日前《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)經(jīng)深圳市第四屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議通過后，引起了深圳市民乃至其他城市有關(guān)部門的極大關(guān)注。這部既與《物權(quán)法》、國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》相銜接，同時(shí)又利用特區(qū)立法權(quán)創(chuàng)立了諸多創(chuàng)新制度的法規(guī)，將對(duì)深圳物業(yè)管理帶來什么影響，深圳物業(yè)管理行業(yè)是否會(huì)繼續(xù)領(lǐng)跑全國？本報(bào)記者帶著這些問題近日采訪了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)及上海、重慶、青島和大連等城市的物業(yè)主管部門，相關(guān)人士對(duì)我市新物業(yè)管理?xiàng)l例所確立的原則和相關(guān)制度設(shè)置進(jìn)行了全方位解讀。
納入政府監(jiān)管有利促進(jìn)和諧
建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長謝家瑾認(rèn)為，深圳新《條例》對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管，有利于建立物業(yè)管理的和諧秩序。針對(duì)近些年物業(yè)管理活動(dòng)矛盾糾紛增多等問題，《條例》依據(jù)國家法律，著重從以下幾方面突出了對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管：一是對(duì)市、區(qū)主管部門在物業(yè)管理監(jiān)管上應(yīng)履行的職責(zé)有明確要求，且分工和定位清晰，有利于各行其責(zé)，加強(qiáng)和落實(shí)監(jiān)管工作，以規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。二是對(duì)街道辦事處在組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日�；顒�(dòng)以及社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作等方面都做了明確。由此把業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)納入到基層政府的監(jiān)管之下，有利于克服以往因無政府狀態(tài)而引發(fā)的各類問題；有利于將矛盾和糾紛化解在社區(qū)，化解在萌芽狀態(tài)。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡興發(fā)評(píng)價(jià)說，《條例》應(yīng)該說是一個(gè)創(chuàng)新和突破。把對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理納入街道辦事處、社區(qū)工作站的管理體系，使社區(qū)管理的范圍有了新的延伸，這有利于加強(qiáng)各方力量的整合，實(shí)現(xiàn)綜合管理和專業(yè)管理的有機(jī)統(tǒng)一，以便依靠整個(gè)社會(huì)力量和資源，來解決社區(qū)管理中存在的問題。雖然從法律意義上說，業(yè)委會(huì)的法人主體地位并未明確，但從實(shí)踐上說是符合我國社區(qū)建設(shè)特點(diǎn)的。
重慶市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長彭安緒說，《條例》正視了目前我國物業(yè)管理的問題和矛盾，針對(duì)性強(qiáng)，具有可操作性。尤其是工作重心的下沉，發(fā)揮街道、居委會(huì)的作用，是一條正確的路子。成都市房產(chǎn)管理局物業(yè)處處長蔡任重指出，《物權(quán)法》及國務(wù)院修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都進(jìn)一步加強(qiáng)了基層政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理職能。深圳新《條例》第五條對(duì)街道辦事處和社區(qū)工作站在物業(yè)管理中的職責(zé)作出明確規(guī)定，同時(shí)在具體條文中也賦予了街道辦事處組織、協(xié)調(diào)成立籌備組，組織、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議等職責(zé)，有利于進(jìn)一步發(fā)揮基層政府對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，進(jìn)一步促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的良性互動(dòng)，促進(jìn)和諧社區(qū)的建設(shè)。
青島市物業(yè)管理辦公室副主任王西濤認(rèn)為，這一規(guī)定充分發(fā)揮了街道辦、社區(qū)工作站在物業(yè)管理工作中的作用，青島也是這樣做的。這個(gè)法規(guī)體現(xiàn)了與時(shí)俱進(jìn)的精神，這和目前物業(yè)管理形勢(shì)發(fā)展的需要是分不開的，單純依靠物業(yè)管理主管部門已經(jīng)不能滿足目前的形勢(shì)，而街道辦、社區(qū)有更多的人力可以投入進(jìn)來。
武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長駱毅民說，深圳新《條例》亮點(diǎn)較多，既細(xì)致又深入，具有較強(qiáng)的指導(dǎo)性和操作性，這是一部值得肯定的地方性法規(guī)。如果我們把一座城市比喻成一個(gè)健康的人，發(fā)揮作用的是全身每一個(gè)器官，而不是某個(gè)器官，那么這個(gè)《條例》正好說明，物業(yè)管理這個(gè)器官已經(jīng)聯(lián)合其他器官形成合力，共同來促進(jìn)城市的和諧發(fā)展了。
業(yè)主大會(huì)擴(kuò)權(quán)保障業(yè)主權(quán)益
