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　　向低收入群體提供住房，這本是政府應(yīng)該承擔(dān)的基本職責(zé)，但如何多渠道籌措保障性住房源，則考驗(yàn)政府的智慧。不久前央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，業(yè)內(nèi)普遍解讀為這標(biāo)志著保障性住房建設(shè)逐漸向企業(yè)參與過(guò)渡。記者從市有關(guān)部門(mén)了解到，我市正在醞釀建立多渠道籌措保障性住房辦法。這一想法引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，他們建議可采取開(kāi)發(fā)商配建、收購(gòu)個(gè)人房、單位轉(zhuǎn)賣(mài)舊房等方法，但一定要給予相關(guān)政策支持，這樣才能將保民生與促房市健康發(fā)展并舉。

　　購(gòu)小戶型不是給開(kāi)發(fā)商解套

　　據(jù)介紹，早在去年初，海南省就提出了未來(lái)5年將采取新建廉租房、直管公房改造、收購(gòu)二手房、積壓商品房轉(zhuǎn)化、租賃補(bǔ)貼、新建經(jīng)濟(jì)適用住房六項(xiàng)措施，破解城鎮(zhèn)貧困家庭的住房難題。日前出臺(tái)的《�？谑辛�租住房保障實(shí)施辦法(試行)》也提出，廉租房房源主要有4種渠道：首先是政府和單位出資新建廉租房或收購(gòu)普通住房；其次是市、區(qū)直管公房中可用廉租保障的住房；第三是騰空公有住房中可用于實(shí)物配租的住房；第四是社會(huì)捐贈(zèng)用其他渠道籌集的普通住房。這里面也就規(guī)定了新建廉租房或收購(gòu)普通住房。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政府可以集中采購(gòu)開(kāi)發(fā)商的小戶型作為保障房，這樣可以減少房產(chǎn)銷(xiāo)售的中間環(huán)節(jié)和銷(xiāo)售費(fèi)用，對(duì)優(yōu)化樓市需求結(jié)構(gòu)有積極作用。此外，政府采購(gòu)商品房的措施，將對(duì)市場(chǎng)上待售的存量房、對(duì)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售和資金壓力，起到有效的釋放和緩解作用。保障房系統(tǒng)完善的本身不能“托市”，但多層次保障低收入群體的保障房，有利于平抑房?jī)r(jià)同時(shí)減少金融風(fēng)險(xiǎn)。相比利用優(yōu)惠措施號(hào)召低收入人群和買(mǎi)不起房的人買(mǎi)房，完善保障房體系更有益于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　地產(chǎn)商和社會(huì)參與要給政策

　　日前，媒體對(duì)北京住房保障辦提出回購(gòu)爛尾樓用作廉租房，上海也提出將購(gòu)小戶型房源作廉租房，福建提出將回購(gòu)中小戶型作廉租房等，進(jìn)行了報(bào)道。記者了解到，這些地方提出后都在細(xì)化方案。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商配建，還是收購(gòu)個(gè)人房，或者單位轉(zhuǎn)賣(mài)舊房作為政府保障房，都需要政策支持。

　　采訪中，海口部分開(kāi)發(fā)商建議，要提高開(kāi)發(fā)企業(yè)參與保障房建設(shè)積極性，讓企業(yè)在新建房中配建廉租房，可考慮免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商配建保障房比例是8%的話，則根據(jù)比例免征開(kāi)發(fā)企業(yè)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)及政府性基金。如果是收購(gòu)市民個(gè)人住房作保障房的，則考慮免征轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳的印花稅，如果收購(gòu)個(gè)人住房超過(guò)兩年的，應(yīng)考慮免征其應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅。收購(gòu)商品房及存量房作為保障房房源的，免征住房轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)費(fèi)住房交易價(jià)格調(diào)節(jié)基金。通過(guò)一系列政策，讓更多的企業(yè)和社會(huì)層面，參與到政府的保障房建設(shè)當(dāng)中去。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等轉(zhuǎn)讓舊房作為保障房的，應(yīng)該考慮免一定的土地稅。

　　政府給予這些政策支持劃不劃算？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政府的認(rèn)識(shí)應(yīng)該更有高度，保障性住房建設(shè)就是要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)，使其可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需；改善居民住房條件，解決低收入居民住房困難；防止市場(chǎng)大起大落、保持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

　　新政施行可增保障房?jī)?chǔ)備

　　�？谌粑�引開(kāi)發(fā)企業(yè)參與保障房建設(shè)，政府資金從哪籌措？對(duì)此，�？诓糠值禺a(chǎn)商告訴記者，他們并不擔(dān)心這一點(diǎn)。據(jù)介紹，上月底，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，將企業(yè)建設(shè)廉租住房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調(diào)至20%。據(jù)有關(guān)部門(mén)介紹，�？谀壳傲�租房資金籌措主要來(lái)源于5個(gè)方面，首先是每年度的市、區(qū)財(cái)政安排的廉租住房保障資金；其次是每年度住房公積金增值收益在提取住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；第三是土地出讓凈收益按不低于10%比例安排的廉租住房保障資金；第四是廉租住房租金收入；第五則是社會(huì)捐贈(zèng)和其他渠道籌措的資金。未來(lái)5年，海口市將投入15億元，用于保障廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在海口的存量小戶型房源也較充足。業(yè)內(nèi)測(cè)算60平方米以下的目前有2500套左右，60至90平方米在3500套左右。根據(jù)有關(guān)方面提供的數(shù)字，若以2008年建成區(qū)批建普通商品房200萬(wàn)平方米，以每年新增批建100萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)企業(yè)配建保障房比例是8%計(jì)算，每年可新增保障房8萬(wàn)平方米，至2012年可新增32萬(wàn)平方米，這將是個(gè)大數(shù)目。