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　　沒想到越接近“揭盅”的時刻，事情會越混亂。

　　當(dāng)廣州推出的全國第一個限價房項目保利西子灣申請進(jìn)行得如火如荼之際，“比限價房更便宜的房子”卻成了當(dāng)?shù)啬承┬聵潜P突然流行起來的廣告語。

　　出生于調(diào)控非常時期的限價房，繼續(xù)遇到意料之中的尷尬。

　　混戰(zhàn)

　　1月下旬，離保利地產(chǎn)(600048.SH)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個限價房項目不遠(yuǎn)處，一個叫“時代-糖果”的新盤幾乎同時開售，并打出了“起價每平方米4880元”的口號。而眾所周知，保利西子灣最高限價是每平方米6500元。

　　“攪局者”時代地產(chǎn)的廣州副總經(jīng)理李丁表示，“時代-糖果”實際開盤單價定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價房抵近千元。無獨有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展(0754.HK)一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價。

　　“毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價房項目做文章，除了戶籍限制外，想買限價房的人跟買我們房子的人，看不出明顯差別�！币患彝瑯釉诮鹕持拮鲰椖康拈_發(fā)商銷售經(jīng)理向記者表示。

　　他認(rèn)為這種局面幾乎不可避免，因為雖然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區(qū)內(nèi)樓盤的目標(biāo)客戶大體相同。

　　李丁也承認(rèn)，他們的新盤在戶型結(jié)構(gòu)以至產(chǎn)品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價房客戶很自然就成為他們極力爭取的對象。

　　面對突然殺出的競爭對手，保利西子灣銷售負(fù)責(zé)人一再表示，限價房利潤率非常低，不會再有優(yōu)惠空間�！百彿空咧灰�能成功選購，已算大賺一筆�！彼麖娬{(diào)。

　　尷尬

　　保利西子灣面臨的進(jìn)退兩難境地，恰好折射出限價房項目的尷尬。早在土地公開拍賣時，政府已確定了限價房項目的利潤率，開發(fā)商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前買地時樓面地價達(dá)到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限價算，實際利潤率約在15%左右。

　　反觀狙擊保利西子灣的“時代-糖果”地塊，實際位于金沙洲南海市里水鎮(zhèn)一側(cè)，去年初開發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價購入，相對而言，其回旋余地就大得多。

　　在限價房項目更為集中的廣州東郊科學(xué)城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬科(00002.SZ)拿下其中一處限價房地塊，樓面地價達(dá)到每平方米2635元，售價限制在6000元，當(dāng)時萬科方面就表示，項目實際利潤率已在20%以下。萬科項目還沒上市，與其遙遙相望的碧桂園(2007.HK)增城鳳凰城新一期住宅單位開出了每平方米4400元的售價。碧桂園向來以低成本拿地著稱，遠(yuǎn)離廣州市中心的鳳凰城據(jù)說地價也相當(dāng)?shù)土�，有開發(fā)商羨慕“他們是進(jìn)可攻退可守”。

　　廣州現(xiàn)有的限價房項目大多位于城市邊緣地區(qū)，直接面對鄰近縣市低地價樓盤的沖擊，而自身地價不菲的“先天不足”，又讓它們苦無還手之力�！胺凑�我們已成為別人的靶子了�！币晃幌迌r房開發(fā)商感嘆說。

　　廣州國土房管局官員向記者表示，目前來看，限價房會讓有關(guān)開發(fā)商利益受一些影響，但至少起到了控制房價過快上漲的作用。

　　迷惘

　　一些開發(fā)商并不同意限價房已拉低廣州樓價的官方說法。據(jù)時代地產(chǎn)一位高層透露，去年12月他們的內(nèi)部會議上給“時代-糖果”敲定的售價，要稍高于保利西子灣，低價開盤，更多是一種針對限價房的競爭性銷售策略而已。一旦保利西子灣申請結(jié)束正式開售，前者伺機加價的可能性非常大。

　　對限價房的實際功能，曾參與廣州有關(guān)政策設(shè)計的代理行合富輝煌(0733 .HK)首席分析師黎文江也有所保留。他認(rèn)為，限價房會讓項目附近區(qū)域樓盤競爭更激烈，對樓價走勢有一定影響，但對市中心片區(qū)卻不見得有明顯效果，而且供應(yīng)量太少，對首次置業(yè)者的剛性需求來說，無異于杯水車薪。

　　“限價房就像一個調(diào)節(jié)器，房價增長過快時，政府應(yīng)增加其供應(yīng)規(guī)模，若樓市平穩(wěn)運行，房價水平與居民收入基本相適應(yīng)，政府應(yīng)減少供應(yīng)規(guī)模�！彼�說，“但問題在于，如何確定不同時段限價房供應(yīng)的合理規(guī)模？”

　　一直作為內(nèi)地學(xué)習(xí)對象的中國香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社會信用體系基礎(chǔ)上，居民實際收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)。正因如此，他們的保障性住房供應(yīng)才在疏導(dǎo)剛性需求的同時，不至于對商品房市場造成直接沖擊，又足以保證中低收入家庭“居者有其屋”。

　　DTZ戴德梁行研究總監(jiān)黎慶文預(yù)計，今年廣州將推出9個限價房項目，單位總套數(shù)約占廣州同期中檔住宅樓盤供應(yīng)量的10%，由于限價房設(shè)計上針對中檔樓盤消費階層，將令此類項目競爭趨于激烈。

　　多年研究政府公共政策的中山大學(xué)教授朱亞鵬回憶說，1998年以前，廣州市政府也曾利用經(jīng)濟適用房作為樓市供應(yīng)調(diào)節(jié)工具，但因為擔(dān)心“干擾市場運作”，1998年以后即不再修建經(jīng)濟適用房。

　　“房價下跌，土地出讓金跟著降低，這將直接減少地方政府‘第二財政’收入，這些根本矛盾沒解決，如何能保證政府對限價房供應(yīng)量的判斷科學(xué)有效？限價房最終會不會變味？”他質(zhì)疑道。(龍飛)