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　　原題：“樓政”是暖的

　　當(dāng)“暖色”的樓政遭遇“冷淡”的樓市，在房地產(chǎn)這方“凍土”上，能開出“保障”與“市場”的并蒂花嗎？  

　　銷售凍結(jié)、空置上升、購買意愿降至歷史“冰點(diǎn)”，在當(dāng)下，樓市是冷的。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，其中商品住宅銷售面積下降17%；銷售額同比下降17.4%，其中商品住宅銷售額下降18.2%；空置面積達(dá)1.33億平方米，其中空置商品住宅的面積增長較多。

　　同時(shí)，央行新近公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)僅占13.3%，比上季下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，亦低于去年同期2.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。

　　與樓市“冰封”對應(yīng)的是，在當(dāng)下，“樓政”又是暖的。按一般預(yù)計(jì)，經(jīng)濟(jì)政策重大調(diào)整會在年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議之后，但今年提前到了11月。先是國務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條措施出臺，“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”被列為“國十條”之首。繼而，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”成為國務(wù)院召開省區(qū)市人民政府和部門主要負(fù)責(zé)同志會議、部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作之一。

　　一方面，把非市場化、保障民生的安居工程提到最優(yōu)先序列；另一方面，將房地產(chǎn)行業(yè)的地位提到空前高度，在以往“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位前冠以“重要”一詞，即“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。”

　　這樣的政策組合，既管保障也管市場，既管投資也管民生，既管城市也管農(nóng)村，無論是系統(tǒng)性、全面性還是針對性，都超越了以往�，F(xiàn)在，引人矚目的焦點(diǎn)問題是，從這里將會引導(dǎo)出怎樣一個(gè)市場前景？

　　“保障”花朵綻放在寒冬

　　“我在想，2008年的金融海嘯之下的啟動(dòng)內(nèi)需與1998年亞洲金融風(fēng)暴侵襲下，拉動(dòng)內(nèi)需有何異同？”采訪中，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡健向《瞭望》新聞周刊自問自答說，“10年前，撬動(dòng)內(nèi)需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點(diǎn)則是保障房。”

　　事實(shí)確乎如此。“保障性安居工程”被列為“國十條”之首與房地產(chǎn)被推至“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”之巔，如此政策組合至少傳遞了兩點(diǎn)信息：

　　其一，政府已經(jīng)在政策層面公開確立“救經(jīng)濟(jì)必先救房地產(chǎn)”、“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

　　有一組數(shù)據(jù)不可忽視：全國用電增速從2008年2月份的同比增長約15%，一路下滑到9月約為6%的同比增速。用電量增長的變化反映了當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況。高層已經(jīng)深刻意識到，“在基本面是好的”大判斷下的“形勢嚴(yán)峻”，決定用適度積極的財(cái)政政策驅(qū)動(dòng)投資來阻止經(jīng)濟(jì)下滑失速。

　　但現(xiàn)在的新情況是，與10年前相比，中國的投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了重大改變。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年7月，在全社會固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，電力熱能、交通運(yùn)輸和水利環(huán)境占比之和不到25%，而制造業(yè)投資超過30%，房地產(chǎn)投資占33%強(qiáng)(就地方而言，房地產(chǎn)投資一般占地區(qū)投資的1/3以上，少的也占到1/4)。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟(jì)增長，單純政府投資也難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。

　　眼下，制造業(yè)，尤其是普通制造業(yè)日子不好過，民間投資熱情幾至“冰點(diǎn)”。2008年以來，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了明顯的調(diào)整，下半年以來房地產(chǎn)投資規(guī)模開始顯著下降，開工不足、銷售凍結(jié)上升。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，逐步影響相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、純堿等。

　　在這種情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟(jì)的不二選擇。所謂“要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢”、“落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施；促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快二手房市場和住房租賃市場”，均可解讀為：在經(jīng)濟(jì)形勢的變動(dòng)之下，政策的鐘擺重新回到倚重房地產(chǎn)上來。市場普遍預(yù)期，此前所有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策均會被擱置，譬如多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為擔(dān)心的土地兩年不開發(fā)要被收回的政策，在未來3年內(nèi)不太可能被執(zhí)行。

　　其二，政策組合凝結(jié)著政府對經(jīng)濟(jì)、政治、社會效益的三重考量。

　　與上一輪投資擴(kuò)張(1998～2002年)中房地產(chǎn)業(yè)畸重于市場化不同，此輪投資擴(kuò)展把促投資與保民生結(jié)合到一起考慮，明確“要增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)”。

