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2007年12月06日 星期四
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6萬套政策性住宅將成2008年北京樓市關(guān)鍵砝碼
2007年12月06日 15:43 來源:北京青年報(bào)

    圖為北京某住宅小區(qū)居民樓。北京市建委負(fù)責(zé)人日前透露,2007年,北京市將新開工建設(shè)300萬平方米“兩限”(限戶型、限價(jià)格)商品房、200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、30萬平方米廉租房,以解決住房困難群眾的住房難題。 中新社發(fā) 馬小剛 攝


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  馬女士家是一個(gè)典型的工薪家庭,打算買房多年的她,受困于北京步步高升的房?jī)r(jià)以及經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的日益苛刻,幾乎放棄了置業(yè)的打算。是今年限價(jià)房政策的出臺(tái)讓她重新看到了希望。

  日前,位于朝陽區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)總建筑面積超過100萬平方米的兩限房、保障性住房開工,這意味著北京市政府“年內(nèi)開工300萬平方米限價(jià)房、200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房”的承諾又向前邁進(jìn)了重要一步。這些住宅有望在明年陸續(xù)推向市場(chǎng)。

  加起來總共500萬平方米的“政策住宅”,被視為2008年樓市的關(guān)鍵砝碼。

  ●期待

  ●6萬套“平價(jià)房”緩北京高房?jī)r(jià)之痛

  截至目前,2007年北京已經(jīng)推出了9塊限價(jià)房用地,規(guī)劃總建筑面積超過310萬平方米。根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷的計(jì)算,如果這些土地全部建成面積為90平方米的小戶型住宅,那么這些土地將在明年轉(zhuǎn)化成超過3.5萬套房子;而如果加上以70平方米為單套標(biāo)準(zhǔn)的200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房用地轉(zhuǎn)化成的2.8萬多套住宅,有望明年進(jìn)入銷售期的“平價(jià)房”將達(dá)到6.3萬千套。

  前文提到的馬女士特別希望自己能成為有幸住上“平價(jià)房”的這6.3萬戶家庭之一。

  “現(xiàn)在普通商品房動(dòng)不動(dòng)就要上百萬元一套,就算辦按揭,70萬元的房貸壓力對(duì)我們也是不可想象的;而如果是一套80平方米的限價(jià)房,每平方米不到7000元,50多萬元的總房款我就能夠接受了。”馬女士毫不掩飾自己對(duì)限價(jià)房的期待。

  誠(chéng)如馬女士所說,總價(jià)50萬元左右的限價(jià)房,讓不少無法承受高房?jī)r(jià)之痛的買房人看到了希望。而更大的希望則在于,明年“平價(jià)住宅”的總放量將達(dá)到近幾年的高峰。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2006年,北京市全年土地成交總規(guī)劃建筑面積為700多萬平方米,而今年僅限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)身?xiàng)開工土地的規(guī)劃建面就超過500萬平方米。顯然,這些房源明年上市,將有效地緩解近些年捉襟見肘的中低價(jià)住房供應(yīng)瓶頸。

  另一個(gè)利好消息則是,很多購(gòu)房人擔(dān)憂的開發(fā)商“捂盤惜售”局面,在限價(jià)房的銷售中被普遍認(rèn)為不會(huì)重現(xiàn)。北京東部某大規(guī)模限價(jià)地塊的開發(fā)商指出,這不但因?yàn)檎厝粫?huì)加強(qiáng)限價(jià)房銷售過程的管控力度,更重要的在于,“限價(jià)房的利潤(rùn)確實(shí)非常低,對(duì)企業(yè)而言只是開發(fā)量的幫助,所以發(fā)展商的策略一定是快進(jìn)快出,以贏得現(xiàn)金流層面的效益!

  ●觀點(diǎn)

  ●“500萬”難變商品房市場(chǎng)格局

  500萬平方米的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房得到了無數(shù)人的喝彩與期待,但是,專業(yè)人士同時(shí)指出,寄希望于這“500萬平方米”改變現(xiàn)有市場(chǎng)格局,甚至讓北京樓市進(jìn)入迅速下行的通道,則是高估了這些房源的能量。

  根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù),2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售面積接近2200萬平方米,這個(gè)數(shù)字在2004年為2586萬平方米,2005年是2156萬平方米。而如果計(jì)算商品房的預(yù)售套數(shù),去年和前年分別達(dá)到了17.9萬和17.8萬套。再加上北京市今年預(yù)計(jì)總共規(guī)劃建筑面積可達(dá)1600萬平方米的土地供應(yīng)量,顯然,與這些數(shù)字相比,500萬平方米、6.3萬套的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)很難給市場(chǎng)帶來方向性的變化。

