廣州市首次出臺《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)!兑(guī)定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進(jìn)行補(bǔ)償補(bǔ)償安置,并對住宅房屋確定了貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建的3種具體標(biāo)準(zhǔn)。
其中住宅貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),分成132個區(qū)片執(zhí)行,同一區(qū)片分拆遷最低補(bǔ)償單價和宅基地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價,兩者相差600元/平方米。拆遷最低補(bǔ)償單價最高的是東山湖區(qū)片,為4800元/平方米。貨幣補(bǔ)償有兩個計算公式,每套房子都可套入兩公式進(jìn)行計算,再按照算出的最高金額進(jìn)行補(bǔ)償。此外,每戶至少可按50平方米核準(zhǔn)補(bǔ)償。
非住宅房屋評估確定補(bǔ)償價
據(jù)了解,此前廣州市沒有統(tǒng)一的集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問題,由各區(qū)不同項目征地時按照各自情況進(jìn)行評估定價。市國土房管局和市建委經(jīng)過兩年多時間的調(diào)查、研究,經(jīng)過廣泛征求意見后,形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》),現(xiàn)已報市政府同意,開始實施。
《規(guī)定》共25條,從技術(shù)層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)!兑(guī)定》優(yōu)先保護(hù)被征地農(nóng)民的基本居住權(quán)利,充分考慮征地拆遷需要面對的復(fù)雜情況,區(qū)分不同情形靈活采取了多種措施進(jìn)行補(bǔ)償安置!兑(guī)定》將集體土地上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類進(jìn)行補(bǔ)償。
對于非住宅房屋,由于涉及到工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類型,情況復(fù)雜,無法硬性確定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),因此規(guī)定通過評估來確定其補(bǔ)償價格,主要采取貨幣補(bǔ)償方式。其中,對于公益事業(yè)房屋,允許在符合規(guī)劃的條件下復(fù)建。
住宅房屋按3種方式補(bǔ)償
而對于住宅房屋,《規(guī)定》確定了貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建3種補(bǔ)償方式。市國土房管局方面表示,這3種補(bǔ)償方式是在充分吸收現(xiàn)有的各種模式合理性的基礎(chǔ)上形成的,在最終的補(bǔ)償結(jié)果上趨向一致,避免出現(xiàn)因選用不同拆遷補(bǔ)償方式而產(chǎn)生結(jié)果不一致的不公平現(xiàn)象?蛇m用于不同類型的征地拆遷項目,各種補(bǔ)償方式可以互相銜接。
兩個計算公式按高的算
被拆遷住宅房屋由于面積小、年代久遠(yuǎn)等原因?qū)е滤玫难a(bǔ)償較低,低于所設(shè)定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時,按最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和最小面積進(jìn)行補(bǔ)償。
市國土房管局有關(guān)人士介紹,貨幣補(bǔ)償有兩個計算公式,每處住宅都可套入兩個公式計算,最終按照金額高的進(jìn)行補(bǔ)償。比如,一個房子貨幣補(bǔ)償金額是100萬元,而最低補(bǔ)償金額算出來是120萬元,那么便按照120萬元進(jìn)行補(bǔ)償。對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù),不再提供安置房或另行安排宅基地?/p>
拆遷人提供的安置房有兩種來源:一是拆遷人根據(jù)規(guī)劃要求,統(tǒng)一申請建設(shè)用地,統(tǒng)一出資建設(shè)安置房;二是拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)的房屋(包括統(tǒng)一購買新社區(qū)安置房)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式和貨幣補(bǔ)償方式都涉及面積核定問題。
每戶最少按50m2補(bǔ)償
被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的,按人均25平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。如果實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定:被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方米/人的按25平方米/人核定,超過40平方米/人的按40平方米/人核定,在25~40平方米/人之間的按批準(zhǔn)的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶,按2人核定。也就是說,農(nóng)民每戶最少可按50平方米核定面積進(jìn)行補(bǔ)償。值得注意的還有,已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。
關(guān)于農(nóng)民自建方式的具體規(guī)定為,若本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地,可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅,由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費(fèi)用,對村集體經(jīng)濟(jì)組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補(bǔ)償。
配合拆遷可獎勵補(bǔ)償金額5%
拆遷集體土地住宅房屋,拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷的,拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的5%內(nèi)給予獎勵。
拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現(xiàn)場公示,公示期為15日。公示期間有異議的,可以向拆遷人反映,拆遷人應(yīng)當(dāng)在15個工作日內(nèi)進(jìn)行核實,并答復(fù)異議人。
被拆遷人對居住房屋補(bǔ)償價格有異議的,可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結(jié)果有異議的,經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請,可以由房地產(chǎn)行政部門采用隨機(jī)抽取的方式確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,評估結(jié)果作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。
-名詞解釋
貨幣補(bǔ)償
貨幣補(bǔ)償是指拆遷人向被拆遷人支付補(bǔ)償款,補(bǔ)償款按照“被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新”以及“宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價”(以下簡稱“區(qū)位補(bǔ)償價”)等確定,在城中集體土地、近郊集體土地住宅補(bǔ)償中較多采用。
《規(guī)定》除了明確對房屋通過重置價進(jìn)行補(bǔ)償,還新增了對宅基地土地使用權(quán)通過區(qū)位補(bǔ)償價進(jìn)行補(bǔ)償。宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價由市國土房管局根據(jù)廣州市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場變化情況,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后定期公布。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換
