物業(yè)公司是否有權(quán)對業(yè)主停水、停電？小區(qū)停車位收益究竟歸誰？自10月1日新修訂的《物業(yè)管理條例》實施以來，小區(qū)物業(yè)的類似疑問一直不斷。10月30日,建設(shè)部與中國物業(yè)管理協(xié)會的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)通過中國政府網(wǎng)，回答了廣大網(wǎng)民的提問。
表決增加了一個標(biāo)準(zhǔn)
“物業(yè)管理的發(fā)展與我國房地產(chǎn)業(yè)是相關(guān)的，在迅猛發(fā)展的同時也暴露出很多實質(zhì)性的問題�！敝袊飿I(yè)管理協(xié)會秘書長陳偉說。
我國內(nèi)地的物業(yè)服務(wù)始于上世紀(jì)80年代，1981年內(nèi)地有了第一家物業(yè)公司。物業(yè)公司真正的發(fā)展從上世紀(jì)90年代開始。但直到2003年，我國才出臺《物業(yè)管理條例》。
陳偉提供的數(shù)據(jù)顯示，按照不完全統(tǒng)計，目前我國物業(yè)管理企業(yè)超過3萬家，從業(yè)人員大概有300多萬人，城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到50%左右，北京、上海、深圳等大城市都能達(dá)到70%甚至90%。物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升。
但與物業(yè)公司的蓬勃發(fā)展相比，最近幾年，物業(yè)糾紛層出不窮。物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主在一些小區(qū)甚至劍拔弩張。
陳偉承認(rèn)，當(dāng)前的物業(yè)管理存在不少問題。比如服務(wù)意識較差，少服務(wù)多收費或者亂收費，有的甚至經(jīng)營共用部位謀取自身利益。另外，有的物業(yè)管理企業(yè)和公用部門之間責(zé)任劃分不明確，有的開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理不銜接，還有銷售前期的虛假承諾。
“考慮對物權(quán)法的銜接，解決物業(yè)管理中存在的問題，《物業(yè)管理條例》被修訂�！苯ㄔO(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長姜萬榮說，其中，涉及業(yè)主共同利益事項的規(guī)定，引人注目。
“最大的改變，就是涉及業(yè)主共同利益事項的表決增加了一個標(biāo)準(zhǔn)。”陳偉說。
修訂之前，涉及業(yè)主共同利益事項的表決是按照投票權(quán)數(shù)，也就是按照面積的套數(shù)來作指標(biāo)，現(xiàn)在則加入了投票的人數(shù)�！斑@就考慮到，開發(fā)商有可能是一個業(yè)主，但他所擁有的面積比較大，會影響表決的結(jié)果。”陳偉說。
這樣的表決標(biāo)準(zhǔn)同樣適用于對物業(yè)公司的解聘。原來的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)公司需經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的三分之二以上通過，主要考慮的是房屋建筑面積及對應(yīng)的投票權(quán)數(shù)。新條例除了維持原來的投票權(quán)數(shù)以外，又新增加了業(yè)主人數(shù)的規(guī)定——選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且人數(shù)也要超過半數(shù)的業(yè)主同意。
“第二個大的變化就是關(guān)于表決的比例。”陳偉說，在舊的《物業(yè)管理條例》下，幾個重大事項，比如制定、修改《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)程》，以及選舉業(yè)主委員會等，要求特別多數(shù)的表決原則，也就是必須有三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可，才可以最終得出決議。現(xiàn)在，為了使表決更具有可操作性，降低了表決比例，變成了一個普通、多數(shù)表決規(guī)則，也就是按照現(xiàn)在的二分之一。
此外，第三個大的變化是，業(yè)主在表決重建、改建建筑物的時候，也作為一個重大事項按照雙三分之二原則進(jìn)行表決。而舊的《物業(yè)管理條例》中，關(guān)于重大事項中沒有這項規(guī)定。
物業(yè)管理首先是服務(wù)
在新條例中，物業(yè)公司的稱謂出現(xiàn)了變化——從“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。
“這樣的調(diào)整就是要突出一點：物業(yè)管理首先是服務(wù)�！苯f榮說，《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的很明確，物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托，為業(yè)主服務(wù)�，F(xiàn)在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置，使有些業(yè)主感覺物業(yè)管理企業(yè)不是在服務(wù)，而是在管理。這次在修訂條例過程中，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系定位更加準(zhǔn)確。
