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　　農(nóng)村宅基地流通一旦放開對房地產(chǎn)市場影響重大———

　　農(nóng)村宅基地是否能上市流通以及如何上市流通，“小產(chǎn)權(quán)房”能否“轉(zhuǎn)正”——在剛剛結(jié)束的中共十七屆三中全會上，這些問題引起了社會的廣泛關(guān)注。

　　會議之前市場就普遍預(yù)期在本屆會議后農(nóng)村的宅基地可能會上市流通了，甚至還可以進行抵押貸款或入股。這不僅會影響到農(nóng)民的切身利益，而且會對房地產(chǎn)市場格局將產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對此高度關(guān)注。

　　雖然本屆三中全會結(jié)束后審議通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》并未向外界傳遞具體的相關(guān)信息，但是市場仍然對此充滿了期待，尤其大量的“小產(chǎn)權(quán)房”購買者更是期待他們手中的“小產(chǎn)權(quán)房” 能有一個合法的身份。

　　●“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)注三中全會

　　所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”只是市場對這類房產(chǎn)一種俗稱。用潘石屹的話講，“其實在中國房地產(chǎn)法規(guī)和政策中房屋產(chǎn)權(quán)是沒有大小之分的，只有合法和違法之分。”

　　據(jù)北京某“小產(chǎn)權(quán)”項目一位操盤手向記者透露，目前的“小產(chǎn)權(quán)房”大多占用的是農(nóng)村集團建設(shè)用地，也有一部分“小產(chǎn)權(quán)房”甚至占用了農(nóng)民的生產(chǎn)用地。由于這些土地沒有通過正常的國有土地流通渠道而進入市場，因此在土地沒有取得合法身份之前，“小產(chǎn)權(quán)房”很難“轉(zhuǎn)正”。這也就不難理解，人們?yōu)槭裁茨敲搓P(guān)注十七屆三中全會關(guān)于農(nóng)村宅基地的政策導(dǎo)向了。

　　如果農(nóng)村宅基地在流通上有所突破，便給“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正提供了可能性。占用農(nóng)村宅基地或集體建設(shè)用地的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的可能性要大于那些占用耕地開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　●小產(chǎn)權(quán)房利好尚不明確

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新分析道，國家已經(jīng)規(guī)定城市住宅70年使用權(quán)，并可以到期后自動續(xù)期。但農(nóng)村宅基地房則尚無政策出臺，預(yù)計可能會參照城市做法。

　　如果農(nóng)村集體建設(shè)用地一旦可以流轉(zhuǎn)，理論上講小產(chǎn)權(quán)房就有機會轉(zhuǎn)正。但由于國家尚未對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍作出規(guī)定，而目前政策上不允許城市居民購買農(nóng)村住宅，因此，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正問題就目前和短期來看還不容樂觀。但從三中全會的城鄉(xiāng)一體化思路來看，這一禁限有可能打破。然而具體政策條文并沒有下來，現(xiàn)在還不清楚城市居民是否可以到農(nóng)村購房，談購房人的利益問題還為時尚早。

　　●目前政策未明確，農(nóng)村集體用地不會影響城市房地產(chǎn)市場格局

　　提及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一旦松綁是否會對商品房土地市場、甚至商品房價格造成沖擊，王宏新表示，如果在城鄉(xiāng)一體化政策的促進下，即如果允許城市居民進入農(nóng)村房地產(chǎn)市場的話，農(nóng)村集體建設(shè)用地放開，將有力地促進城郊商品房市場的發(fā)展；反之，如果不允許城市資金進入農(nóng)村的話，靠農(nóng)村人口的消費力是不足于推動農(nóng)村商品房市場的。而盡管目前的進一步細化政策尚未出臺，但它已經(jīng)對農(nóng)村房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的預(yù)期。

　　然而他同時表示，只要城鄉(xiāng)二元體制不消除，城市房地產(chǎn)市場與農(nóng)村房地產(chǎn)市場的分割性就不可消除，那么農(nóng)村開放集體建設(shè)用地市場問題就不一定會對城市產(chǎn)生很大的影響。但同時我們也要看到，就短期來看，國家不可能一步到位地放開城鄉(xiāng)一體化。因此，就短期來看，不要對農(nóng)村集體建設(shè)用地市場抱太樂觀的態(tài)度，也不要把農(nóng)村房地產(chǎn)市場對城市房地產(chǎn)影響擴大化。

　　●農(nóng)村宅基地流通一旦放開對房地產(chǎn)市場影響重大

　　不僅“小產(chǎn)權(quán)房”購買者關(guān)注農(nóng)村宅基地流通問題，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對此也高度關(guān)注。

　　“一旦農(nóng)民的宅基地可以上市流轉(zhuǎn)，可以大大增加房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)。”房地產(chǎn)政策專家顧云昌表示，“為什么前幾年北京、上海和深圳這樣的大城市房價飛速上漲，就是土地供應(yīng)量跟不上市場的需求導(dǎo)致的供不應(yīng)求�！苯�(jīng)過房地產(chǎn)市場十幾年高速發(fā)展，城市里可供開發(fā)的土地已經(jīng)越來越稀缺。而隨著農(nóng)村城市化進程的加快，住房需求卻與日俱增，供需之間的矛盾表示得越來越突出。在居住郊區(qū)化的同時，農(nóng)村正在城市化。大量的城市近郊農(nóng)村已經(jīng)變成了城市的一部分，昔日農(nóng)民的宅基地甚至生產(chǎn)用地已經(jīng)變成了可供開發(fā)的用地。

　　顧云昌認為：“在保障18億耕地底線不能突破的前提下，如何提高盤活農(nóng)民宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，在提高農(nóng)民收益的同時為城市建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)提供更多可供開發(fā)的土地是當前應(yīng)該積極探討的問題。這個問題一旦取得突破將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)市場的整體格局也將發(fā)生重大變化�！笨偟膩砜�，農(nóng)村宅基地流通一旦放開將增加房地產(chǎn)土地供應(yīng)量，對于平抑地價和房價都將起到一定的作用。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認為農(nóng)民宅基地一旦可以流通，征地的難度將會加大。北京頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認為，農(nóng)民宅基地的流通問題對于房地產(chǎn)市場整體格局影響很大。在土地價值不斷上升的今天，農(nóng)民對于土地的熱愛將會更加深厚。如果可以選擇，想必更多的農(nóng)民愿意長期持有土地，而不是將土地賣掉獲得一次性收益。這樣房地產(chǎn)商獲得土地的開發(fā)成本和難度都會大大增加，土地價格很難因此而下降。

　　●農(nóng)村宅基地上市正在試點中

　　據(jù)了解，目前天津近郊農(nóng)村正試點“宅基地換房”。 所謂“宅基地換房”，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。

　　北京頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認為，這種模式一旦推廣開來將會對過去十幾年的城市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢產(chǎn)生影響。一直以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢使城市不斷向外擴張，不斷地將周邊的農(nóng)村變成城市的邊緣。如果上述模式得以推廣，那么將來農(nóng)村不再是被動被城市吸納進去，而是由農(nóng)村自主地開發(fā)，將農(nóng)村變?yōu)樾罗r(nóng)村甚至小城鎮(zhèn)。(劉晶晶 周宏)