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易憲容:今年房產(chǎn)調(diào)控力度溫和 明年仍是政策市

2006年12月13日 09:08

    中國社科院金融研究中心研究員 易憲容 中新社發(fā) 武仲林 攝


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  2006年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀政策出臺最多的一年,可以說,房地產(chǎn)市場的各個方面都有新規(guī)定出臺。

  調(diào)控力度溫和影響不大

  這對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響如何呢?盡管這些政策給市場帶來了不少不確定性,也讓一些沒有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商膽顫心驚,但由于政策力度溫和,調(diào)控對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響并不大。

  首先,從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看,1-9月完成投資額1.3萬億元,同比增長24.3%,比上年同期快2.1個百分點,要比2005年的19.8%高出4.5個百分點。而且房地產(chǎn)投資快速增長已經(jīng)從東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線以下的城市轉(zhuǎn)移,即東部房地產(chǎn)投資增長不減,中西部房地產(chǎn)熱正在上升。

  在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后,國內(nèi)房價不僅沒有得到一定程度的遏制,反而出現(xiàn)了房價的全面飆升。深圳、北京及其他大城市莫不如此,而且這種房價飆升已經(jīng)開始蔓延到全國,即使在一些邊遠省份的縣城也是如此。

  但從國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看,今年前三季度,全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%。看上去房價上漲幅度不大,但實際上這只是各地一手房市場的平均價格,這種價格不科學也不規(guī)范并為人詬病。

  國內(nèi)房價快速上漲,或只漲不落,就必然帶來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長,導致大量資金涌入房地產(chǎn)市場。今年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金16284億元,同比增長幅度達28.1%,資金總額同比增長了3752億元。而今年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長最快的是國內(nèi)銀行貸款,同比增長51%(2005年同比增長10.9%),金額同比增長1211億元;利用外資同比增長35.8%(2005年同比增長26.8%),金額同比增長59億元。從國家統(tǒng)計局的這樣一組數(shù)據(jù)可以看到,盡管今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控力度不小,但是進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銀行資金不僅沒有減少,反而是增長速度更快。

  為什么在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這樣密集的情況下仍然有大量的銀行信貸進入房地產(chǎn)市場,而且增速大于2005年的4倍以上呢?這是現(xiàn)行的宏觀調(diào)控政策與商業(yè)銀行利益驅(qū)動使然。因為當政策要穩(wěn)定房價時,就已經(jīng)給了國內(nèi)房地產(chǎn)市場隱性擔保。房價只漲不跌不僅使得進入房地產(chǎn)市場的投資者沒有投資風險,也讓從事貸款的銀行不存在信貸風險。這樣必然會導致投資者涌入房地產(chǎn)市場,也使得國內(nèi)銀行不需要嚴格審查向房地產(chǎn)開發(fā)與投資的貸款,在這種情況下,新一輪房價自然被推高。

  明年房地產(chǎn)市場仍是政策市

  可以看到,2006年國內(nèi)過熱的房地產(chǎn)市場投資不僅沒有減弱,增長幅度反而高于去年。國內(nèi)銀行不僅沒有減少進入房地產(chǎn)的資金,增幅反而比去年高且投入更多。也就是說,房價的飆升、房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境不改變,房地產(chǎn)市場的投資過熱將難以得到遏制。

  當然,在房地產(chǎn)開發(fā)商看來,2006年宏觀調(diào)控影響最大的是有關(guān)住房套型面積90平方米以下要占70%以上的技術(shù)性硬約束。對于這種硬約束,無論是地方政府還是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都頗有微詞,認為這種“一刀切”的政策是市場經(jīng)濟的一種倒退。但這種政策既有國際慣例,也符合中國的實際情況。因為這種住房套型面積的硬約束,既可體現(xiàn)住房產(chǎn)品市場分配的效率原則,也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。

  而這種對住房套型面積的硬約束最為重要的是提高了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的進入門檻,讓國內(nèi)一些不具備條件的企業(yè)退出這個市場;這也會改變國內(nèi)居民的住房消費模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式,并重構(gòu)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭體系。但要實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變需要有一個過程。

  因此,對于2007年的房地產(chǎn)市場來說,它仍然是一個政策市。這種情況在短期內(nèi)無法改變。2007年房地產(chǎn)市場的變化就在于政府對房地產(chǎn)市場的了解與判斷,在于政府還會推出什么樣的政策。

  如果順著2006年房地產(chǎn)市場政策思路,那么2007年房地產(chǎn)市場會圍繞著改變房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個大思路進行,就得生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。

  為了達到這一目標,政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手,比如,首先得清除政府對房地產(chǎn)市場價格的隱性擔保,并讓快速飆升的房價回歸理性;其次,在現(xiàn)階段,住房作為民生必需品,政府有責任把住房產(chǎn)品的性質(zhì)完全界定在自住或個人消費上,用嚴格的技術(shù)性硬約束將住房的投資性質(zhì)清除出市場,尤其是嚴格禁止外國投資者進入炒作國內(nèi)房地產(chǎn);第三,以市場化方式(如稅收、利率、貨幣補貼等)建立起覆蓋全民的住房保障體系。如果能夠這樣做,那么2007年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變,國內(nèi)房地產(chǎn)市場也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。不過,目前最大的困難就是既得特殊利益集團對這種改革與調(diào)整的嚴重阻礙。

    (來源:中國證券報 作者:易憲容)

 
編輯:王菲】
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