《物權(quán)法》已實施月余,它為買房人帶來了哪些權(quán)利和風(fēng)險?眼下,大多數(shù)買房人尚不清楚,遑論處置了。日前,上海根據(jù)《物權(quán)法》修改了房地產(chǎn)登記的地方規(guī)定,將購房人“遺忘”的權(quán)利、風(fēng)險凸顯出來。
二手房預(yù)告登記權(quán):可防賣家毀約
買二手房也可以像買期房一樣,行使預(yù)告登記權(quán)!段餀(quán)法》規(guī)定,“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記!币簿褪钦f,預(yù)告登記并不分期房還是二手房。以往,預(yù)告登記被當(dāng)作是針對將來發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利變動的請求權(quán),在期房銷售中廣泛運(yùn)用,幾乎是期房的“專利”,F(xiàn)在,二手房也可預(yù)告登記了,且“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”
上海匯業(yè)律師事務(wù)所楊晨光律師分析,當(dāng)二手房交易可以行使預(yù)告登記后,買家一旦支付了意向金、定金,就可以要求向房地產(chǎn)登記部門申請預(yù)告登記。由于預(yù)告登記具有排他效力,即可防止賣家“這山望著那山高”,因后市行情看漲而違約抬價。這對規(guī)范二手房交易秩序具有重大意義。
期房申請登記延期權(quán):防止“爛尾”導(dǎo)致權(quán)利時效過期
購買期房的產(chǎn)權(quán)申請登記時效不再局限于兩年,而是延長到自能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記之日起三個月內(nèi)。
此前,在上海等地,房地產(chǎn)登記的相關(guān)條例對預(yù)告登記的時效規(guī)定是:期房為初始登記之日起兩年,現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年。一旦超過兩年有效期,買房人即使付了款,法律也不再保護(hù)其獲得房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利,只能去行使債權(quán)。也即是說,最多從開發(fā)商或者賣家手里討回房款。正因如此,在樓市行情大漲的時候,開發(fā)商故意拖延交房時間,人為制造違約,給買房人退款、支付違約金,就是不給房,以獲取更多收益。
現(xiàn)在,《物權(quán)法》規(guī)定,“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記自動失效!睋Q句話說,預(yù)告登記的效力一直持續(xù)到購房人具備了行使房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)利的條件后,再額外“附送”三個月的寬限期。在期房購買者拿到產(chǎn)權(quán)之前,權(quán)利都一直受保護(hù),不再像以前那樣,受開發(fā)商故意拖延或樓盤“爛尾”導(dǎo)致兩年時效屆滿的影響。
更正登記權(quán):防止開發(fā)商“一女二嫁”
購房人還可以通過“更正登記”來保護(hù)自己的物權(quán)。此前,一些失信開發(fā)商將房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以獲取更多的現(xiàn)金流,這種現(xiàn)象在樓市屢禁不止,F(xiàn)在,進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記的購房人不必為此擔(dān)憂,可以行使更正登記權(quán)來制止開發(fā)商的惡意行為。
《物權(quán)法》規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正!
楊晨光律師指出,權(quán)利人或利害關(guān)系人依據(jù)權(quán)利狀態(tài),主張對房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正,是法律賦予事實上的權(quán)利人“救濟(jì)”自身合法物權(quán)的一種有效手段。這一點,在以前的地方性房屋登記條例、辦法中,鮮有涉及。
房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移生效延后:過早付款有風(fēng)險
專業(yè)人士提醒,《物權(quán)法》在賦予購房人諸多權(quán)利的同時,一些內(nèi)容與以往地方的規(guī)定有所不同,其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險也當(dāng)引起重視。
譬如房地產(chǎn)權(quán)利變動生效的時點界定,上海等城市規(guī)定:對于房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)立,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項記載于房地產(chǎn)登記冊,“登記申請的受理日為登記日!币簿褪钦f,只要產(chǎn)權(quán)登記部門受理了購房人的產(chǎn)權(quán)登記申請資料,就算是登記了。而現(xiàn)在,《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,“自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。
事實上,受理在前,登記在后,一般相差10天到15天。登記機(jī)構(gòu)在受理之后、審核期間,如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)被查封、抵押,或者存在其他權(quán)利瑕疵,就會不予登記。
現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中的付款程序多是:簽訂房地產(chǎn)買賣合同時,支付三到四成首付款;在交易中心過戶后,支付五至六成房款;拿到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)出具的登記資料收件收據(jù)后,結(jié)清尾款。現(xiàn)在看來,此中大有風(fēng)險,因為一旦產(chǎn)權(quán)審核出了問題,不予登記,購房人就無法獲得產(chǎn)權(quán)。只有等到產(chǎn)權(quán)內(nèi)容記載入冊后或者產(chǎn)權(quán)證到手后,再支付全部房款,才會萬無一失。(徐壽松)