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上周,房地產(chǎn)業(yè)最終落選國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。本刊記者上周末分赴各區(qū)樓盤采訪發(fā)現(xiàn),這一“利空”對廣州市場影響幾乎可以用“微乎其微”來形容。
不僅如此,種種跡象表明,對這一個充滿了爭議與博弈的產(chǎn)業(yè),人們總是有理由期待“關(guān)上了一扇門,可能會打開更多扇窗戶”的柳暗花明。國家發(fā)改委對房地產(chǎn)落選十大的解釋,充分顯示出房地產(chǎn)業(yè)不可能也不會成為“棄兒”。業(yè)內(nèi)專家更進(jìn)一步指出,從國家相關(guān)政策的自我修正,到發(fā)展商的積極應(yīng)對,再到消費(fèi)者的心態(tài)調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)的振興與復(fù)蘇,仍然大有可為。
肯定房地產(chǎn)是“重要支柱產(chǎn)業(yè)”
2月27日,國務(wù)院舉行“重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃”新聞發(fā)布會,國家發(fā)改委副主任劉鐵男在回答“為何房地產(chǎn)業(yè)沒有被列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”時說,“中央和地方政府相繼出臺很多措施,其中包括房地產(chǎn)業(yè),目前看來,這些措施已不同程度地顯現(xiàn)效果。”
事實(shí)上,早在這次國務(wù)院出臺十大振興規(guī)劃之前,從去年10月開始,央行、國家財政部等相關(guān)部門,已經(jīng)密集推出了包括“降低首付標(biāo)準(zhǔn)”、“七折房貸利率優(yōu)惠”、“減免交易稅費(fèi)”、“為未滿5年的二手房交易松綁”等“救市”措施。在這些政策的累積效應(yīng)下,不少大城市的房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)回暖的“小陽春”。不僅如此,國家相關(guān)部委在2月27日明確指出,房地產(chǎn)業(yè)是“我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)”,強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控也會根據(jù)形勢變化進(jìn)行調(diào)整,顯示出對樓市的政策并沒有到此結(jié)束。
兩會期間有望再議10年長規(guī)劃
目前已經(jīng)確定的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,實(shí)施時間是從2009年開始,到2011年結(jié)束,落實(shí)這些政策措施要1年,完成規(guī)劃提出的76項(xiàng)任務(wù)要用3年時間。而最近有媒體報道,住建部等部委正在醞釀一個長達(dá)10年的房地產(chǎn)業(yè)新規(guī)劃,“高度”將更上一個臺階。
據(jù)了解,就在2月25日房地產(chǎn)業(yè)落選振興規(guī)劃前后,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長和相關(guān)司局負(fù)責(zé)人主持的內(nèi)部會議就沒有間斷過,商討內(nèi)容圍繞制定房地產(chǎn)業(yè)長期規(guī)劃展開,這些綱領(lǐng)性條款將具10年以上的建設(shè)高度。
上周末,住建部部長姜偉新還親自召集相關(guān)專家、協(xié)會代表和開發(fā)商座談。有建設(shè)系統(tǒng)的全國政協(xié)委員透露,部里意圖明確,相關(guān)代表委員今年兩會提案將會重點(diǎn)探討房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展。“落實(shí)保障房,建立多層次住宅格局是主旨”。
向商家建言 權(quán)且當(dāng)個菜農(nóng)
不能說開發(fā)商是社區(qū)中最有道德的一群,但絕對可以說,開發(fā)商是社會中最有頭腦的一群。
讓社會上最有頭腦的一群當(dāng)菜農(nóng),即使是“權(quán)且”的,估計也會有人不屑:“那是什么跟什么呀!”不過,既然在生死考驗(yàn)面前,韓信連胯下都可以爬過;在同樣面臨存亡關(guān)頭,權(quán)且當(dāng)個菜農(nóng)又有何妨?!
當(dāng)然,當(dāng)個菜農(nóng)并不是讓開發(fā)商把房子當(dāng)青菜一樣賣掉,或者真正丟下房地產(chǎn)不做去販賣青菜,而是要把菜農(nóng)所具有的最大特質(zhì)用在自己的房子開發(fā)上,一句話:什么好賣賣什么。
在房子好賣的年代,開發(fā)商可以夸口說什么做市場的設(shè)計師、引領(lǐng)市場的消費(fèi),自己開發(fā)什么產(chǎn)品,市民就要搶著買什么產(chǎn)品;在房子不好賣的年代,開發(fā)商只能讓市民來做自己的導(dǎo)師,市民想買什么樣的房子,就建什么樣的房子。
那么,現(xiàn)在什么樣的房子最好賣?