產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人提供安置房屋,與被拆遷人房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。即被拆遷人房屋按照貨幣補(bǔ)償方式規(guī)定的計算公式確定補(bǔ)償金額,并與拆遷人提供的安置房價款結(jié)算差額。這種方式多用于成片的拆遷。
農(nóng)民自建
農(nóng)民自建方式是指在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的情況下,對于滿足一定條件的征地項目和被征地村,安排宅基地給被拆遷人(村集體和本村的村民戶),由其自建住宅安置,多適用于較偏遠(yuǎn)地區(qū)或者遠(yuǎn)郊的拆遷項目。
貨幣補(bǔ)償計算公式
計算公式
以重置成新價和宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價進(jìn)行計算
貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價×核定的補(bǔ)償面積。
計算公式
以重置成新價和集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價進(jìn)行計算
最低補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×(被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補(bǔ)償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價×核定的補(bǔ)償面積。
(注:被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價,是指根據(jù)評估在原地上再建一樣的房子所需的市場價,是評估價。如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積,按宅基地用地面積確定貨幣補(bǔ)償金額。未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋,按照重置成新價和剩余使用期限予以補(bǔ)償,不給予宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價。)
部分區(qū)片集體土地 住宅補(bǔ)償價
區(qū)域 最低補(bǔ)償單價 宅基地使用權(quán) 區(qū)位補(bǔ)償單價
東山湖 4800元/平方米 4200元/平方米
瑤臺-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米
龍口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米
天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米
拆遷集體土地房屋 下列情形予以補(bǔ)償
●未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋,但因城市規(guī)劃、建設(shè)和管理需要城市規(guī)劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。
●已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。
拆遷集體土地房屋 下列情形不予補(bǔ)償
●屬于《廣州市城市規(guī)劃條例》第六十三條規(guī)定的違法建設(shè)房屋。但本規(guī)定第二十條第(一)第2點(diǎn)規(guī)定情形除外;
●超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋;
●新房建成后應(yīng)當(dāng)拆除的舊房;
●地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布后的搶建部分。
首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
全市劃分132區(qū)片 補(bǔ)償4000~6000元/m2
●比此前標(biāo)準(zhǔn)高1/3~1倍
●二沙島最高達(dá)1.2萬元/m2
●最低可按40m2進(jìn)行補(bǔ)償
●新增“提前搬遷獎勵金”
繼2004年之后,廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),《關(guān)于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡稱《通知》)已正式出臺。
《通知》改變了此前全市按區(qū)分4個層次、“一刀切”的城市住宅房屋拆遷補(bǔ)償方式,將十區(qū)細(xì)化為132個區(qū)片,每個區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)幾乎都有所提高,達(dá)到4000~6000元/平方米,與此前制定的最高3000元/平方米相比,高出1/3~1倍。
《通知》自12月16日起施行,此前已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,按原協(xié)議約定執(zhí)行。
由4個層次細(xì)化為132區(qū)片標(biāo)準(zhǔn)
●2004年標(biāo)準(zhǔn)將全市劃分為4個層次,最高補(bǔ)償3000元/平方米
●新標(biāo)準(zhǔn)按132個區(qū)片確定不同拆遷補(bǔ)償,最高1.2萬元/平方米
據(jù)了解,廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),是按行政區(qū)域?qū)⑷袆澐譃?個層次,實行幾個行政區(qū)“一刀切”的最低補(bǔ)償價格。最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高的是東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)所在的層次,為3000元/平方米。
而此次《通知》將全市10區(qū)細(xì)化為132個區(qū)片:每個區(qū)片都有自己的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
多數(shù)區(qū)片調(diào)高1/3~1倍
《通知》參考近年來廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及近兩年來房地產(chǎn)市場價格的上漲幅度,整體提高了國有土地上住宅房屋最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其中,全市最高標(biāo)準(zhǔn)為二沙島1.2萬元/平方米。
對大眾較有影響的條文,當(dāng)屬多數(shù)片區(qū)的補(bǔ)償價都調(diào)整為4000~6000元/平方米,與此前最高標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米相比,高出1/3~1倍。
每戶至少按40m2補(bǔ)償
據(jù)悉,廣州市城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)更新機(jī)制,由市國土房管局定期公布。
據(jù)介紹,此次拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)除了從單價上有所提高,還首次規(guī)定城市每戶至少可按40平方米進(jìn)行補(bǔ)償。被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產(chǎn)權(quán)住宅,且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的,按40平方米予以補(bǔ)償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,40平方米以內(nèi)部分不結(jié)算差價,超出10平方米以內(nèi)部分按建筑成本價結(jié)算差價,超出10平方米以外部分按市場價結(jié)算差價。
據(jù)介紹,不少老城居民居住的面積都在40平方米以下,此次設(shè)定最低補(bǔ)償面積線40平方米可以保障其居住權(quán)益。
最高獎勵補(bǔ)償金額5%
為鼓勵被拆遷人配合拆遷工作,《通知》還增加了“提前搬遷獎勵金”,對被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并遷出原址房屋的給予適當(dāng)獎勵,最高獎勵補(bǔ)償金額的5%。
此外,本次城市住宅房屋只調(diào)整拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按照2004年標(biāo)準(zhǔn)實施。
(田桂丹 孫婷婷 穗房宣)
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