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　　亢奮與狂熱的2007年業(yè)已過去。這一年，留給人們的印象是高昂不馴的樓價以及接二連三的調控舉措。加息、限貸、通漲、上市、囤地、降價、拐點、限價房、保障住房……這些關鍵詞成為2007年房地產最值得記住的字眼。

　　2008年已經(jīng)到來，我們又開始面對充滿挑戰(zhàn)與未知變化的新一年。哪些政策或市場因素會影響到2008年廣東房地產市場尤其是樓價走勢？2008年廣東房地產市場尤其是樓價遭遇的最大變數(shù)是什么呢？也許，四大關鍵詞能為我們理出了一些頭緒。

　　宏觀調控：是沖擊也是機會

　　中國房地產從誕生第一天開始，就是政策牽引的行業(yè)，政策牽引著行業(yè)發(fā)展。從2005年開始，中央政府不斷出臺有關政策，包括國八條、國六條，包括房貸新政等等，從整個國家層面“統(tǒng)一行動”實施調控政策。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，2007年的調控是在特定的背景下出臺的。為了防止經(jīng)濟從偏快轉向過熱，2007年，中央政府在一年之內6次加息10次提高銀行存款準備金率，并提高第二套住房首付比例及利率。

　　2007年是中央加大力度實施宏觀調控的一年，2008年相信中國房地產市場依然在宏觀調控的大背景下運行。雖然有人表示中央出臺的宏觀調控政策已很多，2008年應該到了落實的階段，但誰也不否認今年樓市還要面對更復雜的政策環(huán)境。日前，北京大學經(jīng)濟所房地產金融中心主任馮科在搜狐焦點網(wǎng)舉辦的“中國地產新視角高峰論壇”上就明言，從十七大精神來看，全國緊縮的力度在加強，2008年預期更加強烈，包括2008年全年的調控會比過往幾年更加嚴厲。

　　不過，調控也是一把“雙刃劍”，對樓市而言，宏觀調控是沖擊也是機會。恒基中國地產集團顧問田國強便表示，宏觀調控是一種良性的規(guī)范化的措施，從長遠來說，對境內外發(fā)展商的投資意愿是有利的，尤其是在土地資源分配越來越理性的情況下，市場的供需平衡也會面臨新的景況，對于像恒基這些運作規(guī)范的企業(yè)，宏觀調控將催生新的機遇。

　　物業(yè)稅：“空轉”“實轉”仍未定論

　　物業(yè)稅猶如一把懸于房地產開發(fā)商頭頂上的“達摩克利斯之劍”，其給中國房地產市場帶來的將不僅僅是影響，更是一次巨大的沖擊。

　　目前，全國已有十省市開始物業(yè)稅“空轉”運行，引起了業(yè)內關于物業(yè)稅明年將進行“實轉”的預測。日前，作為為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者的北京大學不動產研究中心主任馮長春在接受記者采訪時表示，物業(yè)稅可能明年試點，而且最先從商業(yè)地產開始征收。財政部門目前已在對如何評估不動產、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進行研究。

　　不過也有權威人士認為，令諸多開發(fā)商、投資客最擔心的物業(yè)稅，2008年開征的可能性幾乎不存在。

　　在日前舉辦的“中國地產新視角高峰論壇”上，財政部科研所稅收研究員孫鋼就以學者的身份表示，物業(yè)稅牽涉面太廣、細節(jié)太多、2008年出臺的幾率非常�。骸霸谖覈�，物業(yè)稅不僅涉及商業(yè)地產，還把居民住宅納入征稅范圍，這極大地增加了問題的復雜性，也成為物業(yè)稅涉及到的最大難點。比如說某人繼承了一棟豪宅，但是沒有工作，也不打算出租，這個稅怎么征。再例如，某人以貸款買的別墅，買的時候有分期付款的能力，現(xiàn)在征稅他說能力不足，房貸還沒有還清，這種情況又怎么做，還有物業(yè)稅和土地出讓金的關系，物業(yè)稅和新房、舊房的關系，折算系數(shù)等。另外，我國各地的收入水平，物價水平差異很大，要明確物業(yè)稅的征收標準，不是一件非常容易的事情，特別是近日公布了耕地占用稅的修訂草案，原來耕地占用稅放在物業(yè)稅里面，現(xiàn)在先修訂了，這在一定程度上表明物業(yè)稅至少在2008年出臺的可能性是非常小的”。不過孫鋼也表示，如果我國房地產業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)比較大的失控，泡沫急劇增大，國家改變思路，加快物業(yè)稅的出臺步伐也是有可能的。

