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專家:樓市調(diào)整未到位 房價(jià)再下調(diào)15%-20%才合理

2008年12月10日 08:35 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評論

  嘉賓:上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成

  與過去幾年的宏觀調(diào)控形勢不同,對于房地產(chǎn)業(yè)來說,2008年這一政策年經(jīng)歷了“從緊”至“松動(dòng)”的過程。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的大背景之下,擁有上下游龐大產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn),成為拉動(dòng)內(nèi)需、改善民生的主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)。2008年的政策走勢如何變化?政策焦點(diǎn)又在哪里?上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士,為網(wǎng)友做出解答。

  主持人:能否請尹老師先介紹一下今年的政策變動(dòng)情況和趨勢?

  尹伯成:今年宏觀調(diào)控政策的變化趨勢,是與經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)的。在2008年初,央行的貨幣政策繼續(xù)“從緊”,總體基調(diào)是為了防止經(jīng)濟(jì)過熱、防止通貨膨脹。之后,通過貨幣、財(cái)稅、貿(mào)易、土地等各項(xiàng)綜合性政策的落實(shí),根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)來看,經(jīng)濟(jì)增速已有平穩(wěn)回落,這符合宏觀調(diào)控的預(yù)期;加上雪災(zāi)、地震等自然災(zāi)害,使得貨幣政策開始有所松動(dòng)。但需要指出的是,政策基調(diào)對于房地產(chǎn)業(yè)并無變化。接下來,由美國次貸危機(jī)蔓延全球的金融風(fēng)暴,使得中國也間接受到了影響。8月的CPI數(shù)據(jù)大幅下降,經(jīng)濟(jì)增長速度也有明顯回落。隨之而來的是,央行在9月份宣布4年來首次下調(diào)貸款利率,并同時(shí)下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率,“雙率”齊降的重要信號(hào)已開始對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

  與金融政策變化相適應(yīng)的是,房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控思路同時(shí)開始變化。一方面,在商品房市場通過降息退稅等手段,鼓勵(lì)市場需求釋放;另一方面,在落實(shí)中央十大政策措施擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方面,加大保障性住房投資建設(shè)力度成為首要之則。與此同時(shí),各地地方政府的“救市”措施也在陸續(xù)出臺(tái)。但是,整體政策基調(diào)并不是直面房地產(chǎn)業(yè),主要目的是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。

  主持人:今年的宏觀調(diào)控政策有什么需要關(guān)注的重點(diǎn)?

  尹伯成:在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行、房地產(chǎn)市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下,加大住房保障投資建設(shè)力度,已成為今年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的重中之重。

  按照國務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求,2009~2011年3年期間,將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房,另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造,這樣,總的投資可能達(dá)到9000億。也就是說,以城市低收入家庭為對象,建立起廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造的住房保障體系。

  通過住房保障體系的建設(shè)完善,首先,可以進(jìn)一步改善民生;其次,解決一大批低收入家庭住房困難,有利于擴(kuò)大消費(fèi)需求以增加內(nèi)需;最后,如果今后3年內(nèi)政策保障性住房投資在全國房地產(chǎn)投資比重上升,可拉動(dòng)相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資和上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資,對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長也有重要作用。

  主持人:請您預(yù)測一下,全國樓市何時(shí)才會(huì)真正趨于平穩(wěn)?

  尹伯成:從目前中央政府及各地地方政府出臺(tái)的政策來看,“救市”舉措主要集中在賦稅減免和降息方面,但從市場反應(yīng)來看,還沒有到真正活躍起來的程度。我認(rèn)為,這主要還是由于開發(fā)商打折意愿尚不明顯,依舊寄希望于新政能夠扭轉(zhuǎn)局勢,由此導(dǎo)致市場觀望氣氛仍然濃郁。

  個(gè)人觀點(diǎn),樓市調(diào)整并未到位,目前的觀望只是房價(jià)過度上漲之后的理性等待。一旦對某些政策實(shí)行放開,很有可能造成房價(jià)的繼續(xù)上漲。我還是堅(jiān)持原有的看法,房價(jià)應(yīng)該再下調(diào)15%-20%才算合理,到時(shí)候就很容易引發(fā)剛性需求釋放入市購買了。至于說樓市何時(shí)才會(huì)趨向平穩(wěn),從如今的市場態(tài)勢來看,可能會(huì)到明年下半年有所恢復(fù)。(作者:唐文祺)

編輯:高雪松】
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