近來(lái)土地出讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出的狀態(tài)令人震驚：“地王”不斷推陳出新，動(dòng)輒每平方米過(guò)萬(wàn)元的地價(jià)成本，早已高出周邊房?jī)r(jià)。
眼下相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)，“不是已經(jīng)上市在增發(fā)，就是走在上市的路上�！彪S著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的不斷改變，房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)再拉高房?jī)r(jià)……一幅房、地、股聯(lián)動(dòng)圖不時(shí)浮現(xiàn)到人們眼前。
土地市場(chǎng)頻爆“天價(jià)地”
11月8日，上海郊區(qū)青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃的地塊，掛牌底價(jià)為4億元左右，最終被重慶龍湖地產(chǎn)有限公司以15.42億元的“天價(jià)”一舉摘牌，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價(jià)之最。每平方米過(guò)萬(wàn)元的地價(jià)成本，遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)刈≌壳懊科椒矫?000元的售價(jià)。
在掛牌現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)報(bào)價(jià)員報(bào)出這一價(jià)格時(shí)，許多開發(fā)商不敢相信自己的耳朵，讓報(bào)價(jià)員“再說(shuō)一遍”。
上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價(jià)也創(chuàng)出新高：土地出讓面積5.4公頃，容積率1.2，出讓總價(jià)13.01億元，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米2萬(wàn)元。而4個(gè)月前新江灣城D1地塊的“地王”價(jià)是每平方米12500元，上漲了60%。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹感慨：地價(jià)已超出常理，就是“面粉貴過(guò)面包”。他的一些地產(chǎn)商朋友也開始對(duì)土地估價(jià)困惑不解，因?yàn)椤霸趺礈y(cè)算也沒(méi)有辦法做出這個(gè)價(jià)格來(lái)”。
“怕了！”易居中國(guó)研究地產(chǎn)分析師楊紅旭針對(duì)市場(chǎng)頻爆“天價(jià)地”，尖銳地指出，“一些地產(chǎn)商有點(diǎn)兒腦袋發(fā)熱，買房人看高地價(jià)高房?jī)r(jià)，更戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。
不單單是上海，記者了解到，南京在7月下旬誕生江寧“地王”之后，8月中旬再次誕生板橋“地王”。拍賣現(xiàn)場(chǎng)，南京市國(guó)土局竟然三次提醒：“希望各位開發(fā)商沉著冷靜，理性應(yīng)價(jià)�！钡罱K這一地塊還是從底價(jià)5.7億元一路拉升到22.5億元成交。
閃亮登場(chǎng)的“地王”不斷創(chuàng)造著新記錄：北辰實(shí)業(yè)等以92億元競(jìng)得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單宗土地拍賣總價(jià)最高記錄；蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得上海南京路地塊，樓面單價(jià)高達(dá)6.69萬(wàn)元／平方米，成為國(guó)內(nèi)單價(jià)最貴“地王”……
開發(fā)商緣何近乎瘋狂地去搶地？房產(chǎn)專家蔡為民說(shuō)，眼下，有些公司獲得土地的目的，未必是為了即期建設(shè)可售房源，只是作為資本市場(chǎng)的融資籌碼。股市行情的看好令一些別有所圖的房企紅了眼。
資本市場(chǎng)與樓市聯(lián)動(dòng)，要上市先拿地
今年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)加速上漲，助推了開發(fā)商對(duì)后市的超樂(lè)觀預(yù)期。
“在這一輪競(jìng)價(jià)儲(chǔ)地浪潮中，房地產(chǎn)上市公司唱主角�！睒I(yè)內(nèi)研究人士如是說(shuō)。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，土地、信貸閥門一再收緊，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場(chǎng)。大企業(yè)則不斷加大融資投放到土地儲(chǔ)備上，因?yàn)檫@可以直接推高公司的未來(lái)發(fā)展評(píng)價(jià)。
今年7月，金地集團(tuán)定向增發(fā)1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團(tuán)又發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過(guò)12億元人民幣公司債；8月，萬(wàn)科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng)下我國(guó)股市增發(fā)史上單次募資最高記錄……
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好，給上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)融資創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資超過(guò)1000億元。
楊紅旭分析，這固然與土地供給偏少有關(guān)，但更重要的是，資本市場(chǎng)與樓市發(fā)生了聯(lián)動(dòng)：準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司必須拼命儲(chǔ)備土地，以便提高IPO發(fā)行價(jià)格，從股市圈得更多資金。譬如，重慶龍湖地產(chǎn)正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國(guó)樓市高地?fù)碛型恋兀梢源蟠筇嵘肮緝r(jià)值”，所以一擲十億金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，通過(guò)IPO圈錢上百億元，或通過(guò)增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市再融資幾十億元、逾百億元，巨量資本在手，必須持續(xù)地儲(chǔ)地，否則中報(bào)、年報(bào)業(yè)績(jī)上不去，股價(jià)就維持不了，公司大股東、管理層的利益將會(huì)受損。