  “6萬多套的平價(jià)房從數(shù)量上確實(shí)很龐大,但就其購(gòu)買群體而言能與當(dāng)下主流置業(yè)人群發(fā)生重合的部分其實(shí)并不多,特別加上肯定較高的購(gòu)買資格準(zhǔn)入門檻,絕大多數(shù)人還是要選擇普通商品房。大規(guī)模的經(jīng)適房、限價(jià)房上市不會(huì)對(duì)其他住宅銷售造成太大影響!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出。

  一位不愿意透露姓名的分析人士告訴記者,今年政府在保障型住房和限價(jià)房上下了很多工夫,體現(xiàn)出了政府在解決中低收入家庭居住問題方面的誠(chéng)意與決心。而同時(shí),將精力和重心更多放在“平價(jià)住宅”的舉措也證明有關(guān)部門開始認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)與行政之間的區(qū)別和差異,開始強(qiáng)調(diào)將行政手段專門用于社會(huì)保障型住房和限價(jià)房建設(shè);而對(duì)于普通商品房領(lǐng)域,則側(cè)重于更多通過金融手段和市場(chǎng)手段進(jìn)行疏導(dǎo)和協(xié)調(diào),而不是強(qiáng)加干涉,導(dǎo)致市場(chǎng)與行政的錯(cuò)位。

  該人士認(rèn)為,500萬平方米中低價(jià)房的推出,其直接目的并不在于抑制房?jī)r(jià),而是在于扎扎實(shí)實(shí)地解決普通收入者購(gòu)房難的問題。同樣,500萬平方米的體量很難造成市場(chǎng)格局的突變,但其對(duì)部分購(gòu)房需求的稀釋作用仍然可以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到更為理性的發(fā)展軌道。

  ●追蹤●

  購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)成最大懸念

  3月30日,北京市國(guó)土資源局、建委、規(guī)劃委三部門聯(lián)合推出今年首批三塊限價(jià)房用地時(shí),有關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾作出了兩項(xiàng)承諾。一是要“確保年內(nèi)300萬平方米限價(jià)房順利開工”,二是“銷售辦法、包括購(gòu)買人群將于‘近期’向社會(huì)公布”。

  如今,第一項(xiàng)承諾已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。自9月9日西三旗兩限房項(xiàng)目正式開工至今,已有多個(gè)限價(jià)房樓盤陸續(xù)開工,即便是最后出讓的通州區(qū)半壁店兩限房,開發(fā)商龍湖地產(chǎn)也已制訂了開工的時(shí)間表,12月動(dòng)工板上釘釘。按此推算,最遲到2009年中旬,今年推出的限價(jià)房將陸續(xù)具備交房入住條件。

  問題出在第二項(xiàng)承諾上。

  事實(shí)上,早在西三旗限價(jià)地出讓的標(biāo)書里,對(duì)限價(jià)房購(gòu)買人群的輪廓就有了一定闡述:“具有本市常住戶口;本市中低收入家庭優(yōu)先;解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先”。不過該文件同時(shí)強(qiáng)調(diào),“具體購(gòu)買人資格由市建委另行確定”。

  出人意料的是,這個(gè)“另行確定”的購(gòu)買資格,一拖就是8個(gè)多月,至今仍然沒有給出最終解釋。恐怕正是受困于購(gòu)買資格政策的“難產(chǎn)”,當(dāng)初表示“10月應(yīng)該可以銷售”的鴻基花園二期限價(jià)房至今毫無動(dòng)靜,而一度準(zhǔn)備最早“年底開賣”的西三旗項(xiàng)目很可能也將來年再見。某限價(jià)房的開發(fā)商近日向記者明言:“如果想賣,現(xiàn)在就能賣,關(guān)鍵是等政府的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)!

