今后本市街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處、社區(qū)居委會要對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處還將參與新建住宅項目的交付驗收，以此減少物業(yè)糾紛。同時本市正抓緊研究制定規(guī)章，明確業(yè)主委員會的地位。
昨日市人大常委會會議聽取了副市長陳剛所作的規(guī)范物業(yè)管理議案辦理情況的報告、市人大城建環(huán)保委員會主任委員張毅所作的規(guī)范物業(yè)管理議案督辦情況的報告和市人大常委會副主任趙久合所作的檢查物業(yè)管理條例執(zhí)行情況的報告。
報告中直陳目前物業(yè)管理與服務中的難題，為解決這些難題，本市將出臺《關于加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導意見》。意見明確街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處負責組織、指導業(yè)主委員會的成立和換屆工作，社區(qū)居委會可以根據(jù)業(yè)主的要求，組織召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會成立率不到兩成
本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立率較低，目前全市3200個住宅項目中，成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)委會的只有574個，成立率僅為17.9%，還不到兩成。執(zhí)法檢查報告中分析成立率低原因有二：一是部分業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識不強，導致業(yè)主大會難以達到法定人數(shù)；二是物業(yè)管理條例規(guī)定，缺乏可操作性的指導，再加上政府主管部門和社區(qū)基層組織監(jiān)督指導不到位，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的資格認定和組建程序都有很大的隨意性和無序性，也經(jīng)常造成業(yè)主大會和業(yè)主委員會在組建過程中就夭折流產(chǎn)。
本市將抓緊調研制定規(guī)章
條件成熟的小區(qū)才能夠成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)委會。市建委物業(yè)管理處處長趙成表示，現(xiàn)實生活中還存在有的小區(qū)不希望成立業(yè)主大會的情況，市建委也與業(yè)主進行過溝通，希望逐步創(chuàng)造條件成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。此外，本市將抓緊調研制定規(guī)章。
全面規(guī)范相關各主體的權利和義務，重點解決物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主委員會地位、業(yè)主自治與居民自治的關系等問題。今年年內本市還將出臺業(yè)主大會成立和運作指導規(guī)則、物業(yè)服務合同示范文本等規(guī)章，以此引導促進成立業(yè)主大會和建立業(yè)主委員會。
追訪物業(yè)難題
問題
專項維修資金使用率僅3%
截至今年4月，本市共歸集商品住宅維修資金130億元，但按條例規(guī)定，專項維修資金的使用由業(yè)主大會決定，并經(jīng)物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。而本市業(yè)主大會成立率又非常低，導致絕大部分小區(qū)無法使用這筆經(jīng)費，目前全市累計支用維修資金415萬元，使用率僅3%。
資金閑置多因商品住宅建設時間短
專項維修資金可以比作“房屋養(yǎng)老金”，趙成稱，一般情況下，房屋投入使用10年之后才會開始維修，而目前本市大多數(shù)商品住宅建設時間較短，還沒有進入大修期，這是導致資金閑置的重要原因之一。趙成表示，目前專項維修資金按照銀行3%的利率增值，其使用情況要在小區(qū)內公示。至于維修資金的結余，可以通過專項維修資金查詢卡查詢，目前全市已發(fā)放了45萬張，預計共發(fā)放100萬張。
問題
有的小區(qū)物業(yè)費收繳率僅10%
本市部分小區(qū)物業(yè)費收繳率較低。據(jù)對石景山區(qū)4家區(qū)屬國有物業(yè)企業(yè)2006年經(jīng)營情況調查，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費收繳率為70%左右，沒有達到物業(yè)企業(yè)維持正常經(jīng)營管理活動所需要的80%收繳率。其中芳星園小區(qū)物業(yè)費收繳率為45%，最低的魯谷重聚園小區(qū)只有10%。懷柔區(qū)物業(yè)平均收費率在60%左右，個別矛盾突出的小區(qū)收費率不足20%。
物業(yè)服務不到位導致業(yè)主拒交
市人大常委會副主任趙久合稱，物業(yè)費收繳率低原因有四，一是業(yè)主無法按照有關規(guī)定行使物業(yè)費決定權，因而拒絕交費。物業(yè)企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)費也由其單方制定，業(yè)主沒有選擇余地；其次，普通商品房物業(yè)服務收費缺少指導價格，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對收費標準達不成共識；此外，物業(yè)企業(yè)服務不到位，業(yè)主常以不交物業(yè)費的方式來表達不滿；低收入家庭無能力支付物業(yè)費也是原因之一。
問題
開發(fā)商指定“自家人”管物業(yè)
很多小區(qū)既沒有按規(guī)定采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，也沒有執(zhí)行市建委關于“開發(fā)商具有物業(yè)管理資質的，不得承接本企業(yè)及相關單位開發(fā)的新建住宅項目”的規(guī)定實行建管分離。業(yè)主一旦對開發(fā)商有不滿，很容易轉嫁到物業(yè)服務企業(yè)身上，拒交物業(yè)費。
暫不硬性要求建管分離
開發(fā)商和物業(yè)這種“自家人管自家產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)狀屬于歷史遺留問題，此前本市并未規(guī)定開發(fā)商不能承接自己建的住宅項目。趙成表示，本市將根據(jù)不同住宅項目的情況逐步解決，暫時不會硬性規(guī)定所有住宅項目立刻建管分離，主要還是要由業(yè)主自己選擇物業(yè)管理方式。
問題
商品房物業(yè)收費缺政府指導價
市人大常委會的執(zhí)法檢查報告建議，盡快制定普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)費政府指導價格，完善經(jīng)濟適用房小區(qū)、危改回遷小區(qū)物業(yè)費政府指導價格，確保其權威性和代表性。
物業(yè)費應依靠市場調節(jié)
趙成表示,商品房物業(yè)費不是通過政府行政命令的方式來確定。至于政府是否會給出一個價格區(qū)間，趙成稱，市建委還要會同有關部門繼續(xù)研究這個問題。
(徐笛)
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