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09版住房新政五大政策初現(xiàn) 地方政府作用將體現(xiàn)

2008年12月15日 08:30 來源:中國房地產(chǎn)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  被業(yè)界揣摩近半年的房地產(chǎn)政策走向,終以“穩(wěn)”字當(dāng)頭確定了調(diào)性,與此同時(shí),“保增長”式的房地產(chǎn)模式也將整裝待發(fā)。至此,09版住房新政輪廓初現(xiàn)。

  本報(bào)獨(dú)家獲悉,09版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費(fèi)減免刺激購房消費(fèi)、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。

  一位權(quán)威人士表示:如果說過去幾個(gè)月是國家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)整的試探性出牌,那么,這五大政策作為一年來的“政策合并”已納入明年的決策層視野,而出臺(tái)的方式也可能“以中央出思路、地方自行決策為主。”

  更豐富、更具體、可操作

  據(jù)悉,這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)”的政策包括:

  一是進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。此外,二手房交易的稅費(fèi)有可能考慮減免,如對(duì)二手房營業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等。

  二是進(jìn)一步挖掘購房消費(fèi)潛力,適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制,諸如“小房換大房”、“由房改房進(jìn)入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問題上存在較大分歧,但決策層經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為市場中確實(shí)存在較大的改善性購房需求,“如果釋放出這一部分消費(fèi)潛力,對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需無疑效果巨大”。

  三是政府收購如“爛尾樓”等低價(jià)商品房用作保障房房源,“這在當(dāng)前市場低迷期具有現(xiàn)實(shí)意義”。一方面可消化存量緩解市場爛尾壓力,另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實(shí)施相關(guān)措施,“中央可考慮統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見加以規(guī)范”。

  四是科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。投資規(guī)模過度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,但又不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求,可以“通過完善住房普查制度、建立全國性的住房檔案對(duì)于目前市場的實(shí)際購房需求有效摸底,以此把握未來的房地產(chǎn)投資規(guī)!。

  五是對(duì)部分開發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對(duì)如土地增值稅、營業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)進(jìn)行減免;另一方面金融部門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。

  事實(shí)上,11月份以來,“穩(wěn)”字當(dāng)頭,維護(hù)政策連貫性的調(diào)性已經(jīng)成為各大部委的共識(shí),在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開的前半個(gè)月,國務(wù)院、發(fā)改委就先后召集各界人士對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了建議采集,為下一步行動(dòng)做好了“充分的政策儲(chǔ)備”。

  有系統(tǒng)、有特點(diǎn)、更包容

  顯然,與去年零星出臺(tái)的政策相比,09版住房新政顯然具有三大特點(diǎn)。首先是把握了年底出臺(tái)的前瞻性,容易為明年定調(diào);其次是與“保增長”的大政方針相銜接;第三是沒有把住宅市場的商品特性棄之門外。

  一位權(quán)威人士對(duì)記者表示。按照他的理解,新政表述有兩層意思,一是要適當(dāng)刺激合理的住房消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需,二是房地產(chǎn)投資供給不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求。

  雖然09版住房新政的宗旨是“求穩(wěn)”,但在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑與“房地產(chǎn)救市力度不夠”的呼聲中,“穩(wěn)”字顯然被賦予了新的含義。

  一位知情人士認(rèn)為,經(jīng)過長達(dá)半年的冷靜觀察與政策試探,“中央對(duì)房地產(chǎn)市場有了更為清晰的認(rèn)識(shí)”。否則,就不會(huì)再度強(qiáng)調(diào)“維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”,并首次提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”。

  不過,他也表示,“2007年房地產(chǎn)市場過熱”的認(rèn)識(shí)一直是中央的基本考量,所以“不會(huì)輕易開閘放松投資規(guī)!薄

  但也有業(yè)內(nèi)人士提醒,09版住房新政在推行中肯定會(huì)有不同的解讀和理解。因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)依然是國家不肯放松的底線。中信銀行一位按揭經(jīng)理對(duì)記者表示,銀行目前確實(shí)在考慮對(duì)二套房貸限制進(jìn)行調(diào)整,但僅僅建立在“第一套房貸款已經(jīng)償清”的基礎(chǔ)上。

  一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家也對(duì)記者表示,“適當(dāng)刺激購房消費(fèi),但不等于助長房地產(chǎn)投資的泡沫。”他還認(rèn)為,“這里有一個(gè)刺激力度的問題,畢竟當(dāng)前樓市正處于低點(diǎn),力度過猛則市場必然反彈,這也不符合求穩(wěn)的調(diào)性。”

  不過,大部分圈內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)于09版住房新政,“既不能太樂觀,也不要太悲觀!敝劣谟檬裁捶椒ù碳っ髂甑馁彿啃枨,顯然市場自身需要有更大調(diào)整。因?yàn)樵谂卸ㄊ袌鍪欠瘛盎嘏狈矫妫山涣匡@然要比成交金額更具說服力。

  另據(jù)本報(bào)從權(quán)威渠道得知,這五大政策還考慮了房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)鏈”效應(yīng),特別是對(duì)農(nóng)民工的吸納問題和對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)問題。

  一位分管房地產(chǎn)業(yè)的地方官員對(duì)本報(bào)表達(dá)了他對(duì)09版住房新政的看法:“就目前來看,國家層面出臺(tái)政策的空間已經(jīng)不大,未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用,這也是對(duì)過去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓(xùn)總結(jié)!(盧丹)

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