　　政策取向的調(diào)整，政府可能出于三點(diǎn)考慮：首先，就經(jīng)濟(jì)性而言，當(dāng)前是政府推進(jìn)住房保障建設(shè)、解決安居問題較為有利的時(shí)機(jī)。今年上半年以前的數(shù)年間，國際經(jīng)濟(jì)保持相對較快的增速，帶來全球性資源價(jià)格上漲，建材、土地等價(jià)格上漲尤快，加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)動(dòng)，各城市“地王”頻出，建房成本節(jié)節(jié)攀升。而現(xiàn)在，全球經(jīng)濟(jì)減速導(dǎo)致石油、鋼鐵等大宗商品價(jià)格持續(xù)“跳水”，國內(nèi)建筑成本大大降低。同時(shí)，地價(jià)走低，動(dòng)遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本，花相對少的錢做相對多的事，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，宏觀上可拉動(dòng)投資、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。此為經(jīng)濟(jì)功效。

　　其次，政治意義在于，順應(yīng)民意，求解民生頭等難題，使科學(xué)發(fā)展在社會底層獲得認(rèn)同。同時(shí)也為宏觀調(diào)控的急速調(diào)整尋找民生理由。

　　再者，更關(guān)鍵的是，社會功效在于政府可以用保障房建設(shè)來平復(fù)、消弭部分期盼房價(jià)繼續(xù)下跌、不理解政府救市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺到，政府救房地產(chǎn)是為了救整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩(wěn)房價(jià)的長期利益取向與普通百姓的短期利益訴求的分歧客觀存在，保障房便是消弭分歧的一個(gè)上佳政策選項(xiàng)。

　　一句話，政府想在低成本時(shí)期做民生工程，可望收“一箭三雕”之功效。

　　“這一屆政府經(jīng)歷了房地產(chǎn)高潮、低潮，對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識較為深刻了，減少了偏頗，不失為宏觀調(diào)控的成果”，房地產(chǎn)專家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲如此評價(jià)道。

　　“安居房”能分幾多4萬億“大蛋糕”?

　　未來2年中央投資4萬億，擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。一些省市也已經(jīng)公布巨額投資計(jì)劃，貫徹落實(shí)中央的決策部署。這其中可能有多少資金會用于保障房建設(shè)方面？

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人士在接受媒體采訪時(shí)說，在中央今年第四季度追加的1000億元投資中，對“保障性安居工程”追加的投資將近100億元。今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元。

　　“目前3年規(guī)劃的指標(biāo)已經(jīng)分解落實(shí)到各地，最需要解決的是資金來源和構(gòu)成問題。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉說，“必須依靠中央資金支持，帶動(dòng)地方和社會投入�！�

　　與此一致，此前，國家發(fā)改委副主任穆虹也曾說，4萬億資金將通過增加中央和地方投入、帶動(dòng)銀行貸款和民間投資等多種方式和途徑籌集落實(shí)。換句話說，資金來源基本是五個(gè)一點(diǎn)：中央財(cái)政出一點(diǎn)，國債赤字一點(diǎn)，地方配套一點(diǎn)，銀行貸款一點(diǎn)，社會(個(gè)人)投資一點(diǎn)。

　　市場人士認(rèn)為，前兩個(gè)“一點(diǎn)”沒有問題，后三個(gè)“一點(diǎn)”能否真正到位，存在變數(shù)。地方現(xiàn)在有錢嗎？近年來，地方財(cái)力的主要源泉是房地產(chǎn)收益，土地賣不出去，商品住房銷售凍結(jié)，制造業(yè)利潤大減，稅收增長大幅度降低，有些省市財(cái)政在9月已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。盡管一些省市已經(jīng)公布巨額投資計(jì)劃，貫徹落實(shí)中央擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，但最終能到位多少資金仍難說。

　　銀行盡管現(xiàn)在沒有放貸規(guī)�？刂屏�，存款準(zhǔn)備金率也在下調(diào)，但是，今日之銀行已非昨日之銀行，5大行中已有4家上市，剩下農(nóng)行正在為上市沖刺，既已是上市公司，就不得不為風(fēng)險(xiǎn)、盈利考慮。這正是當(dāng)下銀行惜貸的原因所在。在外圍經(jīng)濟(jì)形勢惡化不止、國內(nèi)企業(yè)盈利能力下滑不能扭轉(zhuǎn)的情況下，指望股份制商業(yè)銀行大規(guī)模放貸恐怕不現(xiàn)實(shí)。至于個(gè)人，現(xiàn)在敢投資實(shí)業(yè)的比例有多少，從企業(yè)家信心指數(shù)的低迷中可窺一斑。

