從目前的中國(guó)樓市來(lái)看,市場(chǎng)信心用“憂(yōu)心蔓延”來(lái)形容并不為過(guò)。這種憂(yōu)心不僅來(lái)自買(mǎi)房售房的普通投資人及開(kāi)發(fā)企業(yè),也來(lái)自與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的銀行金融業(yè)。
以上海為例,10月份,上海各中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款減少21.1億元,同比多減71億元,其中新建房貸減少17.6億元,二手房貸減少3.5億元。
房貸業(yè)務(wù)的減少來(lái)自今年以來(lái)樓市交易量的大幅縮水。“一般來(lái)說(shuō),上海日成交400套新房、月成交面積80萬(wàn)平方米以上屬于正常市場(chǎng)情況,但到9、10月份,上海新房日成交不足200套!庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹說(shuō)。
“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要!眹(guó)務(wù)院在10日召開(kāi)的工作會(huì)議上明確提出,并要求認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì),正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)。
于是,鼓勵(lì)樓市交易以確保銀行體系安全,同時(shí)貢獻(xiàn)于經(jīng)濟(jì)“維穩(wěn)”大局,成為此輪房地產(chǎn)業(yè)受到國(guó)家政策重點(diǎn)傾斜的原因之一。但是,無(wú)論是10月22日的房貸新政,還是11月9日的十項(xiàng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)措施,似乎都沒(méi)有在市場(chǎng)層面真正提振樓市信心。有數(shù)據(jù)顯示,10月22日新政公布后至今,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)日成交新房只有5.4套。樓市成交逐日低迷。
另一邊,由于政策出臺(tái)部門(mén)與監(jiān)管部門(mén)存在微妙的觀念偏差,房貸市場(chǎng)正陷入商業(yè)銀行各自鉆營(yíng)、伺機(jī)搶奪客戶(hù)的混戰(zhàn)局面,其中焦點(diǎn)之一就是能不能給予老客戶(hù)7折房貸利率優(yōu)惠(即“老貸新惠”政策)。有消息稱(chēng),為嚴(yán)格規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),銀監(jiān)會(huì)正式指導(dǎo)意見(jiàn)最晚將在下月出臺(tái),上述“老貸新惠”的做法或被統(tǒng)一叫停。中央精神是否會(huì)被部門(mén)化解,成為業(yè)內(nèi)密切關(guān)注的敏感話(huà)題。
政策重拳相助樓市成交未暖
從10月22日央行出臺(tái)房貸新政開(kāi)始,一系列惠及普通購(gòu)房者的樓市政策密集出擊。這些新政被市場(chǎng)寄予厚望,期待可以借此提振幾近谷底的投資信心。
根據(jù)新政精神,從10月27日起,首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房和改善型普通住房的貸款可以享受首付兩成、利率七折的信貸優(yōu)惠。政策一出,市場(chǎng)為之一振。
與此同時(shí),為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目標(biāo),11月9日,國(guó)務(wù)院公布十項(xiàng)提振經(jīng)濟(jì)措施,加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政策性?xún)?nèi)需拉動(dòng)和實(shí)行合理的增值稅改革成為措施的核心內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)再次被視作政策性拉動(dòng)內(nèi)需的重要一環(huán)。5天后,國(guó)務(wù)院部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作,明確提出房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要意義:
“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用!睖丶覍毧偫碓诓渴鹇鋵(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作會(huì)議上指出,要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì),正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)。增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè);落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施;促進(jìn)中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展;加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。
房地產(chǎn)業(yè)可能借機(jī)回暖的預(yù)期再次被推至輿論高峰。