建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長謝家瑾談道，《條例》突出了業(yè)主大會(huì)職權(quán)的擴(kuò)大和對(duì)業(yè)主委員會(huì)職權(quán)、行為的限制，有利于規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的運(yùn)作。對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和管理規(guī)定均有很細(xì)的條款，具有很強(qiáng)的操作性。對(duì)以往物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)矛盾和問題較多的環(huán)節(jié)，在運(yùn)行中應(yīng)當(dāng)遵循什么樣的規(guī)則作出了詳盡規(guī)定，有利于減少這些環(huán)節(jié)中問題的發(fā)生。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡興發(fā)認(rèn)為，《條例》總體上體現(xiàn)了保護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的原則。與《物權(quán)法》相協(xié)調(diào)，賦予了全體業(yè)主更大的權(quán)利，這充分體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的高度尊重�！稐l例》在較大程度上賦予了業(yè)主大會(huì)更多的權(quán)限，比如規(guī)定了物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同，選舉或罷免業(yè)主委員會(huì)成員等重大問題均需由業(yè)主大會(huì)決定，這既在一定程度上避免了業(yè)主委員會(huì)決定一切的局限，而且有利于增強(qiáng)業(yè)主的法律意識(shí)，使小區(qū)業(yè)主成為理性參與公共決策的行為主體。
成都市房產(chǎn)管理局物業(yè)處處長蔡任重說，實(shí)踐中，業(yè)主自治體系內(nèi)部的矛盾日漸成為物業(yè)管理中矛盾較為集中的部分，不斷加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管尤為重要。深圳《條例》用接近三分之一的條文，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出了規(guī)定，其中許多都是很有針對(duì)性、操作性的。
大連市國土房屋局物業(yè)和房屋安全管理處方恒聯(lián)提到，《條例》在解決當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)無政府傾向上做了有益的探索，相對(duì)1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》而言，新《條例》提出了更加嚴(yán)格的管理辦法，體現(xiàn)了立法部門和主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)在構(gòu)建和諧社會(huì)工作中作用的關(guān)注。
首創(chuàng)“業(yè)必歸會(huì)”利于行業(yè)自律
建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長謝家瑾說，《條例》突出了協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中的作用，有利于實(shí)施對(duì)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性監(jiān)管和約束，其主要從以下四個(gè)方面開展制度建設(shè)：
1.在全國首次實(shí)行物業(yè)管理行業(yè)“業(yè)必歸會(huì)”。即要求“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”。
2.《條例》賦予了市物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)及從業(yè)人員的自律性監(jiān)管的責(zé)任。要求協(xié)會(huì)建立誠信檔案和誠信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度，賦予協(xié)會(huì)對(duì)違規(guī)企業(yè)和人員要求其改正以及情節(jié)嚴(yán)重的給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開譴責(zé)等制裁的權(quán)利。
3.賦予了協(xié)會(huì)自律性監(jiān)管的權(quán)威性，有利于協(xié)會(huì)作用的發(fā)揮。即“受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，兩年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作”。
4.對(duì)協(xié)會(huì)自律性監(jiān)管活動(dòng)的開展加以規(guī)范，接受主管部門和社會(huì)監(jiān)督。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門備案；給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告。行業(yè)協(xié)會(huì)功能的強(qiáng)化以及協(xié)會(huì)自律性監(jiān)管活動(dòng)的開展，對(duì)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法、誠信經(jīng)營將發(fā)揮重要的作用。
廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長許建華認(rèn)為，《條例》的出臺(tái)，不僅是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)也是廣東省物業(yè)管理行業(yè)中的一件大事。