　　“將4萬億理解為政府促經(jīng)濟(jì)、保增長的決心更合適，將其理解為相對規(guī)模比具體額度更合適�！币晃徊辉妇呙�的分析人士指出，現(xiàn)在能夠確定的是：

　　其一，“國十條”在未來兩年帶來的投資主要來源于中央，地方也會配套投入，但投向?qū)⒓�中于大產(chǎn)出、對GDP增長立竿見影的重化工業(yè)、裝備業(yè)之類。

　　其二，政府最終投向保障房的建設(shè)資金會比以往多，但多到多少、能占到“國十條”所承載的4萬億投資的多大比例尚存變數(shù)。

　　其三，安居房建設(shè)資金將主要來源于中央財(cái)政，地方配套拿出真金白銀不會多，最多是出地、減免有關(guān)規(guī)費(fèi)。最終地方會拿出多少地、減免多少規(guī)費(fèi)，將取決于中央的強(qiáng)制推行力度。

　　“市場”會雪上加霜嗎？

　　保障房入市會不會對商品房市場造成沖擊、令當(dāng)下低迷的樓市雪上加霜？這是當(dāng)前市場擔(dān)心的一點(diǎn)。

　　蔡穗聲認(rèn)為，“現(xiàn)在房子已經(jīng)供過于求了，價(jià)格下降了，政府這時(shí)候應(yīng)該給低收入家庭發(fā)補(bǔ)貼，鼓勵(lì)他們在市場上租賃或購買小戶型住房，這是刺激消費(fèi)的做法，既減緩供過于求的失衡局面，又引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)小戶型，一舉多得。政府建設(shè)保障性住房應(yīng)該是在市場供不應(yīng)求、房價(jià)走高時(shí)候的必要舉措。當(dāng)年香港“八萬五”的教訓(xùn)(指1998年金融危機(jī)前后香港推出的8.5萬套公屋計(jì)劃，此后，在危機(jī)影響下，香港房價(jià)大跌)，政府應(yīng)該汲取�！�

　　另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，關(guān)鍵是處理好保障房和商品房之間的主輔關(guān)系，把握好保障房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的上市規(guī)模與節(jié)奏。市場配置仍應(yīng)是解決住房問題的主要途徑，同時(shí)也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要部分，政府托底保障只是輔助性的，二者之間的比例關(guān)系決不能主輔顛倒。否則，市場配置資源的體系就會亂套，政府也不可能有如此之大的財(cái)力來解決。

　　只要比例適當(dāng)，保障房上市就會對商品房市場有一定的影響，但不會造成大的沖擊。主要是影響部分購房人的心態(tài)，特別是介于享受保障與走市場道路買房之間的中低收入老百姓，會認(rèn)為不用急于從市場買房，從政府手里買價(jià)格會便宜，于是產(chǎn)生等的思想，進(jìn)而部分影響市場體系。

　　但保障房投放市場不會過于集中、節(jié)奏不會過快、規(guī)模不會過大，因?yàn)椤八�龍頭”開關(guān)掌握在地方政府手里，地方政府會在住房制度的統(tǒng)一框架下確定好保障房與商品房之間的比例關(guān)系，并以市場化的商品房的建設(shè)進(jìn)度、規(guī)模為指針來決定推進(jìn)保障房的規(guī)模、節(jié)奏。

　　綜合研判，可以預(yù)期的是，保障房不會對商品房產(chǎn)生很大的替代效應(yīng)——在中央、地方分享稅制不出現(xiàn)重大改變之前，地方對房地產(chǎn)的稅收依賴不可能改變，地方不愿也不能允許保障房對商品房產(chǎn)生大沖擊，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使然。

　　所謂“此項(xiàng)政策的出臺將使中國房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和開發(fā)模式發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，以民生和社會保障為開發(fā)理念的房地產(chǎn)業(yè)將成為未來中國房地產(chǎn)業(yè)的主流。從市場層面來說，中國社會保障型住宅的供應(yīng)總量，將在三年內(nèi)逐步達(dá)到60%左右”的市場預(yù)言，只能說是對政策的“純文本”解讀——語義的可能大于實(shí)際的可能。（記者徐壽松）