　　土地供應：“地王”終結說為時過早

　　“有地就有錢，拿了地就能拿到錢�！边@決不是假話，近兩年中國房地產市場的快速發(fā)展，尤其是樓價的大幅飆升，致使土地成為諸多開發(fā)商心目中最誘人的“香悖�！��！暗赝酢鳖l頻出現(xiàn)，高昂的地價成了樓價飆升的“推手”，而“囤地”一詞更成為最熱門的詞匯。

　　日前，在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》上，萬科董事長王石借央視道歉，明確表示面粉貴過面包不能長久，地價要回歸。拿地王值得萬科反省，并聲明2008年萬科絕不拿地王。

　　在目前市場處于最微妙的階段，王石近期拋出的諸多言論的動機令人揣摩。王志綱便撰文指出王石之舉是為加速萬科并購�！稑鞘小冯s志出品人蔡鴻巖斥責：王石得了便宜還賣乖。

　　然而，2008年之后，“地王頻出的時代并沒有被歷史掃進垃圾堆”。

　　趙卓文表示，在一個樓價相對比較平緩，甚至出現(xiàn)回調的局面下，年底開發(fā)商在拿地時放緩步伐，并不意味著未來不會出現(xiàn)新的地王，特別是在廣州這樣的大城市里，城市中心區(qū)的土地資源是逐步枯竭的。趙卓文認為，2008年以后，地王出現(xiàn)還是會有的，不會消失，在一個正常的市場下都是應該有地王的，因為每一年的房地產市場也是在不斷的爬坡，是在波浪中前進的局勢，不是說2008年馬上就會沉下去，就會出現(xiàn)非常便宜的地價和樓價。

　　在高昂的地價成了樓價飆升“推手”的年代，地王“重現(xiàn)”，會給樓價走勢帶來更多的變數(shù)，也會給房地產市場帶來更大的變數(shù)。

　　資金：寡頭為王

　　“資金為王”。在資本時代背景下，中國傳統(tǒng)行業(yè)開始從產品競爭進入資本競爭。房地產是資金密集型產業(yè)，2008年的競爭將一演更為精彩“資本競爭”大戲。

　　中信證券資深分析師王德勇曾表示，“房地產業(yè)早就進入了資本時代，不通過上市打開公司的融資渠道，房企就難以提做大做強。2007年以來，上市房企融資額較去年大幅上升，通過上市融資，大公司在市場中的份額迅速提高�！倍�正是這些資金，在背后支持著這些上市公司在全國土地市場上掀起“圈地運動”。

　　祈福集團市務部總監(jiān)朱志文則表示，隨著國家對金融信貸尤其是房貸政策調控的加強，未來房地產企業(yè)將面對更為嚴峻的資金環(huán)境。擁有雄厚資金實力與規(guī)范化運作的房地產企業(yè)將獲得更大的發(fā)展機會。

　　在“資金為王”的時代，“囤地”、“地王”、“地產寡頭”將成為最熱門的幾個詞匯。在2007年“囤地”、“地王”熱鬧過后，2008年最火爆的將是“地產寡頭”。

　　雖然目前業(yè)界對國內是否出現(xiàn)了“地產寡頭”爭辯不休，例如王石便在去年10月29日大放厥詞否認房地產出現(xiàn)寡頭，而北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新則表示，“寡頭時代已經(jīng)成為了現(xiàn)實”。

　　也有不少業(yè)界人士對“地產寡頭”出現(xiàn)帶給房地產市場之利弊各抒己見。有業(yè)界人士表示，房地產業(yè)本就是大量資本與資源相結合的行業(yè)，“地產寡頭”的出現(xiàn)是房地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢。也有人認為，“地產寡頭”出現(xiàn)，說明房地產行業(yè)集中度在提高，房地產市場專業(yè)化程度也因此而得到明顯提升。

　　故且不論地產“寡頭時代”是否已經(jīng)成為現(xiàn)實，“地產寡頭”會否挾持樓市與房價也不必過早定論，但毋庸置疑，隨著行業(yè)集中度的提高，定價權益將更加向房地產開發(fā)商傾斜已是當今房地產發(fā)展過程中不可忽略的事實。因此，如何趨利避害，合理引導，將會是未來中國房地產市場需要深思的一大問題。(黃博華)