1月16日由國(guó)稅總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)已經(jīng)引起房地產(chǎn)開發(fā)界不小的震蕩。就在上海傳出消息說開發(fā)商可能集體上書市領(lǐng)導(dǎo)，要求謹(jǐn)慎制定土地增值稅清算細(xì)則時(shí)，近日，京城地產(chǎn)名人任志強(qiáng)、潘石屹分別在個(gè)人博客上發(fā)表文章，評(píng)價(jià)政策影響。
在任志強(qiáng)看來，在同一塊土地上反復(fù)追加稅費(fèi)的做法并不“合理”，稱這已經(jīng)令一些地方政府在土地和房地產(chǎn)開發(fā)方面的收益大于開發(fā)商10倍之多。潘石屹則表示，2月1日將是一個(gè)關(guān)于土地增值稅“算總賬”的清繳日，一些企業(yè)將因此“吃不消”。這一局面或?qū)㈤g接導(dǎo)致房屋市場(chǎng)供給進(jìn)一步減少，以及持有型商用物業(yè)開發(fā)商的增加。
任志強(qiáng)反對(duì)再收取增值稅
任志強(qiáng)介紹，土地增值稅確實(shí)并非新稅法，只不過在出臺(tái)之后曾有一個(gè)緩征期。據(jù)了解，因?yàn)?993年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)一度萎縮，財(cái)政部與國(guó)稅總局曾聯(lián)合發(fā)文，免除了1994年1月1日之前簽訂轉(zhuǎn)讓合同的土地增值稅，同時(shí)免除已立項(xiàng)目五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的征稅�！斑@使得土地增值稅法的實(shí)行推遲了五年�！比沃緩�(qiáng)稱，2001年后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，土地增值稅每年成倍增長(zhǎng),尤其是2002年實(shí)行土地招拍掛制度之后，在招拍掛制度實(shí)行之前用協(xié)議出讓方式取得的低價(jià)土地儲(chǔ)備在此后獲得了土地差價(jià)的高額利潤(rùn)，也形成了土地增值稅連續(xù)多年的高增長(zhǎng)。到2006年，土地增值稅占房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)比重接近20%。
但是，根據(jù)任志強(qiáng)的說法，到目前為止，大多數(shù)項(xiàng)目在按稅法扣除各類費(fèi)用后，并不能達(dá)到應(yīng)納增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。尤其是高價(jià)從公開土地市場(chǎng)取得土地的項(xiàng)目，多數(shù)都達(dá)不到該標(biāo)準(zhǔn)。二三線城市中的大量普通住宅也達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房更不在此列。
即便如此，任志強(qiáng)表示“我不認(rèn)為出讓的土地有理由在已收取出讓租期中的土地使用費(fèi)、放棄了土地出租期的使用權(quán)之后，政府應(yīng)再收取土地的增值稅�！比沃緩�(qiáng)認(rèn)為，土地出讓金、開發(fā)商交納的土地增值稅、二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅等同時(shí)征收屬于“同一塊已出租的土地中政府在不斷地?zé)o限制地追蹤加收土地中的收益�！�
潘石屹：2月1日算總賬
在宏觀調(diào)控大半年之后再遇土地增值稅清算，潘石屹形容一些開發(fā)商的經(jīng)歷為“漏房偏遇連夜雨，雪后再降數(shù)場(chǎng)霜”�！笆芮謇U影響”導(dǎo)致資金斷頓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或?qū)⒚媾R項(xiàng)目開發(fā)的資金阻礙，市場(chǎng)上房屋供應(yīng)量進(jìn)一步減少。
潘石屹介紹，雖然一些上市公司表示，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來的股東負(fù)責(zé)，但這并不表示十幾年沒有清繳的土地增值稅不會(huì)清算總賬。“2月1日就是土地增值稅算總賬的清繳日。”潘石屹稱。
另外，市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)商將在市場(chǎng)上增多，而后續(xù)的物業(yè)稅征收又會(huì)對(duì)持有物業(yè)的稅費(fèi)成本帶來不確定性。“有一點(diǎn)是可以肯定的，就是2007年全國(guó)納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加�！迸耸俦硎�。
此前，有媒體報(bào)道，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)秘密碰頭，準(zhǔn)備聯(lián)手向市領(lǐng)導(dǎo)上書，希望在土地增值稅征收的地方細(xì)則制定時(shí)考慮一下企業(yè)的生存問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，如嚴(yán)格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值稅至少能征收400億元左右。其中利潤(rùn)率高和囤地較多的企業(yè)或?qū)⑹艿街旅拇驌簟?/p>
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