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“雙率”下調(diào) 開發(fā)商幻想樓市“放量”美景

2008年09月17日 11:00 來源:上海證券報 發(fā)表評論



降價“托市”難改交易低迷

  樓市“價格戰(zhàn)”呈現(xiàn)蔓延之勢。事實上,這是在樓市量價齊跌的危急關口,大部分開發(fā)商在權衡利弊后做出的對“量”的選擇,一些地方政府也忍不住開始出手“托量”。而本周“雙率下調(diào)”的一聲令下似乎更讓業(yè)內(nèi)看到了增強消費者貸款購房意愿的信號。但是,在市場頹勢有些一發(fā)不可收拾的局面下,一切對于“量”的美好愿望都還只是未知數(shù)。

  開發(fā)企業(yè):棄價保量

  眼下,任何困難都難擋開發(fā)商對量的“追求”。

  在銷售市場上,開發(fā)商降價加速銷售、加快回籠資金的目的已經(jīng)一目了然。如萬科“一馬當先”,繼上半年在珠三角區(qū)域“放槍”后,下半年又在長三角區(qū)域"“發(fā)力”,自8月底起對上海在售的8個樓盤展開集中促銷,給出約8至9.5折不等的價格優(yōu)惠;在浙江杭州也很快投入“價格戰(zhàn)”,對4個在售樓盤的剩余436套房源進行打折促銷;隨后是在江蘇南京,2個在售樓盤已經(jīng)率先調(diào)價。

  “萬科為什么要做虧本生意?萬科在很短的時間內(nèi),幾乎銷售了自己所有能銷售的房子。”雖然SOHO中國董事長潘石屹所作的選擇(對旗下樓盤全面提價)與萬科“背道而馳”,但他還是撰文肯定了萬科的策略。同時,越來越多的需要快速消化手中房源的開發(fā)商也逐漸投身于棄價保量的行動中。

  需要指出的是,在樓市走下坡路的背景下,開發(fā)商對“量”的把握并不僅限于交易量上。近期,不少在香港上市的內(nèi)地房企明確表態(tài)削減年度開發(fā)目標:上半年銷售額同比下滑26.7%的雅居樂坦言今年日子難過,擬調(diào)整2008年至2010年的銷售與開發(fā)計劃,銷售目標由原來的150億元下調(diào)至110億元,開盤項目也由原來的11個下調(diào)至4個,包括西安、重慶等地的多個項目延緩進度;上半年純利同比縮水48%的遠洋地產(chǎn)也宣布,將今年的銷售目標由原定的80億至120億元人民幣削減至50億至70億元,并且考慮到銷售進度低于預期,已經(jīng)開始減慢施工進度,將現(xiàn)金流出降至最低。

  對此。分析師指出,開發(fā)商已經(jīng)意識到,不但要在銷售上“放量”,還要靠在開發(fā)和土地上“縮量”去控制成本,這也是保護資金鏈的一種對策。此前如萬科也已表示會收縮戰(zhàn)線,包括減少開工面積、減緩竣工速度、控制拿地面積等;又如首創(chuàng)置業(yè)退出一些合作項目、核減土地儲備等。“如果一些項目建成了卻壓著賣不出去,就會造成現(xiàn)金流緊張,所以調(diào)整目標也很重要!

  地方政府:量為核心

  其實地方政府也一直在為“量”擔心,終于,一些坐不住的省市開始“救市”了。

  下半年以來,相繼有廈門、長沙等市推出包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施,以挽回樓市的頹勢。最近則有西安、沈陽等地出臺“全覆蓋”的購房補貼、調(diào)整普通住宅價格標準來降低契稅等地方政策,以激活樓市交易。

  一些地方政府的表態(tài)已經(jīng)印證了他們對“量”的渴望。如西安有關部門表示,該市樓市的交易量的確在萎縮,價格增幅則在減緩,以上半年為例,新批商品房預售面積同比下降18%,商品房實際銷售面積同比下降20%,商品住房均價4340元/平方米,同比增長10.8%,但增幅下降2.08%。