近幾年，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論，將房?jī)r(jià)上漲主要?dú)w咎于土地供應(yīng)太少。而土地管理部門卻多次澄清說(shuō)，土地供應(yīng)量并不稀少。事實(shí)究竟如何呢？
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按目前企業(yè)年開發(fā)量計(jì)算，在不新購(gòu)?fù)恋氐那闆r下，一些企業(yè)儲(chǔ)備用地足夠連續(xù)開發(fā)兩三年，多的可達(dá)四五年甚至六七年。
張馳飛指出，在土地儲(chǔ)備成為拉抬地產(chǎn)股價(jià)格最主要賣點(diǎn)以及“要上市先拿地”的背景下，購(gòu)地不再單純是企業(yè)為未來(lái)發(fā)展做儲(chǔ)備，更多的是為推高股價(jià)或籌備上市而圈占。
“一塊土地動(dòng)輒拍出十幾億元、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會(huì)受到嚴(yán)格限制，信貸成本也會(huì)很高。”建設(shè)銀行一位信貸經(jīng)理說(shuō)，而從股市融資成本非常低廉，無(wú)需還本、不用付息，風(fēng)險(xiǎn)卻由眾多投資者分擔(dān)。“地產(chǎn)商動(dòng)輒一擲億金也就毫不奇怪了”。這個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。
競(jìng)拍土地的背后
與一些開發(fā)商高價(jià)競(jìng)地大量?jī)?chǔ)地的現(xiàn)象相反，潘石屹在11月8日公布，新收購(gòu)了民源大廈等兩個(gè)爛尾樓。
在他看來(lái)，過(guò)去開發(fā)商在拿地時(shí)只要利潤(rùn)空間低于15%便不敢接手，而現(xiàn)在由于地價(jià)與房?jī)r(jià)同向拉扯互動(dòng)，市場(chǎng)越來(lái)越不理性�！巴恋貎�(chǔ)備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。盤活爛尾樓，利用閑置土地其實(shí)是一個(gè)緩解土地供應(yīng)不足、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法�！�
開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂競(jìng)拍會(huì)帶來(lái)什么后果？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一是直接導(dǎo)致地價(jià)加速度上漲。江蘇省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月份全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積同比僅增長(zhǎng)9.2%，而土地成交價(jià)款同比增幅高達(dá)60%以上。
二是“面粉漲價(jià)引發(fā)面包漲價(jià)”。“每有地塊高價(jià)賣出，周邊房?jī)r(jià)必應(yīng)聲大漲，這幾乎成為普遍現(xiàn)象，購(gòu)房人深受其累。”佑威地產(chǎn)研究中心分析師舉例說(shuō)，上海楊浦區(qū)的合生江灣國(guó)際公寓，受11月8日新江灣城拍出樓面地價(jià)2萬(wàn)元／平方米新“地王”的利好刺激，11月13日推出的套公寓房源報(bào)價(jià)迅即由9月份上市時(shí)的每平方米1.7萬(wàn)元，飆升到每平方米2.4萬(wàn)元。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，土地價(jià)格過(guò)高，嚴(yán)重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)三年內(nèi)，房?jī)r(jià)必須保持15%至18%的增長(zhǎng)率，才有可能支撐目前的地價(jià)。
“取得較多土地的企業(yè)有效利用不足�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2007上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》披露，“上半年全國(guó)完成土地開發(fā)面積同比增長(zhǎng)7.6%，增幅比去年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn)，占同期土地購(gòu)置面積比重68.4%，占待開發(fā)土地面積比重僅40%”。
近期，國(guó)土資源部針對(duì)開發(fā)商大量“囤地”等問(wèn)題，出臺(tái)了一系列土地供應(yīng)的調(diào)控政策。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，要求合理控制單宗土地出讓規(guī)模，增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，這是考慮到大宗土地出讓不僅不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也不利于市場(chǎng)調(diào)控，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力圈占大面積土地，形成“壟斷”。規(guī)定開發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，在這一輪地價(jià)上漲的過(guò)程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價(jià)格。目前絕大多數(shù)地方實(shí)行土地掛牌拍賣，“價(jià)高者得”的結(jié)果，是推動(dòng)地價(jià)上漲的主因。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其實(shí)市場(chǎng)化的土地出讓方式還有多種，比如限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、限地價(jià)拍賣等，都能把地價(jià)穩(wěn)住，但現(xiàn)在使用較少。
在新一輪宏觀調(diào)控中，如何應(yīng)對(duì)“片面追求地價(jià)高漲”給樓市帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，加大對(duì)開發(fā)商大量閑置土地的處置力度，不僅是中央宏觀調(diào)控著力解決的重點(diǎn)，也是地方政府面臨的一大考驗(yàn)。(陳芳 徐壽松 鄧華寧）
相關(guān)報(bào)道