答案是:中心及次中心區(qū)、總價200萬元以下的房子。留意房地產(chǎn)的市民都可以感受到,近期“日光盤”在增多,中介代理行的統(tǒng)計同樣為這樣的感受提供支撐。經(jīng)緯行研究中心方面表示,春節(jié)后的周簽約量顯著放大,從實(shí)際的市場調(diào)研來看,各樓盤人氣回升明顯,甚至出現(xiàn)了像保利中環(huán)廣場這樣的“高價日光盤”。合富輝煌集團(tuán)市場研究部方面也有同感,春節(jié)后廣州樓市繼續(xù)回暖,尤其2月樓盤交投活躍程度可比去年“十一”黃金月,預(yù)計全月簽約套數(shù)將遠(yuǎn)超5000套。不過,并不是所有區(qū)域任何樓盤的成交都在同步回暖。從近期成交活躍的樓盤來看,主要還是集中在中心及次中心區(qū)。而說到總價,也主要是200萬元以下的房子,再高價就相對難賣了。
既然如此,那么開發(fā)商就應(yīng)該像菜農(nóng)一樣,有中心及次中心區(qū)的房子,能推則推,暫時不能推的,也應(yīng)該抓緊工程進(jìn)度,盡量爭取早推,而不是非要死等四五月份慣常的銷售旺季。至于近郊的房子,在市民普遍關(guān)注度還不太高的情況下,倒是可以等銷售旺季來臨再推。當(dāng)然,房子的總價最好也控制在200萬元以下。
中心及次中心區(qū)沒有樓盤,樓盤全部集中在近郊甚至遠(yuǎn)郊?那對不起,只能趕緊讓營銷人員多想辦法,營銷上也多投入點(diǎn),這想當(dāng)菜農(nóng)也當(dāng)不了。
向買家建言 抄底不現(xiàn)實(shí) 合適即入市
“樓市里并沒有底,只是買的人多了,它就成了底!庇腥诉@樣改造一句名言,說得也未嘗沒有道理!暗住笔鞘裁?每個人接受能力、分析能力不同,“底”的概念就有所不同。但既然是一個市場,就自然符合供求關(guān)系的經(jīng)濟(jì)規(guī)律,求的人一多,商家提價順理成章,說某某買樓又賺了,只代表他是在升價之前買的樓而已。
房地產(chǎn)業(yè)最終也沒能納入十大振興規(guī)劃,對于普通消費(fèi)者而言,這或許是好事。因?yàn)橐坏┘{入,便意味著好不容易有些回調(diào)的樓價將可能再次被拉升。既然沒有被納入規(guī)劃,樓市就將按照市場自然調(diào)整的步伐,繼續(xù)往前。在相對理性的市場,廣州樓價便不會大起大落———經(jīng)過一年多時間的調(diào)整,雖不敢說樓市的泡沫已經(jīng)完全被刺破,但樓價比最高峰時已回調(diào)了30%-40%是大多數(shù)人都認(rèn)同的事實(shí)。還有繼續(xù)下跌的可能嗎?部分樓盤,有,但幅度不會太大。會有逆市漲價的可能嗎?也有,極少數(shù),且是微升。
應(yīng)該說,廣州的買家都相對理性,當(dāng)價格調(diào)整到自身可以接受的程度時,他們便開始重新入市,因此大家就可以看到,春節(jié)至今開售的樓盤都是人頭涌動,“日光盤”也陸續(xù)出現(xiàn)。而且,經(jīng)歷了投資股市的驚險后,他們更懂得了擁有房子比擁有股票更能令人有安全感的道理。
一位經(jīng)歷了樓市起步、發(fā)展、調(diào)整過程的消費(fèi)者,近期開始物色合適的物業(yè)!吧鲜兰o(jì)90年代的時候,我們的月工資只有300元,當(dāng)時天河一帶的房子要1500多元/平方米,就是說,我們不吃不喝要5個月才能買到1平方米;現(xiàn)在呢,我們的月工資有六七千元,天河一帶的房子是每平方米一萬五六,就是說,不吃不喝兩三個月就能買到1平方米了,你說幾時的樓價更便宜些呢?”“那么你準(zhǔn)備出手了嗎?”記者問。“我現(xiàn)在不是在等樓價再降,而是在等自己喜歡的物業(yè)出現(xiàn)。”這位消費(fèi)者很清醒地表態(tài)。
她的分析是有道理的。樓價畢竟是個數(shù)字,而自身的收入也是個數(shù)字,兩者要對比,才知道差距。但是,這個對比有個標(biāo)準(zhǔn),假如你的月收入只有3000元,那就不適合和1.5萬元/平方米的樓價相比,這是很淺顯的道理,買樓要量力而行。
合適,一是符合自身居住要求,更重要的是要符合自身支付能力。購買一套自己喜歡的、可以承受的好房子是美事,何必在意它是否還會降價?萬一等到的是“售罄”,豈非成為憾事?
