文中人物均為化名)
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