  同樣發(fā)布了“救市”政策的河南省也有相關負責人在公開場合透露,今年1-7月,河南省商品住宅銷售面積和銷售額分別下降了9.8和4.6個百分點。為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落,所以準備采取一系列購房優(yōu)惠措施。果然,河南省政府很快宣布了降低首付額度、延長貸款期限、實行房貸最優(yōu)惠利率等直接從金融貨幣政策下手的“促銷”令。

  市場人士直言,地方政府最擔心的不是房價高低而是交易停滯,這會把很多衍生行業(yè)拖下深淵,經(jīng)濟就會愈加不景氣,所以,新政中關于激活交易的措施是最多的!澳觅彿垦a貼來說,補貼率也不算太高,可只要你來買就能拿錢,可見地方政府多么希望消費者來買房!

  兩難局面:內(nèi)憂外擾

  對于開發(fā)商和地方政府的“自!毙袨,市場都給予了“理解”。但問題是,真的會見效嗎?

  基強聯(lián)行的分析師指出,在市場疲軟的情況下,開發(fā)商營銷手段頻出,以爭奪客戶資源,但樓市整體成交量萎縮。從近期市場運行狀況來看,日后走勢更加趨于謹慎,價格已出現(xiàn)松動,可能導致回調(diào),更可能出現(xiàn)“買漲不買跌”的消費心態(tài),觀望氣氛將繼續(xù)加劇,后市不容樂觀。

  同時,面對地方政府紛紛“救市”,分析人士則表示,由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不一樣,在高層從整體上調(diào)控房地產(chǎn)市場有困難的情況下,地方政府在不違背中央整體精神的情況下,根據(jù)自身情況擔起了“救市”職責,但是僅靠地方政府的“救市”方案,已經(jīng)不能徹底打破樓市“堅冰”,應該還需要更高層次的動作。

  也許本周的“雙率下調(diào)”給出了一點暗示。在走過了一個已歷時5年多的“加息周期”后,央行在中秋節(jié)的最后一天假日下午首度宣布降息,同時首次下調(diào)的還有存款準備金率。開發(fā)商對此顯出“振奮”情緒。但更值得一提的是,專家并不認為此次降息是中央開始拯救樓市的信號,也不認為樓市現(xiàn)狀會就此改變。

  “一些開發(fā)商聽到降息很開心,覺得總算等到國家出手了,這是種誤解!睆偷┐髮W房地產(chǎn)經(jīng)濟中心主任尹伯成教授直言,降息未必能將開發(fā)商帶出資金面的“煎熬”,也難改變老百姓對于樓市的預期!按饲皹鞘信菽杆僭鲩L,主要是靠投資投機需求的帶動,后來房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)揮效應,也主要是那些打擊投資投機的政策如二套房貸政策影響最大,而只要這些針對性的調(diào)控政策不改變,降息能拉動的還只是剛性的消費性需求,對樓市的提振也不會很大!

  “銀行信貸是國內(nèi)房地產(chǎn)資金的主要來源,信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。之前我們也判斷,如果真要國家‘救市’,信貸調(diào)整空間或能打開,但可能性不是太大!蔽搴现菐炜偨(jīng)理鄒毅表示,“事實上,目前宏觀經(jīng)濟的內(nèi)部環(huán)境(通貨膨脹壓力)與外部環(huán)境(次貸危機、經(jīng)濟衰退)對貨幣信貸政策提出了相互矛盾的要求,這使得貨幣信貸政策的選擇成為一種‘相機抉擇’,也就是說,政策的選擇要依賴于內(nèi)部環(huán)境還是外部環(huán)境居于主要矛盾的位置。從近期情況來看,隨著CPI指數(shù)的逐步回落,對經(jīng)濟增長前景的擔憂可能會讓決策層重新考慮信貸政策的走向,此次降息的一個前提可能也正基于此!

  不過,上述業(yè)內(nèi)人士都強調(diào),由于降息會增加通貨膨脹壓力,所以,今后國家肯定會更小心行事,短時期內(nèi)再度降息的可能性不大,開發(fā)商資金和樓市交易量的警報也難很快解除。(記者 李和裕)

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