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地方政府"救市忙" "救樓市"而非"救房價"?

2008年10月16日 18:46 來源:新華網(wǎng) 發(fā)表評論

  一夜之間,樓市重鎮(zhèn)長三角的兩大城市杭州和上海相繼出臺相關(guān)政策刺激成交陷入“冰點(diǎn)”的樓市。而放眼全國,已有10多個城市的地方政府出手“拯救”樓市,方式各異、力度不一。

  風(fēng)雨飄搖的樓市,已經(jīng)到了要出手相救的時候嗎?地方政府“救市”能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢嗎?

  樓市萎靡 地方政府“救市”忙

  10月13日晚間,杭州市政府網(wǎng)站公布了《杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》,明確從供需兩方面,回調(diào)各項(xiàng)從緊的房地產(chǎn)政策,以刺激持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場。這一被外界稱為“杭州24條”的房產(chǎn)新政,在浙江省房博會召開的4天前出臺,“救市”意圖明顯。

  這“24條”包括調(diào)整購房入戶政策,放寬住房公積金貸款政策,購房稅收補(bǔ)貼,調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營性用地出讓價款支付期限,放寬建設(shè)項(xiàng)目開竣工期限,放寬新出讓地塊地價款支付期限和比例等,力度之大,全國罕見。

  僅僅隔了一天,上海公積金管理中心網(wǎng)站公布了一則通知,將住房公積金貸款額度上調(diào),第一次購買自住住房、且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭的補(bǔ)充住房公積金貸款額度將從10萬元調(diào)整為20萬元,這意味著每戶家庭購房公積金貸款額度最高可達(dá)60萬元。

  而在此前,南京市政府出臺了《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》,包括對購房者給予補(bǔ)貼,允許開發(fā)商緩交或分期繳納各項(xiàng)建設(shè)規(guī)費(fèi),取消“一房一價”制度等,被市場稱為“南京20條”,堪稱全國各地方政府“拯救”樓市的第一個最系統(tǒng)、最全面的“組合拳”。

  事實(shí)上,早在今年上半年,各地政府針對樓市的激勵性政策就已經(jīng)陸續(xù)出臺。如沈陽市于5月份將市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至6700元/平方米,使得大部分商品住房的交易契稅從4%降至1.5%,后又啟動購房補(bǔ)貼政策并提高公積金貸款的年限和額度;西安市政府9月出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》,為購房者提供1.5%、1%、0.5%三個等級的財政補(bǔ)貼;廈門不僅放寬了普通住房標(biāo)準(zhǔn),還調(diào)整了購房入戶政策,對“購買70平方米以上的房子,可辦理不超過2人的常住戶口”。

  地方“救市”背后,是今年以來房地產(chǎn)市場的持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示,8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%,環(huán)比下降0.1%,房價漲幅環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長。而各地交易量更是進(jìn)入“冰河時期”,很多城市已不到去年同期一半的水平。

  刺激成交待觀察 樹立信心需時間

  中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟認(rèn)為,地方政府的一系列“救市”政策,向市場傳遞了信心,表明了政府鼓勵房地產(chǎn)市場自住類消費(fèi)需求,但政策消化生效需要累積效應(yīng),短期內(nèi)難以刺激市場成交有效反彈。

  上海凱奕投資咨詢管理公司副總經(jīng)理蘇曉江測算,上海上調(diào)公積金貸款額度涉及的家庭本就不多,以一套總價100萬元的商品房、首付三成、貸款期限20年來測算,公積金額度上調(diào)總共不過節(jié)省了2萬多元利息支出,尚不足以刺激購房者立即入市,算不上“救市”,只是一個維穩(wěn)的政策信號。

  杭州本土最大的房產(chǎn)中介裕興房產(chǎn)相關(guān)人士則認(rèn)為,“杭州24條”都是實(shí)質(zhì)性利好,一方面減輕了開發(fā)商的壓力,緩解了其資金鏈緊張的局面,另一方面通過降低稅費(fèi)鼓勵購房者入市,特別是放寬購房入戶政策,將有效刺激浙江省內(nèi)其他城市居民到杭州購房。而對一戶家庭中年滿18周歲的子女購買第二套住房比照首套住房貸款政策執(zhí)行的規(guī)定,實(shí)際是對“第二套房貸政策”的變相放松。

  建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光說:“在房地產(chǎn)市場大的調(diào)整趨勢以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控基調(diào)尚未改變的情況下,地方‘救市’的效果有限,消費(fèi)者會更積極地觀望,但是否會加快入市則言之過早!

  數(shù)據(jù)表明,當(dāng)下樓市成交已降至“冰點(diǎn)”。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,9月份的前27天,上海一手房市場成交量僅為39.02萬平方米,不足去年同期的三成,供需比達(dá)到2.5:1,創(chuàng)下近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。而杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,8月份市區(qū)二手房成交比去年同期下降近59%。

  “救樓市”而非“救房價”

  陳晟表示,今年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜,美國次貸危機(jī)已演化成世界性金融危機(jī),經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下,樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題,而應(yīng)立足整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看待。

  據(jù)測算,房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量,就會影響30萬人的就業(yè),鋼材需求減少2萬噸,門窗減少8萬套,減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具。房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1/4左右,且上下游共涉及50多個行業(yè),在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下,如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫,我國經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險將加大。

  上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭說:“市場對政策的反應(yīng)是有一定滯后性的。政策設(shè)計很難做到完美,市場不可能按照我們理想的意愿精確運(yùn)行。華爾街金融風(fēng)暴可能還有未揭開的蓋子,它對我國經(jīng)濟(jì)的影響和沖擊至今還是未知數(shù)。因此,樓市調(diào)控預(yù)留空間、早做準(zhǔn)備也是審時度勢的靈活之舉!

  但眾多專家也表示,“拯救”樓市并非拯救房價。陳晟說:“救樓市應(yīng)該是救交易量,不是救房價,更不是救開發(fā)商。當(dāng)前樓市調(diào)整,有外部調(diào)控和外部環(huán)境變化的原因,但根本上還是其內(nèi)在規(guī)律的表現(xiàn),是前兩年房價過快過猛上漲的必然結(jié)果!

  專家認(rèn)為,2005年以來不斷加大力度的樓市調(diào)控,基本已將投機(jī)性需求擠壓出市場,當(dāng)前各地根據(jù)“因地制宜、分類指導(dǎo)”原則作出微調(diào),對剛性需求和改善性住房需求松綁,是可以理解的,也有利于樓市消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。但要解開當(dāng)前房地產(chǎn)市場的觀望“死結(jié)”,也需要開發(fā)商適度降價,讓房價回歸合理。(記者姚玉潔)

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