中新網(wǎng)8月1日電 對(duì)于上漲的房?jī)r(jià)，廉租房無疑是一針“鎮(zhèn)靜劑”。據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，針對(duì)這一問題，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，廉租房與市場(chǎng)房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%。而房?jī)r(jià)的下降會(huì)帶來兩個(gè)后果：一是地價(jià)下降，直接導(dǎo)致政府收入減少；二是拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、GDP下降，從而使官員在考核中處于不利的地位。
根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上，大約只有15%的土地屬于商業(yè)用地和房地產(chǎn)，為了擴(kuò)大財(cái)源，地方政府拼命圈地用于房地產(chǎn)開發(fā)，并拼命炒高地價(jià)、房?jī)r(jià)。有專家指出，資金缺乏導(dǎo)致地方政府對(duì)于廉租房制度執(zhí)行不力。
而目前的廉租房融資方式，主要包括財(cái)政撥款(直管公房出售或出租收入)、住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)。但這部分資金根本不足以支持廉租住房建設(shè)，因而最近剛出臺(tái)的政策，才要求地方政府將土地出讓金凈收益中的5%用于廉租房建設(shè)。
地方政府參與不夠積極，信貸結(jié)構(gòu)不合理，金融工具缺失，巴曙松如此分析造成廉租房建設(shè)資金不足的主要障礙。廉租房的融資方式單一、融資渠道不暢已成為我國(guó)廉租房制度建設(shè)金融方面的瓶頸。
針對(duì)廉租房融資困局，巴曙松提出，金融創(chuàng)新可在一定程度上緩解這個(gè)困局。將廉租房開發(fā)貸款證券化，可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，則廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，能拓寬融資渠道。
另外，中國(guó)廉租房只租不售的特點(diǎn)，使經(jīng)營(yíng)租賃、委托租賃等成為比較可行的租賃方式。若采用“租賃”加“信托”的模式，由廉租房產(chǎn)權(quán)所有者與信托公司合作，將具有穩(wěn)定性和連續(xù)性的廉租房租金應(yīng)收款打包升級(jí)，設(shè)計(jì)成為一種信托產(chǎn)品，讓市場(chǎng)投資者分享廉租房租賃資產(chǎn)所帶來的收益，從而能夠集合更多社會(huì)上的閑散資金來支持廉租房建設(shè)。
政府或者合適的房地產(chǎn)開發(fā)商可選擇或建立廉租房開發(fā)項(xiàng)目公司，依靠項(xiàng)目公司取得銀行貸款或其它方式融資，并通過租金收益逐步償還貸款，同時(shí)提供稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠措施來減小還貸壓力。通過項(xiàng)目融資的穩(wěn)健運(yùn)作，廉租房開發(fā)項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽。項(xiàng)目融資具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)，非常適合廉租房建設(shè)與開發(fā)融資。
除此之外，巴曙松建議，政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來確定數(shù)額，并根據(jù)財(cái)政收支運(yùn)營(yíng)狀況合理確定債務(wù)的償還期限，適量地發(fā)行住房建設(shè)公債來支持廉租房建設(shè)。（向輝 傅春榮）
