從上半年的全國(guó)各地天價(jià)“地王”紀(jì)錄不斷刷新,到下半年“面粉比面包還貴”的質(zhì)疑和爭(zhēng)論,土地市場(chǎng)上演著一場(chǎng)狂飆突進(jìn)的漲價(jià)運(yùn)動(dòng)。
然而,年關(guān)將近,從各地的房地產(chǎn)界卻傳出了不同的聲音。
“騎虎難下!”一家曾在2007年刷新杭州“地王”紀(jì)錄的開(kāi)發(fā)公司的高管向記者透露,現(xiàn)在杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于膠著狀態(tài),很多樓盤不敢在目前階段開(kāi)盤。
由于其中有不少開(kāi)發(fā)商是在2007年土地市場(chǎng)火熱期高價(jià)取得的土地,當(dāng)時(shí)這些獲得土地的大買家都聲稱要沖著高端市場(chǎng),“但實(shí)際上高端市場(chǎng)哪里有那么多量啊?如果按照預(yù)期價(jià)格出去,是沒(méi)問(wèn)題的。就怕那個(gè)價(jià)格現(xiàn)在出不去了,量太大。”這位人士表示。
一位杭州開(kāi)發(fā)商吳先生直言:“年初的時(shí)候,公司還希望能在長(zhǎng)三角多拿幾塊地;年中的時(shí)候經(jīng)常很焦慮,眼看著幾家大的上市公司搶地?fù)尩妙^破血流,眼白都快熬成紅的了;年底的時(shí)候,冷眼旁觀,甚至有點(diǎn)慶幸,還好當(dāng)時(shí)沒(méi)有為了爭(zhēng)地王,把自己的老命給拼上!
在北京,一幅2007年出讓的建筑面積最大的住宅地塊流拍的消息被廣泛傳播。這是朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村的住宅及配套、商業(yè)金融(1號(hào)地)項(xiàng)目用地,建筑面積66萬(wàn)多平方米,投標(biāo)開(kāi)發(fā)商僅兩家,按招標(biāo)規(guī)定必須達(dá)到三家開(kāi)發(fā)商投標(biāo)才能進(jìn)行開(kāi)標(biāo)。
無(wú)獨(dú)有偶。在2007年12月6日、7日、8日三天,南京、成都、廣州等地,每天都傳出土地流拍消息。12月8日,南京流拍的是一塊地鐵沿線、距當(dāng)?shù)刈罘比A的商圈之一新街口僅5分鐘車程的黃金地塊。此前一天的7日,成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊,以每畝200余萬(wàn)元的價(jià)格起拍,卻因開(kāi)發(fā)商反應(yīng)冷淡而全部流拍。6日,廣州推出12宗地塊,僅7家單位競(jìng)價(jià),最終2塊地流拍、5塊地以底價(jià)成交,剩下5塊的成交價(jià)格也不高。
關(guān)于清河營(yíng)1號(hào)地塊流拍事件,北京市土地整理儲(chǔ)備中心的一位官員表示:“在土地放量推出的大背景下,一兩個(gè)地塊出現(xiàn)流標(biāo)是很正常的現(xiàn)象!
該官員表示,2007年北京市土地交易市場(chǎng)全年土地供應(yīng)總量達(dá)到1471公頃,比去年增長(zhǎng)40%以上。其中供應(yīng)住宅用地87宗,土地面積1339公頃!皟上奁胀ㄉ唐贩俊蓖瓿晒⿷(yīng)面積473萬(wàn)平方米,其中提前完成了08年“兩限普通商品房”供應(yīng)指標(biāo)中的112萬(wàn)平方米。
土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示,12月28日,北京市2007年最后一批上市交易土地出讓公告發(fā)布,共計(jì)8宗,建筑總規(guī)模183萬(wàn)平米。在整個(gè)第四季度,北京總共有50宗地塊進(jìn)入土地市場(chǎng),土地面積約800公頃,其中住宅用地44宗,土地面積約750公頃。
此前,北京市國(guó)土局在九華山莊舉行“誓師大會(huì)”,要求“土地供應(yīng)量一定要跟上去!
僅僅是因?yàn)楣⿷?yīng)量嗎?