《條例》一方面明確了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)、作用和責(zé)任，另一方面“業(yè)必歸會(huì)”為物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)作出了硬性規(guī)定，并提供了法律保障。同時(shí)，也為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律監(jiān)管，以及違反法規(guī)、行規(guī)的行為，提出了相應(yīng)具體的譴責(zé)措施，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性。這在我國的物業(yè)管理法律、法規(guī)中還是第一次。這一規(guī)定，必將對(duì)我省和各市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的建設(shè)和發(fā)展，產(chǎn)生積極深遠(yuǎn)的影響。
當(dāng)前，“業(yè)必歸會(huì)”，主要是做好三個(gè)方面的工作：
一是要觀念歸會(huì)。就是說企業(yè)未動(dòng)，觀念要先行。充分認(rèn)識(shí)按市場化原則規(guī)范和發(fā)展行業(yè)協(xié)會(huì)的必要性，明確行業(yè)協(xié)會(huì)在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中的定位和作用。
二是要組織歸會(huì)。就是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)統(tǒng)一歸到行業(yè)協(xié)會(huì)中來。
三是要業(yè)務(wù)歸會(huì)。就是說物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)一方面要接受當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T的監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；另一方面要積極規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，維護(hù)市場秩序和行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡興發(fā)說，《條例》強(qiáng)化了行業(yè)協(xié)會(huì)在物業(yè)管理中的功能，這是一個(gè)亮點(diǎn)。這體現(xiàn)出在市場經(jīng)濟(jì)條件下行業(yè)協(xié)會(huì)自我管理、服務(wù)和監(jiān)督的功能，也符合國際慣例。從我國宏觀管理體制改革角度講，有利于政府對(duì)企業(yè)行政管理職能的逐步弱化，而由行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能，包括加強(qiáng)行業(yè)的自律管理、市場管理和會(huì)員管理。
武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長駱毅民表示，從協(xié)會(huì)角度而言，該條例賦予了行業(yè)協(xié)會(huì)的“實(shí)權(quán)”，一是改變了以往會(huì)員自愿入會(huì)的做法，要求所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)后必須入會(huì)，納入行業(yè)自律和管理的范圍；二是進(jìn)一步賦予了行業(yè)協(xié)會(huì)一定的職責(zé)，承擔(dān)起行業(yè)內(nèi)對(duì)企業(yè)自律的監(jiān)管、規(guī)范、調(diào)解等職責(zé)，這有利于行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮作用。
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眾人贊《條例》有特色
謝家瑾(建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長)：
相信隨著《條例》的貫徹實(shí)施，深圳的物業(yè)管理將進(jìn)一步走上法制化軌道，繼續(xù)在全國發(fā)揮領(lǐng)跑作用。
許建華(廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長)：
《條例》是對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)多年來物業(yè)管理實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和完善，標(biāo)志著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的物業(yè)管理全面步入了業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)和政府監(jiān)管相結(jié)合的新時(shí)代。
方恒聯(lián)(大連市國土房屋局物業(yè)和房屋安全管理處)：
《條例》八章127條，卻言之有物，不照抄上位法，體現(xiàn)特區(qū)之特，是《條例》的一大特色。另一個(gè)特色是《條例》規(guī)定得很細(xì)，物業(yè)管理工作中重大問題的處理辦法，從中都可以找到。其實(shí)涉及百姓之事，涉及公眾之事，越細(xì)越好。規(guī)定得不細(xì)則不便管理，更談不上規(guī)范。實(shí)際上，有些地區(qū)規(guī)定得也很細(xì)，只是做法不同：深圳細(xì)在《條例》上，其他地區(qū)細(xì)在配套文件的制定上�？磥磉�是細(xì)在《條例》上好，相關(guān)法律規(guī)定效力層級(jí)更高，用起來更有效。
王西濤(青島市物業(yè)管理辦公室副主任)：
深圳新頒布的《條例》解決了一些在實(shí)際工作中無據(jù)可依的問題，值得其他地區(qū)借鑒。
(董超文 劉雙 虞海霞)
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