在央行日前宣布再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款更加嚴(yán)格。記者從多家銀行采訪獲悉,銀行將加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制。這讓開發(fā)商前段時(shí)間發(fā)出的“泡沫破滅,銀行先死”之聲顯得蒼白無力。
銀行對(duì)以死相逼說不
16.5%的存款準(zhǔn)備金率讓銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷改變,房地產(chǎn)貸款再受壓縮。深圳一位銀行界人士昨天接受采訪的銀行人士介紹說,今年以來,銀行在監(jiān)管層信貸政策指導(dǎo)下普遍收緊了開發(fā)貸款,目前隨著央行通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施不斷收緊流動(dòng)性,銀行更是無頭寸給開發(fā)商貸款。
這可能讓不少期盼貸款的地產(chǎn)企業(yè)感到膽寒。今年4月份,一位知名開發(fā)商在博鰲論壇上拋出“房地產(chǎn)泡沫破滅,銀行先死,開發(fā)商再死”的言論,震驚了業(yè)界。
但這一“寧為玉碎不為瓦全”的聲音被證明只是聳人聽聞,開發(fā)商沒能“綁架”銀行,倒是銀行現(xiàn)在不斷給開發(fā)商貸款“斷奶”———銀行已經(jīng)悄然在事實(shí)上收緊了對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)貸款。面對(duì)不斷提高的存款準(zhǔn)備金率,銀行在悄然調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),嗷嗷待哺的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅沒有多得眷顧,反而成為壓縮的重點(diǎn)。
另一位銀行界人士分析稱,這既服從銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)精神,也是銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮的做法———既然有那么多可以獲得更多回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)更少的貸款需求,銀行為什么還要選擇風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的開發(fā)貸款呢?
據(jù)介紹,和對(duì)其他行業(yè)的信貸調(diào)整一樣,銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款同樣是采取了“棄劣保優(yōu)” 的策略。多家銀行曾表示,在信貸從緊之下將收縮開發(fā)貸款,中小開發(fā)商首當(dāng)其沖。但現(xiàn)在,一些此前被認(rèn)為較大的開發(fā)商也遭遇了資金難求壓力。
加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制
不僅如此,銀行還分別在上下游兩個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制。深發(fā)展住房和消費(fèi)信貸部門人士告訴記者,去年下半年以來,在深圳房?jī)r(jià)泡沫顯現(xiàn)之下,深圳大部分銀行嚴(yán)格對(duì)借款人的資產(chǎn)審查,不同程度提高按揭貸款門檻。
有消息稱,銀監(jiān)會(huì)正協(xié)同國(guó)土資源部對(duì)房地產(chǎn)出讓市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)控。這一舉措意味著銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)上的交易風(fēng)險(xiǎn)能夠進(jìn)行監(jiān)測(cè),從而更好的了解開發(fā)企業(yè)質(zhì)量,加強(qiáng)信貸管理。
接受采訪的人士并不擔(dān)心給開發(fā)商貸款“斷奶”將導(dǎo)致不良資產(chǎn)劇增。“銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以控制!币晃唤邮懿稍L的銀行人士說,他認(rèn)為,“即使開發(fā)商貸款收不回來,形成不良貸款,由于開發(fā)貸款一般會(huì)以相應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地所有權(quán)作抵押,銀行會(huì)通過拍賣處置開發(fā)商的所抵押的項(xiàng)目樓盤來保全資產(chǎn)。”
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良認(rèn)為,銀行地產(chǎn)貸款主要分為開發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)貸,兩者中的任何一種變化都會(huì)影響到銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量,但他對(duì)目前的房貸資產(chǎn)可能發(fā)生的變化情況感到樂觀。
根據(jù)央行去年底的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額約18%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%。
個(gè)貸被認(rèn)為穩(wěn)定性非常高。恒生銀行行政總裁符致京此前接受記者采訪時(shí)介紹,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的經(jīng)驗(yàn)說明,自主性購(gòu)房者的貸款非常穩(wěn)定。廣發(fā)行一位人士看法類似:“對(duì)于自住需求的購(gòu)房者來說,即使房?jī)r(jià)大跌,有正常收入的購(gòu)房者一般不會(huì)斷供而讓銀行拍賣自己的房產(chǎn)”。
開發(fā)商降價(jià)求生是正道
真正的擔(dān)心只來在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款!爸灰孔咏ê貌N售出去,貸款就不會(huì)出問題。而如果因資金鏈緊張無后續(xù)資金造成房子未建成形成爛尾樓,對(duì)銀行損失相對(duì)較大!币晃汇y行人士說。
這一點(diǎn),實(shí)際上正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行以死相逼的砝碼所在。目前的確有眾多開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)繃的非常緊張,尤其是中小開發(fā)商。
但銀行界人士認(rèn)為,以死相搏更像是自殺,一是這需以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)為前提;二是只有全國(guó)大范圍出現(xiàn)此類調(diào)整才能對(duì)銀行構(gòu)成沖擊,但這種情況的可能顯然很小。而且開發(fā)商目前尚不是無路可退,只剩破產(chǎn)一條絕路。放棄暴利想法,加速銷售回籠資金是銀行界人士指出的辦法。實(shí)際上,相對(duì)于個(gè)貸,開發(fā)貸款一般期限較短,隨著樓盤落成,開發(fā)商通過售房回流資金歸還銀行貸款,開發(fā)貸款由此轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的個(gè)人按揭貸款。實(shí)現(xiàn)這一步,開發(fā)商可以獲得資金,銀行信貸資產(chǎn)就能轉(zhuǎn)危為安。
在這一點(diǎn)上銀行和開發(fā)商具有利益共同點(diǎn)。目前銀行界人士對(duì)開發(fā)商采取這一策略同樣抱有期待,對(duì)曾經(jīng)的暴利戀戀不舍的開發(fā)商,或許經(jīng)到了該聽從銀行人士建議的時(shí)候了。(記者 唐曜華 孫 聞)
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