一位網(wǎng)友認(rèn)為，物業(yè)公司駐扎在小區(qū)里，這種“強(qiáng)行住在主人家”式的社區(qū)管理模式，不可能體現(xiàn)業(yè)主的主人地位。對此，陳偉明確表示，物業(yè)管理用房的所有人是業(yè)主，物業(yè)公司在沒有業(yè)主的許可是不可能駐扎在小區(qū)里的。
“根據(jù)《物業(yè)管理條例》、物權(quán)法，物業(yè)管理公司受業(yè)主委托進(jìn)行管理，居委會、業(yè)主大會、業(yè)委會及物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，實際上是從不同角度為業(yè)主提供服務(wù)的，并非管理部門。”陳偉說。
最近幾年，對于因物業(yè)糾紛而拒不繳納物業(yè)費的業(yè)主，很多物業(yè)公司往往實施強(qiáng)行切斷水電供應(yīng)的做法，新修訂的《物業(yè)管理條例》未作明確禁止。但陳偉表示，這個問題實際上已經(jīng)不是違反行政法規(guī)的問題，而是違反和約或涉及侵權(quán)，業(yè)主可以通過法律手段維護(hù)權(quán)利，同時也可以向相關(guān)政府部門投訴。
如何保證業(yè)主委員會產(chǎn)生
在業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛中，業(yè)主委員會扮演了一個重要角色。而在業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立過程中，開發(fā)商又是一個重要角色。
關(guān)于業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，陳偉說，2003年的《物業(yè)管理條例》配套的規(guī)范性文件，對業(yè)主大會的籌備、業(yè)主委員會的選舉以及業(yè)主大會的決議等都有詳細(xì)的規(guī)定。具體操作過程中，業(yè)主可以根據(jù)業(yè)主大會的規(guī)程以及各地的房地產(chǎn)主管部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。
陳偉承認(rèn)，在這個過程中開發(fā)商很關(guān)鍵，“作為第一業(yè)主，在房屋銷售到一定程度，業(yè)主具備成立業(yè)主大會的時候，開發(fā)商應(yīng)該作為籌備人參加�！�
實踐中可能出現(xiàn)一種情況，就是開發(fā)商怠于履行義務(wù)。
“如果開發(fā)商沒有正當(dāng)理由拒絕履行籌備業(yè)主大會和組建業(yè)主大會的義務(wù)，應(yīng)該積極和有關(guān)部門溝通，希望通過有關(guān)行政監(jiān)管部門的監(jiān)管來達(dá)到目標(biāo)�！标悅フf。
對于業(yè)委會成員的報酬問題，新條例并沒有強(qiáng)制規(guī)定，而是由全體業(yè)主通過民主協(xié)商方式，在管理規(guī)約中規(guī)定。
停車位和停車費究竟歸誰所有
物權(quán)法實施后，停車位和停車費的問題在各地都出現(xiàn)了矛盾。
“車庫、停車設(shè)施的歸屬，根據(jù)物權(quán)法第74條，主要根據(jù)當(dāng)事人之間的約定，也就是開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來決定。”陳偉說。
“業(yè)主主張地面停車收益，必須有三個前提條件。”陳偉說，一是地面停車位應(yīng)該明確歸屬業(yè)主共有；二是業(yè)主主張權(quán)利應(yīng)該是在2003年9月1日以后；三是經(jīng)營者的停車費在扣除經(jīng)營成本、報酬、稅金后還有盈余。
陳偉覺得，地面停車位的收費有兩個依據(jù)，一是具有合同，也就是大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是根據(jù)停車合同收費的；第二全國很多大城市物價部門都制定了停車收費標(biāo)準(zhǔn)，也就是說現(xiàn)行地面停車收費有政策依據(jù)。
陳偉認(rèn)為，對主張不交停車費或者主張停車收益的情況要作具體判斷。首先，對物權(quán)法實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，如果很簡單地采取追討舊賬的情況是不妥當(dāng)?shù)�，因為法律不能溯及既往，否則會引發(fā)很多矛盾；其次，對一些經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅小區(qū)，物權(quán)法出臺前，在測算物業(yè)管理總體收入的時候把地面停車的收入是計算在內(nèi)的。也就是說，在這種情況下制定出的物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，所以在物業(yè)費沒有調(diào)整的情況下如果簡單認(rèn)為停車收益歸業(yè)主所有，實際上不符合當(dāng)時物業(yè)服務(wù)費定價的實際情況。(記者 李松濤）
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