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廣州深圳樓市重現(xiàn)零首付促銷方式

2008年12月17日 07:49 來源:第一財經(jīng)日報 發(fā)表評論

  “員工內(nèi)部價”、“成本價發(fā)售”、“保值承諾”……樓市的寒冬,種種促銷手段用過之后,開發(fā)商還有什么后手?

  “零首付”、“一成首付”這一曾經(jīng)在前幾年盛行的促銷方式,開始在年末的廣深樓市再度卷土重來。

  近日,在深圳,沖刺年末銷售任務(wù)的大型開發(fā)商招商地產(chǎn)旗下樓盤在廣告上宣傳“年終九二折特惠,60~84平方米精裝公寓,4萬~6萬元即可入住”。與它采用類似促銷方式的,大多是一些樓價下跌較快的地區(qū)如龍崗的樓盤。

  而在廣州,曾經(jīng)在2001~2003年期間因“一萬元入住”而銷量大增的祈福集團(tuán),旗下樓盤也在近期推出“3萬元入住”的優(yōu)惠。與它采用類似銷售方式的還有恒大地產(chǎn)、奧園集團(tuán)(03883.HK)等等。二手樓方面,廣州近日也出現(xiàn)了部分中介行重點(diǎn)推售的“零首付”特惠房。

  深圳和廣州的“低首付”操作方式各有不同。深圳部分樓盤的銷售人員稱,他們的低首付是銀行主動向符合條件的公務(wù)員或者深圳事業(yè)單位部分公司員工提供九成按揭。而且銷售人員還號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式,由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

  在廣州,首期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。恒大地產(chǎn)的金碧天下推出“震撼式”促銷,別墅首付只要9.8萬元。奧園集團(tuán)旗下的南沙奧園宣稱,“5萬元即購135平方米海景三房單位”。而祈福集團(tuán)旗下的樓盤,首付最低3萬元就可以購房。上述方式無論購買總價多少,只要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購房和按揭手續(xù),首期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)分期免息繳付。其中,祈福集團(tuán)旗下的樓盤由于這一促銷方式,單盤三天銷售超過百套。

  在番禺等近郊地區(qū),因一手房的迅速降價而導(dǎo)致二手樓市冷清。當(dāng)?shù)刂薪闉榱宋I家也推出新招。當(dāng)?shù)匾患倚≈薪榈慕?jīng)理對記者表示,他們現(xiàn)在可以通過與按揭評估公司合作,將物業(yè)的評估價做高。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額為買家實(shí)現(xiàn)“零首付”。“20萬元的房子,如果評估價做到25萬元,那么申請了八成按揭后,首期費(fèi)用加雜費(fèi)也就1萬元左右!变N售人員對記者說。但他也表示不是所有的物業(yè)都能按此操作,而且這樣做要額外增加交易手續(xù)費(fèi)。

  廣州滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為:“降低首付是在鉆市場的空子!钡撬J(rèn)為在銀行控制風(fēng)險的前提下,零首付案例不會廣泛出現(xiàn)。因?yàn)檫@類情況多發(fā)生于二手房成交不活躍的地區(qū),銀行可參照的例子不多,所以容易評估出高價。而且他認(rèn)為,這類擦邊球的方式,會導(dǎo)致購房成本更高,前期供樓壓力更大。例如銀行為實(shí)際交易價40萬元但評估價50萬元的房產(chǎn)放出房價八成貸款,雖然買家實(shí)現(xiàn)了“零首付”,但是20年按揭還款就要增加14萬元的利息。

  億達(dá)按揭市場部負(fù)責(zé)人則認(rèn)為,住宅交易評估價是由銀行指定的評估公司,結(jié)合物業(yè)所處路段、周邊設(shè)施和樓齡等標(biāo)準(zhǔn)評估得出。出于風(fēng)險方面的考慮,銀行評估價普遍會低于商品住宅的實(shí)際簽約價格!傲闶赘丁痹诮诔霈F(xiàn)可能與個別從業(yè)人員為了私利違反相關(guān)規(guī)定有關(guān)。

  同時,按揭業(yè)人士認(rèn)為,低首付會在樓價下跌的情況下增加銀行風(fēng)險。如果廣深樓價再度下調(diào)10%,辦理了一成首付的物業(yè)就會變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。

  在零首付、低首付再現(xiàn)江湖的同期,號稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案仍在審理當(dāng)中。開發(fā)商曾經(jīng)利用抬高銷售價格的方式,以“零首付”的方式將物業(yè)售給業(yè)主,并套現(xiàn)大筆銀行貸款,然后在資金鏈斷裂后失蹤。而沒有繳納首期的業(yè)主,在樓價大幅下跌后,因?yàn)槎嘣戮芙^還貸而被銀行告上法庭。 (亦吾)

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