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　　在各地城市紛紛出臺(tái)樓市救市措施后，廣州終于有了救市的新動(dòng)作。昨日，市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人明確表示，今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃將從原定的2.5平方米公里降至1.8平方公里，這是繼今年供地計(jì)劃從4平方公里降到2.5平方公里后，第二次降低住宅用地供應(yīng)量。據(jù)悉，減少住宅用地供應(yīng)量等于減少未來(lái)住宅供應(yīng)，是緩和目前樓市供大于求矛盾的有效措施。

　　減供量等于前十月供應(yīng)量

　　上周，廣州市推出四幅用地，雖然都能順利賣出，但其地價(jià)與去年同區(qū)域土地地價(jià)相比可算是打了6.5折—7折。針對(duì)此，市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人特意就此作出回應(yīng)，更把今年廣州住宅用地供應(yīng)量從原來(lái)的2.5平方公里調(diào)低至1.8平方公里。

　　據(jù)了解，今年初廣州市定出今年土地供應(yīng)計(jì)劃為2.5—4平方公里，按實(shí)際情況在這一幅度內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。但隨著廣州樓價(jià)的下降，土地市場(chǎng)也遭遇流拍、底價(jià)出讓等現(xiàn)象，在上月房管局表示廣州住宅供地計(jì)劃為下限2.5平方公里。昨日這一供地計(jì)劃又有了新的降幅，僅為1.8平方公里，比最低額度還是減少了0.7平方公里，這已經(jīng)等于廣州前十個(gè)月的住宅用地供應(yīng)量。而按照廣州住宅平均容積率3.5計(jì)算，廣州未來(lái)一兩年將少供應(yīng)245萬(wàn)平方米住宅，約等于廣州4個(gè)月的住宅需求量。

　　今年不會(huì)再推限價(jià)房用地

　　不僅如此，該新聞發(fā)言人再次明確，今年將不會(huì)再推限價(jià)房用地。另外房管局還將調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，加大商服用地供應(yīng)，激勵(lì)和吸引投資商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)廣州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　據(jù)了解，截至12月2日，廣州市共有230多萬(wàn)平方米(折合2.3平方公里)住宅用地供應(yīng)，顯然比1.8平方公里要多，預(yù)計(jì)部分地塊可能會(huì)因此收回。

　　去年二三季度地價(jià)不正常

　　對(duì)于近期廣州出讓的多幅地塊地價(jià)都比去年低了三成多，該新聞發(fā)言人認(rèn)為是去年二三季度的賣地地價(jià)不正常。

　　他表示，廣州土地出讓底價(jià)評(píng)估的方法主要有假設(shè)開發(fā)法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法等，主要原理是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、土地區(qū)域級(jí)差價(jià)值規(guī)律以及地價(jià)在房?jī)r(jià)中的合理比重，加上對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變動(dòng)的科學(xué)預(yù)測(cè)等因素，科學(xué)、準(zhǔn)確地評(píng)定出讓底價(jià)。由此可見，一般情況下，理性的土地拍賣價(jià)格應(yīng)該是圍繞出讓底價(jià)在一定幅度內(nèi)上浮。

　　他說(shuō)：“2007年二三季度，尤其是三季度，廣州土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性、盲目樂(lè)觀的情況，出現(xiàn)了高出底價(jià)1倍甚至數(shù)倍成交的情況，也就是我們常說(shuō)的溢價(jià)率達(dá)到1倍或數(shù)倍。溢價(jià)率像股市的市盈率一樣，是我們監(jiān)測(cè)和評(píng)估土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)之一，溢價(jià)率過(guò)高說(shuō)明市場(chǎng)投資預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀、對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期明顯超出經(jīng)濟(jì)社會(huì)和居民收入的實(shí)際增長(zhǎng)情況，市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)較為嚴(yán)重。因此，2007年的土地價(jià)格尤其是地王價(jià)格是不具有理性的參考和對(duì)比價(jià)值的，我們不會(huì)也不提倡這種對(duì)比做法，所以，近期部分媒體拿2007年土地拍賣數(shù)據(jù)甚至房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)與2008年進(jìn)行對(duì)比的做法是毫無(wú)意義的，對(duì)于引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)，保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康、穩(wěn)定發(fā)展也是不利的。”

　　底價(jià)成交說(shuō)明地價(jià)趨正常

　　他認(rèn)為，2008年土地成交價(jià)格逐步回歸到2006年底的水平，除個(gè)別地塊外，拍賣成交價(jià)都是圍繞底價(jià)正常幅度內(nèi)上浮，部分地塊以底價(jià)成交。該土地價(jià)格與我市當(dāng)前的土地價(jià)值(包括最新頒布的基準(zhǔn)地價(jià))是基本吻合的。這些動(dòng)態(tài)一方面說(shuō)明廣州市土地市場(chǎng)投資開始趨于正常和理性，投資者對(duì)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期與評(píng)估專家的預(yù)測(cè)判斷趨于一致；另一方面，在當(dāng)前國(guó)際金融環(huán)境不斷惡化的情況下，投資者普遍接納廣州市投放的土地，如珠江新城商業(yè)用地的成交樓面地價(jià)甚至達(dá)到了近8000元/平方米，這說(shuō)明投資者對(duì)廣州投資前景和房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分認(rèn)可和充滿信心。

　　-專家聲音

　　救市力度還不夠

　　對(duì)于房管局主動(dòng)降低今年住宅土地供應(yīng)量，合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示，近期廣州住宅用地供應(yīng)量大而且供應(yīng)頻繁，部分地塊可能會(huì)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，如果多推了地塊又流拍對(duì)樓市影響會(huì)更壞，可能因?yàn)榇朔抗芫指纱鄿p少供應(yīng)量，使推出的地塊都能順利賣出。從這方面來(lái)看對(duì)樓市有促進(jìn)的作用。

　　但他認(rèn)為，廣州采取這樣被動(dòng)的救市措施，力度并不夠。他說(shuō)：“的確，房管局作為政府的一個(gè)職能部門，能采取的措施都用盡了，如減少土地供應(yīng)，暫停限價(jià)房用地推出，通過(guò)拆遷政策鼓勵(lì)拆遷戶買一手房等等；像為二次房貸松綁，放寬營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的征收限制等都不由房管局來(lái)定。所以我建議廣州市政府其他職能部門能參考上海、北京、杭州等城市出臺(tái)救市措施。如果等到樓價(jià)大幅下降，政府再要救市就很難了�！�(記者 黃穎)