然而,從市場(chǎng)情況來(lái)看,截至目前,新政未在樓市起到多少鼓舞士氣的作用,上海等地房產(chǎn)交易持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示,新政后20天,上海新商品房日成交133套,其中內(nèi)環(huán)內(nèi)日成交僅為5.4套!案緵](méi)有感到新政對(duì)樓市成交有什么實(shí)際的拉動(dòng)作用,觀望情緒越來(lái)越濃厚!鄙虾=煌ㄣy行一位房貸經(jīng)理告訴記者。
造成樓市觀望情緒的原因眾多!耙?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)不甚明朗,投資性的購(gòu)房意向基本上全面持幣觀望。換句話(huà)說(shuō),只要經(jīng)濟(jì)大勢(shì)沒(méi)有明確,樓市很難全面復(fù)蘇,除非出臺(tái)類(lèi)似購(gòu)房辦戶(hù)口或返還個(gè)人所得稅等強(qiáng)力拉動(dòng)政策!鄙虾R拙友芯吭耗迟Y深專(zhuān)家表示。除此之外,房貸領(lǐng)域微妙復(fù)雜的政策導(dǎo)向也是樓市短期混亂低迷的重要原因。
“由于央行為代表的政策出臺(tái)部門(mén)與銀監(jiān)會(huì)為代表的監(jiān)管部門(mén)形成微妙的觀念偏差,全國(guó)房貸市場(chǎng)在2008年年末呈現(xiàn)空前的混戰(zhàn)局面,各家商業(yè)銀行都在焦急等待著銀監(jiān)會(huì)給出的具體執(zhí)行原則,也在暗自醞釀既不逾越紅線,又能在有限的房貸市場(chǎng)總盤(pán)中獲得份額的操作細(xì)則!币晃唤煌ㄣy行房貸部門(mén)工作人員告訴記者。
政策一日三“變”房貸陷入混戰(zhàn)
“這十幾天來(lái),與房貸的有關(guān)的政策真是一日三變。讓人摸不著頭緒!币晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示。綜合起來(lái),目前房貸混戰(zhàn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。
首先,嚴(yán)格執(zhí)行新政則受惠者少。
“在短期暫停辦理房貸業(yè)務(wù)后,目前各家銀行的房貸業(yè)務(wù)辦理已經(jīng)恢復(fù)。”上海某商業(yè)銀行高層告訴記者。而對(duì)于房貸新政的解讀,各家銀行又有所不同。
根據(jù)上海證券報(bào)了解,交通銀行的操作辦法分為四類(lèi):一、屬于首次購(gòu)買(mǎi)普通商品房,且資信良好者,可以享受首付兩成、利率七折的最優(yōu)惠政策。但如果購(gòu)房者在從事工作等方面有較低評(píng)級(jí),銀行也可以自行上調(diào)首付成數(shù)。二、如果購(gòu)房者有過(guò)一次購(gòu)房紀(jì)錄,但前套房產(chǎn)已經(jīng)售出,且現(xiàn)購(gòu)房產(chǎn)屬于90平方米以下小戶(hù)型,也可視資信情況給予首套購(gòu)房的最優(yōu)惠政策。三、如果購(gòu)房者有過(guò)數(shù)次購(gòu)房紀(jì)錄,且前貸款已經(jīng)結(jié)清,目前居住的人均面積小于33.07平方米,即便前套房產(chǎn)沒(méi)有賣(mài)出,如果新購(gòu)房產(chǎn)面積大于前套房產(chǎn),也可視為改善性居住需求,給予首付兩成、利率七折的優(yōu)惠。四、其余全部情況嚴(yán)格按照359號(hào)文件和452號(hào)文件即《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào))和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號(hào))嚴(yán)格執(zhí)行。
“按目前標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,能夠符合上述優(yōu)惠條件的購(gòu)房案例其實(shí)不多。尤其是符合投資客投資的房產(chǎn)幾乎享受不到這些優(yōu)惠,也就沒(méi)有吸引投資者入市的動(dòng)力。所以我們的優(yōu)惠政策基本上無(wú)處可用!币晃汇y行業(yè)人士分析。
其次,“老貸新惠”能否執(zhí)行說(shuō)法不一。
除了新購(gòu)房的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)外,與老客戶(hù)有關(guān)的房貸優(yōu)惠也是此次爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。根據(jù)各家商業(yè)銀行此前傳出的消息,為了大力鼓勵(lì)和推動(dòng)房貸業(yè)務(wù),對(duì)于原本已經(jīng)享受8.5折優(yōu)惠利率的老貸款客戶(hù)如果審批合格,也可以在明年1月1日起同時(shí)享受7折優(yōu)惠利率。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行是明確提出“老貸新惠”政策的銀行之一。自10月22日央行出臺(tái)房貸新政后,農(nóng)行首先出臺(tái)房貸操作細(xì)則,但就在細(xì)則掛出后當(dāng)天,農(nóng)行網(wǎng)站又將這一文件悄然撤消。此后,有市場(chǎng)消息稱(chēng)銀監(jiān)會(huì)對(duì)央行較為寬松的貸款原則頗多“異見(jiàn)”,已經(jīng)基本籌備妥當(dāng)?shù)母魃虡I(yè)銀行房貸細(xì)則臨時(shí)告停。
但兩天后,農(nóng)行房貸細(xì)則再次出現(xiàn)在農(nóng)行網(wǎng)站上,其中關(guān)于“老貸新惠”的內(nèi)容大致未變,其中包括對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款,原則上通過(guò)銀行內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整利率,無(wú)需借款人申請(qǐng),貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。
