國(guó)內(nèi)首批“限銷售價(jià)格、限戶型面積、限銷售對(duì)象”的限價(jià)房即將正式銷售
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12月19日下午，廣州市國(guó)土房管局正式通報(bào)廣州市限價(jià)商品住宅銷售辦法，國(guó)內(nèi)第一批“三限房”即將進(jìn)入正式銷售程序。原本的“雙限房”為何變成了“三限房”？限價(jià)房的開售，能夠真正緩解供需矛盾，賣給合適的人群?jiǎn)幔窟@些問(wèn)題，吸引了人們關(guān)注的目光。
遭遇銷售難題，“雙限房”變成“三限房”
近兩年，廣州房?jī)r(jià)進(jìn)入快速飆升期，房?jī)r(jià)從去年1月的5564元/平方米飆升到今年10月份的11970元/平方米——兩年不到，房?jī)r(jià)翻番。
為平抑房?jī)r(jià)，2006年12月廣州拿出金沙洲的四幅儲(chǔ)備地，進(jìn)行全國(guó)首次“雙限雙競(jìng)”地拍賣。也就是說(shuō)，開發(fā)商要在限制房?jī)r(jià)和戶型的地塊上競(jìng)拍土地，商品房銷售價(jià)格要最低，競(jìng)拍的地價(jià)則要最高。一年過(guò)去了，“雙限雙競(jìng)”地上的房子陸續(xù)建了起來(lái)，開發(fā)商卻發(fā)現(xiàn)，“雙限房”沒法賣。
“保利西子灣”是廣州4個(gè)限價(jià)樓盤中建設(shè)進(jìn)度最快的一個(gè)。記者采訪時(shí)看到，該樓盤第一期8棟843套限價(jià)房已進(jìn)入最后的工程掃尾階段。一梯四戶的11層小高層單位，套型建筑面積在90平方米以下；房間格局方正，水電煤氣到位，裝修簡(jiǎn)單實(shí)用。
開發(fā)商告訴記者，按照普通樓盤的銷售速度，現(xiàn)在應(yīng)該到了業(yè)主收樓的高峰期了。但廣州市主管部門一直按住該樓盤，不許開發(fā)商擅自銷售。
這是為什么呢？
按照競(jìng)拍時(shí)的承諾，“保利西子灣”的銷售價(jià)格最高不超過(guò)6500元/平方米，而周邊的同等樓盤銷售價(jià)格已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元。如果敞開發(fā)售，怎樣保證這批物美價(jià)廉的房子能夠賣到那些真正有住房需求的人手里呢？
人們擔(dān)心，如果開發(fā)商或者承銷商找來(lái)一大批五花八門的身份證先期簽訂預(yù)售合同，轉(zhuǎn)手放到二手市場(chǎng)，或者限價(jià)房落到蠢蠢欲動(dòng)的炒房者手中，則政府一年多的努力將功虧一簣。
“三限房”銷售對(duì)準(zhǔn)購(gòu)房有困難的普通收入家庭
在討論中，人們發(fā)現(xiàn)，“雙限房”的需求對(duì)象與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的需求對(duì)象并不一樣。一部分普通收入家庭，例如近年落戶廣州的大學(xué)生和等著買房結(jié)婚的年輕人等，雖然有一定的購(gòu)買能力，但要完全承受廣州的房?jī)r(jià)又有很大的困難。他們被稱為購(gòu)房“夾心層”。
廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹舉例說(shuō)，現(xiàn)在的大學(xué)畢業(yè)生錯(cuò)過(guò)了房改，沒有福利房；申請(qǐng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房又不夠條件；買房又承擔(dān)不起商品房的高價(jià)，一點(diǎn)點(diǎn)“貨幣分房”對(duì)他們來(lái)說(shuō)也是杯水車薪。他們是對(duì)商品房需求很大、很迫切的一個(gè)群體。
廣州市主管部門希望限價(jià)房去解決這部分社會(huì)“夾心層”的住房問(wèn)題，既可解急需購(gòu)房的年輕人燃眉之急，也可化解這部分最旺盛的購(gòu)房需求對(duì)房?jī)r(jià)上漲的刺激。
家庭年收入低于20萬(wàn)的門檻低不低？
限價(jià)房銷售辦法頒布前，關(guān)于購(gòu)買資格的爭(zhēng)論就一直沒有停。有人認(rèn)為，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下的門檻太低，不符合“保護(hù)中低收入者住房需求”原則。
對(duì)此，廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波解釋說(shuō)，廣州推出限價(jià)房，目的在于通過(guò)政府調(diào)控使房?jī)r(jià)穩(wěn)定在與居民收入相適應(yīng)的水平上，緩解中等收入“夾心層”的購(gòu)房壓力。
據(jù)測(cè)算，能夠正常負(fù)擔(dān)該限價(jià)房月供的家庭，家庭年收入不低于7萬(wàn)元；而在房?jī)r(jià)相對(duì)較高的越秀區(qū)，正常負(fù)擔(dān)同類商品房月供，家庭年可支配收入不能低于19萬(wàn)元，所以，廣州確定了“家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下”的標(biāo)準(zhǔn)。
黃文波說(shuō)，推出限價(jià)房不僅要考慮到保護(hù)困難群體利益，還要考慮到購(gòu)買者能夠承受的供房壓力。
在銷售政策中，最核心的一條就是限價(jià)房只提供給“首次購(gòu)房者”，希望以此限制可能出現(xiàn)的投機(jī)行為。
廣州社科院研究員丁力認(rèn)為，“限價(jià)房”牢牢定位于解決“夾心層”首次置業(yè)剛性需求。這不僅有利于解決他們的住房問(wèn)題，還有利于抑制投機(jī)性需求，規(guī)范市場(chǎng)秩序，抑制房?jī)r(jià)的不合理增長(zhǎng)，一舉多得。
如房?jī)r(jià)繼續(xù)高企，廣州將擴(kuò)大限價(jià)房供給
據(jù)了解，限價(jià)房銷售過(guò)程中，開發(fā)商只負(fù)責(zé)房子的推廣和預(yù)售合同的簽訂。國(guó)土房管部門對(duì)銷售對(duì)象進(jìn)行預(yù)登記和審核申請(qǐng)人購(gòu)房資格，并公開搖珠確定購(gòu)買順序，最后進(jìn)行購(gòu)房資格公示。
限價(jià)房會(huì)不會(huì)成為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策？謝曉丹說(shuō)，廣州市對(duì)限價(jià)房政策將長(zhǎng)期堅(jiān)持，但靈活掌握。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)高企的時(shí)候，政府將大力推限價(jià)房，供給量甚至可以達(dá)到總供給量的40%以上；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)，政府將少推甚至不推限價(jià)房。
廣州市市長(zhǎng)張廣寧介紹說(shuō)，廣州今后住房保障體系將分為四個(gè)層次，“雙特困戶”配租廉租房；中低收入家庭申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房；富裕家庭需要改善住房條件的，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)解決；處在中低收入與富裕階層之間的“夾心層”，政府將大力推行這種“限價(jià)房”。這樣多層次住房保障體系既解決不同人群的住房需求，也有效規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。(李剛)
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