房地產(chǎn)政策的一絲風吹草動都牽掛著無數(shù)老百姓的錢袋和心情。在市場對監(jiān)管層將嚴格控制第二套房貸政策、遏制投機倒房現(xiàn)象的普遍預期下，9月27日夜，央行與銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，確定將第二套住房首付提高至40%，同時貸款利率提高10%，成為監(jiān)管層拋向市場的調(diào)控“重磅炸彈”。
“第二套住房”由此成為中國老百姓買房計劃中的一個重要關(guān)鍵詞，然而大半個月過去了，這個關(guān)鍵詞仍然沒有得到明確的界定，部分銀行推出的五花八門的解釋，也讓購房者陷入更加困惑的謎團。
新版本讓人眼花繚亂
“央行未確定第二套房貸政策細則”的大標題出現(xiàn)在今天各財經(jīng)網(wǎng)站的首頁。據(jù)媒體報道，美國當?shù)貢r間10月19日上午，參加國際貨幣基金組織有關(guān)會議的中國人民銀行副行長吳曉靈表示，央行現(xiàn)在還沒有得到第二套房貸政策出細則的消息。
吳曉靈在接受采訪時稱，現(xiàn)在還沒有得到出細則的消息，但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風險提示，他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。
這個最新的版本顯然給購房者又帶來了些許新的猜測。
9月27日《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》發(fā)出后，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負責人答記者問時表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房；而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。
但實踐操作卻似乎并不如此輕松簡單。近一個月來，光大銀行、建行、交行、興業(yè)銀行等多家銀行機構(gòu)分別給出了自己的理解，尤其對購房者十分關(guān)心的“第二套房認定以個人為單位還是以家庭為單位”并不統(tǒng)一。10月12日，央行、銀監(jiān)會召集工、農(nóng)、中、建、交等五家大型商業(yè)銀行信貸部門負責人，討論“房貸新政”細節(jié)問題，據(jù)稱監(jiān)管層已確定以戶為單位界定第二套房。結(jié)果今天，又傳出了吳曉靈稱并未統(tǒng)一細則的消息。
記者今天從北京偉嘉安捷投資擔保有限公司了解到，目前僅北京就已至少有14家銀行等住房貸款機構(gòu)公布了第二套住房界定標準。就偉嘉安捷的分析來看，界定方式至少有四種版本：一是以個人為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；二是以個人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購房都不享受第一套房待遇；三是以家庭為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；四是以戶為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受第一套房待遇。
細則不統(tǒng)一會否影響市場公平性
由于具體操作細節(jié)與技術(shù)上的諸多不明確，第二套房房貸新政使急于購買或打算購買第二套住房的購房者陷入困惑，甚至對各商業(yè)銀行將統(tǒng)一操作細則還是在大原則下各自為政都弄不清楚。
目前流傳最廣的消息是，監(jiān)管部門可能暫時不會下發(fā)細則，由各銀行將自己認定的標準報銀監(jiān)會備案，不過目前尚未有銀行備案的公開消息。一些分析人士認為，如果界定標準不統(tǒng)一，監(jiān)管部門的細則又遲遲不出，從而造成不同的市場猜測，這已經(jīng)在某種程度上影響了市場的公平性。
從銀行的角度看，第二套房房貸新政策涉及銀行自身利益，銀行方面并不愿盡早明確自己的“第二套房”認定標準。如果解讀得過松，政策落實的效果不如預期，銀行可能會引起有關(guān)監(jiān)管部門的不滿；可如果銀行解讀得過緊，自然又會影響自身的房貸業(yè)務(wù)，利潤將會下降。
此外還有公積金貸款與商業(yè)貸款的銜接問題。由于目前各家銀行都將公積金貸款排除在第二套房貸款新政的范圍外，如果購房者第一套或第二套住房是采用公積金貸款，另一套又是采用商業(yè)貸款，那么是否適用、怎么適用第二套房貸款新政又是個既麻煩且現(xiàn)實的難題。不同銀行在公積金貸款與商業(yè)貸款兩種業(yè)務(wù)上的發(fā)展水平各不相同，客觀上更加大了細則協(xié)調(diào)的難度。
一些消費者甚至擔心，除了影響市場的公平性外，如果不同銀行在具體操作中不能相互協(xié)調(diào)，可能會給房地產(chǎn)投機者新的機會。
法律授權(quán)或成“以戶界定”的關(guān)鍵
作為我國房貸業(yè)務(wù)量最大的銀行，建設(shè)銀行行長郭樹清已公開表態(tài)，建行將以家庭為單位界定第二套住房，也就是說，夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款買房，另外一方也通過貸款買房時將被視作第二套住房。
但是與建行等“大銀行”的做法不同，浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行等“小銀行”則相對傾向于以個人為單位界定第二套房，即如果個人名下沒有任何房產(chǎn)，即使家庭擁有多套房產(chǎn)，仍然可以享受到第一套房待遇。
無論怎樣界定，都要依賴于銀行的征信系統(tǒng)提供完整的數(shù)據(jù)。央行副行長蘇寧在9月27日通知發(fā)布后曾表示，第二套房的界定在技術(shù)上并不難，央行征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人是否貸款買過房，成功認定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。
但是一些法律人士指出，央行的征信系統(tǒng)要全面反映出一個家庭的購房情況，可能還要先過法律關(guān)。因為央行所建立的征信系統(tǒng)只能要求所有商業(yè)銀行提供個人信貸信息，包括信用卡和各種消費貸款的業(yè)務(wù)信息，在缺乏相應(yīng)法律授權(quán)的現(xiàn)狀下，該系統(tǒng)暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權(quán)屬登記機構(gòu)、隸屬公安部門的戶籍登記機構(gòu)和隸屬民政部門的婚姻登記機構(gòu)共享信息，所以也難以完全反映整個家庭的購房情況。
這種說法也得到相關(guān)部門負責人的認可。央行征信中心有關(guān)負責人接受采訪時曾表示，如果是同一個自然人，其名下的所有住房情況和個人信貸情況都可以通過央行征信系統(tǒng)反映出來，但整個家庭成員的購房情況目前確實尚不能完全反映在系統(tǒng)中。如果法律授權(quán)到位，央行征信系統(tǒng)可以在半年之內(nèi)完善數(shù)據(jù)庫，并提供給各大商業(yè)銀行使用。
自市場傳聞監(jiān)管部門將出臺第二套房貸新政策以來，有關(guān)第二套房認定的疑問就沒有停止過，甚至有人建議，為了防止夫妻為購房突擊離婚、假離婚，借款提供的婚姻證明中，離婚證至少應(yīng)是一年以前的�，F(xiàn)在新政已出，無論最終操作細則如何，懸而未決顯然是市場與消費者最不愿意看到的。(陳晶晶）
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