農(nóng)行政策撤而又出的背后是決策層對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制與信貸口徑放松這對(duì)矛盾體間的平衡關(guān)系認(rèn)識(shí)不一。有來(lái)自銀行體系的人士告訴記者,農(nóng)行貌似優(yōu)惠的新政內(nèi)容其實(shí)無(wú)力實(shí)施。主要原因是與銀監(jiān)會(huì)給出的指導(dǎo)意見(jiàn)不符。
于是,市場(chǎng)看到,各家商業(yè)銀行目前在“老貸新惠”方面都在閃爍其詞!拔覀儧](méi)有說(shuō)不能給出這樣的優(yōu)惠,但具體能否執(zhí)行要看銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)意見(jiàn)!苯煌ㄣy行表示。
再次,不同房貸政策推動(dòng)“轉(zhuǎn)按揭”重生。
“‘老貸新惠’的優(yōu)惠方式有很大問(wèn)題,如果優(yōu)惠只存在于部分銀行,無(wú)疑大量老的貸款客戶(hù)將通過(guò)平轉(zhuǎn)的方式向有這一優(yōu)惠政策的銀行流入。這就會(huì)導(dǎo)致銀行間爭(zhēng)奪客戶(hù)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。但是,如果全行業(yè)都選擇這一標(biāo)準(zhǔn),其實(shí)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)損失不小!鄙鲜鲢y行界人士介紹。而他所說(shuō)的銀行損失,指銀行在與開(kāi)發(fā)商和房貸中介的合作中已經(jīng)有大量隱性成本的投入,如果前客戶(hù)都采用下浮30%的利率水平,其實(shí)際收盈將出現(xiàn)虧損!般y監(jiān)會(huì)主要也是要考慮這些銀行損失能否承受。”
這種惡性競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)。消息人士向上海證券報(bào)透露,因?yàn)樘幱谡吣:幕鞈?zhàn)階段,各家商業(yè)銀行自行設(shè)定的貸款優(yōu)惠條件各不相同,能夠給出更優(yōu)條件的銀行正在暗地里向貸款客戶(hù)溝通“房貸平轉(zhuǎn)”的可能,即將其它銀行的房貸業(yè)務(wù)搶奪至自身銀行。比如某客戶(hù)如果原有購(gòu)房貸款享受的是8.5折利率折讓?zhuān)敲雌睫D(zhuǎn)至新銀行后,可以在明年起享受7折優(yōu)惠利率。
上海一家房貸中介則告訴記者,目前,廣東發(fā)展銀行等一些銀行可以做7折利率的“老貸新惠”業(yè)務(wù),如果客戶(hù)有此意向,中介公司則免費(fèi)為客戶(hù)提供房貸平轉(zhuǎn)。綜合本報(bào)記者了解的信息,至少包括深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行和招商銀行在內(nèi)的幾家商業(yè)銀行正在積極看好這類(lèi)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。
其實(shí),房貸平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)是在2006年前后一度在市場(chǎng)上盛行的一種銀行房貸業(yè)務(wù)。彼時(shí),由于固定房貸利率的興起,以深發(fā)展等銀行為代表,一些提供固定房貸利率業(yè)務(wù)的銀行嘗試將有意轉(zhuǎn)固定利率房貸的客戶(hù)吸引到自身體系。但由于房貸平轉(zhuǎn)需要將原有銀行的貸款一次性還清,如果客戶(hù)沒(méi)有這一還款能力,銀行、房貸中介等機(jī)構(gòu)就要擔(dān)負(fù)一定的墊資或擔(dān)保責(zé)任,而一旦客戶(hù)與原銀行出現(xiàn)違約或糾紛,銀行體系風(fēng)險(xiǎn)將隨即暴露。此后不久,隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日益收緊,房貸平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)漸被叫停。
此次,隨著“老貸新惠”操作可能的出現(xiàn),各家銀行再次將數(shù)年前的做法抬出市場(chǎng),希望以此在房貸市場(chǎng)份額中擴(kuò)大自己的那份蛋糕。
但是,這些大舉放開(kāi)7折優(yōu)惠利率的做法正是銀監(jiān)會(huì)此次要求各銀行高調(diào)防范的內(nèi)容之一。來(lái)自銀行內(nèi)部的消息是,為了電腦操作系統(tǒng)能夠在明年1月1日新政執(zhí)行前按時(shí)完成系統(tǒng)參數(shù)的修改,銀監(jiān)會(huì)的執(zhí)行意見(jiàn)最晚將在12月正式發(fā)布至各家商業(yè)銀行!皩(duì)于原有客戶(hù)在明年起統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)為7折利率的做法可能被全面叫停!敝槿耸糠Q(chēng)。
“近期風(fēng)聲或有變化,‘老貸新惠’的做法應(yīng)該是不能操作了。如果今年享受的是下浮15%的利率,那么明年也同樣只能下浮15%,而不是30%!币晃汇y行人士告訴記者。
另一位房貸中介告訴記者,深圳發(fā)展銀行目前可以提供“雙周供+氣球供”的組合方式,令二套以上購(gòu)房者長(zhǎng)期貸款利率享受3年期貸款利率水平。但該中介說(shuō)法目前沒(méi)有得到深圳發(fā)展銀行的證實(shí)。
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