  從另一個(gè)層面看,關(guān)于限價(jià)房銷售政策的傳聞幾乎從來沒有停止過。從最開始“北京戶口、家庭年收入6萬元以下、初次置業(yè)”,到近來“主要照顧奧運(yùn)拆遷戶”,這些傳言雖然各有區(qū)別,但總體上殊途同歸。特別是10月23日,大批市民在政策尚未明朗之際便自發(fā)到西三旗限價(jià)房辦理“排隊(duì)登記”,更是體現(xiàn)出接近首批限價(jià)房預(yù)計(jì)銷售之時(shí),人們對(duì)于政策的敏感。

  “這些傳言恐怕并非完全無中生有,從一定程度上也體現(xiàn)了政策制定者內(nèi)部的觀點(diǎn)分歧!庇蟹治鋈耸窟@樣指出。而不久前,北京萬科副總經(jīng)理王欣在一次論壇上更是表示,萬科為其所開發(fā)的紅獅涂料廠限價(jià)地塊曾與有關(guān)部門進(jìn)行了多次討論,但一直沒有結(jié)論,最終可能“定向賣給這個(gè)項(xiàng)目周邊的拆遷戶”,因?yàn)檎耙矝]有辦法認(rèn)定哪些人有資格”。

  ●延伸

  ●限價(jià)地“限”不住周邊二手房

  由于價(jià)格較低,限價(jià)房所產(chǎn)生的“鯰魚效應(yīng)”將通過抑制周邊房產(chǎn)價(jià)格的提升給整個(gè)京城樓市形成“降溫”。這是當(dāng)初限價(jià)地推出時(shí),在業(yè)內(nèi)形成的市場(chǎng)認(rèn)知。然而如今,距首批限價(jià)地公布已有8個(gè)月時(shí)間,其對(duì)房?jī)r(jià)的緩沖作用并未得到明顯體現(xiàn),從周邊二手房市場(chǎng)的走勢(shì)便可以得出這一結(jié)論。

  據(jù)“中大恒基”、“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì),各限價(jià)地塊周邊二手房?jī)r(jià)格月均漲幅都在2.9%-4.8%之間,其中西三旗、東鐵匠營(yíng)、常營(yíng)、半壁店四個(gè)區(qū)域自限價(jià)地推出以來的二手房?jī)r(jià)格漲幅最為明顯,月均漲幅超過4%。以西三旗地塊為例,在其今年4月推出之時(shí),當(dāng)?shù)啬甏^新的二手房均價(jià)在7400元3平方米左右,而截至目前,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)攀升至9673元3平方米,總漲幅達(dá)到30%以上,平均每月漲幅4.3%。

  “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心分析認(rèn)為,限價(jià)房周邊區(qū)域?yàn)槎址拷灰椎臒狳c(diǎn)區(qū)域,供需比相對(duì)較大。例如,整個(gè)清河的交易熱點(diǎn)基本集中在西三旗和小營(yíng)兩個(gè)區(qū)域,而西三旗的二手房?jī)r(jià)格相比小營(yíng)又具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì),使得需求增加,價(jià)格增長(zhǎng)較快。在整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)大環(huán)境上漲的趨勢(shì)下,典型區(qū)域上漲情況會(huì)更加突出。

  更為重要的一點(diǎn)則在于,絕大多數(shù)限價(jià)房周邊區(qū)域二手房?jī)r(jià)正處于“追漲”過程中!版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為,北京市二手房交易起步較晚,區(qū)域化差異又較大,造成了部分典型區(qū)域異軍突起的同時(shí),部分區(qū)域也始終處于相對(duì)被忽視的地位。

  而近一兩年來,這種情況正在逐漸淡化,原先弱勢(shì)區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值被重新認(rèn)定,從而使房產(chǎn)價(jià)格處于一種“追漲”狀態(tài),漲幅遠(yuǎn)高于一些成熟區(qū)域。而絕大多數(shù)限價(jià)房周邊的區(qū)域幾乎恰屬于這種處于追漲狀態(tài)下的地區(qū)。

  例如,朝青板塊房?jī)r(jià)近年一路走高,而常營(yíng)區(qū)域是朝青板塊最后被重視的區(qū)域;南城房產(chǎn)交易進(jìn)入正軌后,隨著方莊、馬家堡交易逐漸走向成熟,首先帶動(dòng)的是周邊諸如東鐵匠營(yíng)、宋家莊、花鄉(xiāng)等次級(jí)區(qū)域房產(chǎn)交易及房?jī)r(jià)的走高。這也不難解釋,當(dāng)這類區(qū)域近期雖然漲幅驚人,但其市場(chǎng)價(jià)格基本仍然保持在二手房全市均價(jià)以下。同樣也因?yàn)檫@個(gè)原因,有專業(yè)人士預(yù)測(cè),當(dāng)限價(jià)房周邊二手房?jī)r(jià)接近全市均值之后,其上漲速度將會(huì)有明顯的放緩。(高彤)

編輯:王菲】
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