向政府建言 “救”不如“糾”
早在去年12月,萬科董事會主席王石在北京某“領(lǐng)袖年會”上曾經(jīng)表示:“由于過去兩年房價高漲并帶有泡沫,現(xiàn)在的市場調(diào)整是應(yīng)該的,但不需要進(jìn)行挽救,而需要一些比較不扭曲的政策,就‘90/70’政策而言,在當(dāng)時情況下是合理的,但現(xiàn)在顯然不適當(dāng)了,它已成為目前最需要調(diào)整的政策。”最近,帶著房地產(chǎn)業(yè)落選國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的些許失落,不少發(fā)展商更將矛頭再次對準(zhǔn)了“90/70”政策,要求修正此政策的呼聲日漸高漲。
“90/70”是國家近年房產(chǎn)調(diào)控的有力措施之一,雖然早在2006年已經(jīng)出臺,但受土地供應(yīng)、規(guī)劃、報批及建設(shè)進(jìn)度等影響,按照開發(fā)周期,到2008、2009年,才是廣州及各地中小戶型上市的高峰。合富輝煌統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年,90平方米以下小戶型成交超過全年成交的60%。
房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為,“90/70”政策方向正確,但不能強(qiáng)迫開發(fā)商執(zhí)行。該政策的出臺對平抑樓價起到了一定作用,但對精明的發(fā)展商來說,總是“上有政策,下有對策”,你不讓做大戶型,我就變相搞“兩套打通”,為市場監(jiān)管帶來隱患,同時也反映出強(qiáng)制政策的弊端。目前,政府對首次置業(yè)者已出臺了優(yōu)惠政策,如果還能在開發(fā)商方面給予引導(dǎo)或鼓勵,比如建一定量比例的小戶型給予相應(yīng)的土地或稅收方面的優(yōu)惠等。
廣州嘉達(dá)實(shí)業(yè)有限公司銷售總監(jiān)龐春榮,在公司里身兼設(shè)計與銷售兩職。他說,現(xiàn)在設(shè)計人有兩難:一是規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn),另一個是買方市場,每一個項(xiàng)目政府都給出這樣那樣的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn),你要在它的條條框框下做文章,最典型的是“90/70”,90平方米如果設(shè)計成三房,太;做兩房又太大,比較尷尬!罢刂迫司幼∶娣e的出發(fā)點(diǎn)是好的,畢竟中國人多地少,但這種一刀切的做法確實(shí)到了要反思的時候了”。
尤其是在一些區(qū)域的局部市場,比如南沙,100平方米或以上的大戶型的確比90平方米以下的中小戶型更受歡迎,有樓盤銷售經(jīng)理曾對南沙的在售樓盤做過詳細(xì)的市場調(diào)查,發(fā)現(xiàn)“90/70”在南沙已經(jīng)是“名存實(shí)亡”了。
向第三方建言 重塑知識分子良心
房地產(chǎn)業(yè)無緣十大振興規(guī)劃之末班車,這樣的消息大概會讓某些學(xué)者專家們沮喪。“食君之祿,忠君之事”,在利益鏈條中的這一端,他們非常明白的是:為誰而鼓,為誰而呼。當(dāng)然,也有一類所謂專家們高舉“為窮人說話”的招牌,大肆做“落井下石”、打“死老虎”之事,也不過是具有不可告人目的“學(xué)術(shù)做秀”而已。
“我是改革派,不怕?lián)?zé)任”、“企業(yè)家創(chuàng)造財富就是關(guān)心群眾”、“我就是要替富人說話、為窮人做事”———78歲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾先生一言既出即備受爭議,而筆者卻要為茅于軾敢于標(biāo)明態(tài)度立場叫好。
在當(dāng)下,不少學(xué)者諱言自己所扮演的社會角色,他們害怕把自己與某個社會階層聯(lián)系在一起,如果實(shí)在迫不得已,必須與社會上的某個集團(tuán)緊密地聯(lián)系在一起,他們總是選擇最可靠、最不具有危險性的那一方。這種“政治正確”淡化了學(xué)者的學(xué)術(shù)人格,甚至消解了許多學(xué)者的學(xué)術(shù)公信力。
其實(shí),學(xué)者有立場天經(jīng)地義,他不可能成為所有利益階層的代言人,他們必須在不同的群體之間作出自己的學(xué)術(shù)選擇。在社會大轉(zhuǎn)型的今天,勇于承認(rèn)自己的學(xué)術(shù)立場,勇于擔(dān)任某一階層的代言人,并不可恥?蓯u的是,一方面收取某個利益集團(tuán)的費(fèi)用,另一方面卻極力表明自己“公正不阿”,強(qiáng)調(diào)自己的純學(xué)術(shù)身份。
這便是為什么在當(dāng)下,一個社會面臨危機(jī)、一個行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的情況下,知識分子的獨(dú)立話語權(quán)與公信力喪失的原因。知識分子的獨(dú)立思考能力已經(jīng)喪失 ,知識分子的良心也蕩然無存。
房地產(chǎn)現(xiàn)階段處于待變期,混亂且飄搖不定。這個行業(yè)的弊病也已“冰凍三尺,非一日之寒”,它的大調(diào)整將揭出更多真相,當(dāng)潛規(guī)則難以運(yùn)作之日,當(dāng)越來越多的黑洞暴露之后,一個健康、向上的市場將可望形成。這是行業(yè)規(guī)則的重塑之日,更是資本與權(quán)力之外的第三方力量:知識分子需獨(dú)立思考之日。
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