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廣州:土地市場日趨謹慎 限價地降低開發(fā)商預期

2008年01月14日 11:13 來源:經(jīng)濟參考報 發(fā)表評論

  在國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策之下,廣州市采取加大土地供應(yīng),出讓限價地,嚴格處理囤積土地等措施調(diào)控土地市場。在一系列組合拳之下,開發(fā)商在土地市場表現(xiàn)日趨謹慎。

  土地供應(yīng)加大

  廣州市政府2007年頒布的“穗七條”,承諾未來連續(xù)三年每年供應(yīng)五平方公里土地,這相當于每年向市場供應(yīng)1300萬平方米住宅。而2006年廣州市經(jīng)營性用地計劃出讓總用地面積僅為850.933萬平方米。

  盡管2007年9月廣州土地市場誕生了樓面地價達18729元/平方米的“廣東地王”,但在廣州2007年12月6日出讓的13宗地中,一宗用地因故撤銷,兩宗金沙洲商業(yè)金融用地無單位競買,五宗地塊以底價成交,10宗地塊成交樓面地價介于1482元/平方米至4241元/平方米之間。

  緊接著,12月20日,廣州再次出讓六宗居住用地,雖有20家開發(fā)商參加,但開發(fā)商并不是非常積極參與競價,有些土地只是經(jīng)過幾輪叫價即拍賣成交,成交樓面地價介于1602元/平方米至7632元/平方米之間,成交價格較為平穩(wěn)。

  嚴厲打擊開發(fā)商囤地

  在不斷加大土地市場供應(yīng)的同時,廣州市對閑置土地尤其是故意囤積土地的行為,采取了堅決打擊不手軟的態(tài)度。對市轄各區(qū)范圍內(nèi),無法定原因閑置兩年以上的房地產(chǎn)開發(fā)用地堅決無償收回,并同時積極盤活利用已收回居住類閑置土地!

  據(jù)悉,截至2007年7月,廣州共對27029宗、用地面積62449萬平方米的土地進行清查,依法收回閑置土地1286宗、用地面積2446萬平方米。

  為了預防開發(fā)商囤地,廣州市2007年9月起在土地使用權(quán)出讓合同中約定了開工、竣工和預售等環(huán)節(jié)時限,并對成交價款交付時間提出了更嚴格的要求,對于違反約定期限的,廣州將采取收取違約金(計征標準為:每日計收合同地價總額的千分之一),調(diào)整土地出讓金收取標準直至解除合同、無償收地等措施追究違約責任。這些措施也讓開發(fā)建設(shè)單位在投資前慎重分析開發(fā)風險和自身能力。

  同時,為了防止產(chǎn)生新的閑置土地,廣州還對競買者提出了限制條件。規(guī)定凡競買土地申請人名下有閑置土地、拖欠地價、嚴重違反國有土地使用權(quán)出讓合同,或有其他不良業(yè)績的情況,不予接受競買申請。

  “限價地”降低開發(fā)商預期

  為了減少因為“地王”出現(xiàn)而進一步拉高房價,廣州在出讓土地的過程中,安排“限價地”對弈“地王”,或者通過“限價地”與周邊土地同時拍賣形式,從而降低開發(fā)商預期,使土地市場趨向原本價值。

  在2007年12月6日推出的13宗地塊中,就有四宗住宅地與花都區(qū)限價房地是緊鄰的,而番禺區(qū)推出的兩宗住宅用地與“限價地”同樣位于中心城區(qū)南區(qū)的濱江大道。最后通過競價,作為番禺區(qū)首個限價房地塊,最高售房價格為5500元/平方米,比起其毗鄰的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的樓面地價要便宜730元/平方米;而花都區(qū)的“限價地”最高售房價格為3900元/平方米,同樣比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的樓面地價便宜1759元/平方米。

  合富輝煌負責人分析認為,從小范圍來看,限價地的推出會對周邊的樓價有壓力。從大范圍來看,由于限價房只賣給首次置業(yè)者,從而減少了對商品房市場的剛性需求,也會給開發(fā)商造成很大的壓力。

  同時,廣州市正在完善建設(shè)住房保障體系,引導居民合理消費,這也分流了部分住房需求。據(jù)統(tǒng)計,2006年,廣州在住房保障方面的財政投入超過18億元,“十一五”期間,廣州規(guī)劃建設(shè)900萬平方米、11.43萬套的保障型住房,占全社會住房供應(yīng)總量的17%。

  廣州房管局負責人分析認為,隨著加大商品住宅用地、加強對房地產(chǎn)市場秩序治理、加快政府保障型住房供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施的實施,廣州住房市場投機性需求和住房價格過快增長的態(tài)勢得到抑制,開發(fā)建設(shè)企業(yè)投資會更加謹慎、穩(wěn)健。(陳先鋒)

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