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　　買(mǎi)賣(mài)二手房終于不必再為資金安全而擔(dān)憂。近日記者獲悉，浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心已率先為二手房交易提供資金監(jiān)管服務(wù)，以規(guī)范二手房交易市場(chǎng)保障二手房交易資金安全。與此同時(shí)上海市公證處也推出“上海公證處資金監(jiān)管平臺(tái)”，為交易資金進(jìn)行監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士指出，第三方資金監(jiān)管的出現(xiàn)將有效杜絕之前所發(fā)生的中介卷款事件給買(mǎi)房人帶來(lái)的損失。

　　費(fèi)用

　　一般房源收費(fèi)300元

　　昨日，記者前往位于南泉北路上的浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，了解二手房交易資金監(jiān)管的申請(qǐng)流程、申請(qǐng)時(shí)間以及具體收費(fèi)等情況。相比交易中心內(nèi)熱鬧的場(chǎng)景，交易中心特意設(shè)在底層的二手交易資金監(jiān)管問(wèn)詢(xún)處略顯冷清。相關(guān)工作人員告訴記者，市民可以在過(guò)戶(hù)交易之前(簽完買(mǎi)賣(mài)合同、辦理完相關(guān)貸款手續(xù)并繳納完相關(guān)稅費(fèi))申請(qǐng)資金監(jiān)管，即把資金打入交易中心監(jiān)管的賬號(hào)，監(jiān)管的資金可以?xún)H選擇自有資金也可以選擇自有資金加貸款資金。據(jù)介紹，從申請(qǐng)資金監(jiān)管到完成最后過(guò)戶(hù)整個(gè)過(guò)程需1個(gè)月左右，申請(qǐng)監(jiān)管需要提交的材料包括買(mǎi)賣(mài)合同(原件)、房地產(chǎn)權(quán)證(原件及復(fù)印件)、身份證以及其他房屋轉(zhuǎn)移登記相關(guān)資料。

　　對(duì)于購(gòu)房者會(huì)更多關(guān)注的費(fèi)用問(wèn)題，工作人員表示將會(huì)根據(jù)交易的具體金額的大小分類(lèi)收費(fèi)，其中最低收費(fèi)為300元。當(dāng)記者以所購(gòu)120萬(wàn)的房源為例詢(xún)具體價(jià)格時(shí)，對(duì)方表示只需支付300元。據(jù)了解總價(jià)在300萬(wàn)以下的房源收費(fèi)為300元，總價(jià)300萬(wàn)以上則將在千元左右。按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由于一般普通購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的自住房源總價(jià)基本都在300萬(wàn)以?xún)?nèi)，因此都只需要交納300元。

　　規(guī)劃

　　或建二手房交易結(jié)算平臺(tái)

　　在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心提供二手房交易資金監(jiān)管之余，上海正在醞釀構(gòu)筑全市性的資金監(jiān)管平臺(tái)。

　　據(jù)了解，上海市房屋土地資源管理局房地產(chǎn)交易處有關(guān)“第三方監(jiān)管”的方案已經(jīng)基本成形，并指定民生銀行上海分行在內(nèi)的5家銀行率先開(kāi)始試點(diǎn)，準(zhǔn)備在今年全面推廣。據(jù)民生銀行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在正在研究整個(gè)操作流程，一開(kāi)始將由銀行選擇有業(yè)務(wù)往來(lái)的中介公司進(jìn)行試點(diǎn)。

　　據(jù)悉，目前上海將試點(diǎn)建立二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)，也就是建設(shè)部要求的“第三方資金監(jiān)管平臺(tái)”，而上海住房置業(yè)擔(dān)保公司將作為對(duì)資金監(jiān)管的第三方，也就是建設(shè)部通知中要求提到的“交易保證機(jī)構(gòu)”。這一機(jī)構(gòu)是獨(dú)立于二手房交易上下家、中介公司以及銀行的。

　　目前初步研究的流程是，每筆交易都必須在上海住房置業(yè)擔(dān)保公司設(shè)立的二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)設(shè)立子賬戶(hù)，所有房款打入這一賬戶(hù)中。交易過(guò)戶(hù)后，房產(chǎn)中介書(shū)面通知結(jié)算平臺(tái)劃轉(zhuǎn)房款至賣(mài)方賬戶(hù)，中介公司以及上、下家都不直接接手房款以保證安全。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域金融服務(wù)中心總監(jiān)蘇曉江表示，該平臺(tái)才是真正意義上的資金監(jiān)管，將是現(xiàn)有交易中心資金監(jiān)管基礎(chǔ)上進(jìn)行的優(yōu)化，目前已經(jīng)進(jìn)入第二階段的壓力測(cè)試。

　　比較

　　公證處監(jiān)管平臺(tái)似“提存”