北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)趨勢(shì)尤其值得注意。供給方面的原因是其中之一。前幾年針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一系列調(diào)控,無(wú)形中對(duì)供給造成了緊縮,而現(xiàn)在,供給已經(jīng)逐步放開(kāi),目前已知的明年土地供應(yīng)計(jì)劃樂(lè)觀。
從需求來(lái)看,隨著央行的二套房新政,高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)買人群的擠出效應(yīng),需求端緊縮情況明顯。這從經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)量縮水可見(jiàn)一斑。
“此前,每年宏觀調(diào)控都會(huì)讓買房人開(kāi)始觀望,開(kāi)發(fā)商無(wú)動(dòng)于衷,樓市該漲照漲,現(xiàn)在反過(guò)來(lái),開(kāi)發(fā)商開(kāi)始觀望!边@位人士還表示,2007年股市效應(yīng)推高樓市明顯,08年股市雖然漲,但散戶賺錢可能比較困難,這個(gè)因素也值得關(guān)注。
而房地產(chǎn)融資咨詢?nèi)耸啃煲阃嘎,近段時(shí)間,客戶對(duì)明年開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放政策相當(dāng)敏感。地產(chǎn)商可以感覺(jué)到銀行的態(tài)度是,2008年控制貸款增長(zhǎng)已提高到一個(gè)相當(dāng)高的政治高度,各大銀行將全力以赴完成該項(xiàng)任務(wù)。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)則表示:“住房信貸政策的變化與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的貨幣從緊政策,確實(shí)讓個(gè)別城市與地區(qū)出現(xiàn)了銷量與價(jià)格的波動(dòng),但就全國(guó)而言絕不是拐點(diǎn)。2008年的平均房?jī)r(jià)是會(huì)下跌的。當(dāng)兩限房與經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格在總銷售量中比重增加時(shí),各地的平均住房?jī)r(jià)格都會(huì)下降,但這并不表示是拐點(diǎn),商品房?jī)r(jià)格也未必會(huì)受影響!
不過(guò)據(jù)記者了解,目前,北京開(kāi)發(fā)商中變相降價(jià)的不在少數(shù)。世茂奧臨4號(hào)樓均價(jià)20000元/平方米,現(xiàn)在購(gòu)買除了送車庫(kù)外,以老客戶身份買房,還可以享受6-40萬(wàn)的優(yōu)惠!疤热粽嫘南胭I房,即使不是老客戶,也可以變通!币晃讳N售人員稱。這也就意味著總房?jī)r(jià)最高降幅可達(dá)40萬(wàn)元。富力桃園,14000元/平方米,買C11棟3單元,送奧迪車一輛;買C11棟1單元,送停車位。
而從北京2007年12月有成交記錄的開(kāi)盤項(xiàng)目的銷售情況統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),成交均價(jià)為16194元/平方米,低于開(kāi)盤均價(jià)3.8個(gè)百分點(diǎn),這是該年度惟一一次出現(xiàn)此類狀況。
在廣州、深圳等地,萬(wàn)科這個(gè)地產(chǎn)老大哥這次又帶了個(gè)頭,不過(guò),是帶頭降價(jià)。2007年12月9日,廣州的萬(wàn)科金色康苑開(kāi)盤均價(jià)13000元/平方米,遠(yuǎn)低于此前內(nèi)部人士預(yù)計(jì)的20000元/平方米以上的價(jià)格。另一個(gè)廣州樓盤萬(wàn)科云山開(kāi)盤價(jià)12000元/平方米,銷售中出現(xiàn)了部分單位7000元/平方米起的價(jià)格。這使得招商、金地等其他房地產(chǎn)公司紛紛跟進(jìn)。
“各地土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍信號(hào),我個(gè)人認(rèn)為關(guān)鍵還在于開(kāi)發(fā)商原先對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。”徐毅表示,有多種跡象表明了這點(diǎn),“王石都挑頭公開(kāi)出來(lái)說(shuō)樓市出現(xiàn)局部拐點(diǎn)了,影響力不能說(shuō)不大。馮侖則已經(jīng)開(kāi)始盤算反周期,想抄底!(陳文雅)
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