　　當(dāng)二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)正在醞釀之中時(shí)，上海市公證處也推出“上海公證處資金監(jiān)管平臺(tái)”。近日上海市公證處鄭建軍在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)透露，目前二手房資金監(jiān)管的路徑已經(jīng)全部準(zhǔn)備完畢，馬上就會(huì)正式開(kāi)展業(yè)務(wù)。目前已經(jīng)選定兩家大型中介，在談最后的合作細(xì)節(jié)。為保證監(jiān)管效果，上海市公證處推出的這一資金監(jiān)管平臺(tái)將收取一定的手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能是總房?jī)r(jià)的千分之三，但具體尚未確定。

　　與上海市房地局此前試點(diǎn)的二手房資金監(jiān)管平臺(tái)不一樣的是，上海市公證處資金監(jiān)管平臺(tái)所監(jiān)管的資金，不僅包括二手房買(mǎi)賣(mài)上下家交易的房款(定金、首付和尾款)，還包括交易所涉及的稅費(fèi)。

　　據(jù)介紹，在資金打入公證處監(jiān)管賬戶(hù)之前，二手房上下家、中介公司和上海市公證處將簽訂一份《資金監(jiān)管協(xié)議》。上海市公證處與上下家共擔(dān)整個(gè)交易過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)介紹這個(gè)監(jiān)管平臺(tái)的另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，二手房買(mǎi)賣(mài)上下家簽署以中介為受托人的涉及該房屋償還貸款、注銷(xiāo)抵押、繳納稅費(fèi)、領(lǐng)取相關(guān)收件收據(jù)及房地產(chǎn)權(quán)證等事項(xiàng)的委托書(shū)，都將公證以保證安全。

　　“其實(shí)公證處之前已有相關(guān)服務(wù)�！泵缆�(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理王磊告訴記者，上海市公證處原先就有關(guān)于房產(chǎn)的“提存”服務(wù)，是法定的一種支付方式，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是總標(biāo)的的千分之三，預(yù)計(jì)新的監(jiān)管平臺(tái)應(yīng)該與之不會(huì)有太大區(qū)別。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域金融服務(wù)中心總監(jiān)蘇曉江認(rèn)為，這就是上海市公證處所設(shè)立的“提存”業(yè)務(wù)，并非真正的資金監(jiān)管。蘇曉江認(rèn)為，由于客戶(hù)往往收到定金或首付后才會(huì)簽訂合同，于是監(jiān)管的資金相對(duì)較少，同時(shí)銀行也不會(huì)輕易將貸款打入公證處賬號(hào)，被市場(chǎng)接受將有難度�！拔ㄒ豢赡艹霈F(xiàn)的區(qū)別是提存業(yè)務(wù)所涉及的資金將會(huì)計(jì)算利息，而未來(lái)資金監(jiān)管平臺(tái)是否同樣也會(huì)計(jì)算利息也是需要關(guān)注的�！碧K曉江強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

　　資金監(jiān)管將是2008工作重點(diǎn)

　　上海市房地局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，資金監(jiān)管將是2008年的工作重點(diǎn)。

　　值得注意的是，早在2007年1月22日，建設(shè)部就下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知)，要求二手房交易引入第三方加強(qiáng)對(duì)資金監(jiān)管。通知中明確要求，交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過(guò)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過(guò)客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)以外的其他銀行結(jié)算賬戶(hù)代收代付交易資金。

　　●中介：建議客戶(hù)采取資金監(jiān)管

　　目前上海各大中介公司都有一套資金監(jiān)管體系，伴隨著資金監(jiān)管平臺(tái)的出現(xiàn)，是否日后所有的二手房交易都將通過(guò)此方式呢？對(duì)此美聯(lián)物業(yè)的王磊表示，在簽訂合同時(shí)會(huì)先征詢(xún)客戶(hù)的意見(jiàn)；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的蘇曉江則表示，二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)對(duì)于老百姓及中介公司而言將能是風(fēng)險(xiǎn)最低的方式，提倡客戶(hù)選擇資金監(jiān)管。

　　●律師：政府出臺(tái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更易實(shí)現(xiàn)

　　資金監(jiān)管平臺(tái)能否保證資金100%安全，是否需要政府設(shè)立第四方監(jiān)管？對(duì)此北京廣盛律師事務(wù)所上海分所李禮律師表示，第四方監(jiān)管的想法是好的，但實(shí)際操作較困難。李律師表示，二手房交易資金監(jiān)管平臺(tái)是由市房地局設(shè)立公司，給予權(quán)力上的管轄及基礎(chǔ)制度的保障，但并不是法律上規(guī)定的最佳規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方式。因?yàn)樵谑袌?chǎng)機(jī)制運(yùn)作下，還需要保證安全性、效果性及相關(guān)費(fèi)用接受性三個(gè)環(huán)節(jié)。但由于相關(guān)機(jī)構(gòu)需要有工作人員，最終還將是以盈利為目的，因此設(shè)立第四方監(jiān)管理論上雖可行，但實(shí)行起來(lái)困難較大。相比之下，由政府通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后對(duì)于所有的資金監(jiān)管方式確定出一個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，供購(gòu)房者根據(jù)自己不同情況分別進(jìn)行選擇的方式將比單獨(dú)設(shè)立一個(gè)公益性的第四方監(jiān)管機(jī)構(gòu)更容易實(shí)現(xiàn)。(李琛 江敏 )