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業(yè)內(nèi)人士:土地增值稅必然影響房價 升降皆可能

2007年01月24日 10:16

    著名策劃人陳真誠認(rèn)為,土地增值稅政策必然會對房價產(chǎn)生影響,只是,房價可能按照兩個完全相反方向變化:要么促降房價,要么助長房價。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)1月24日電 據(jù)中國產(chǎn)經(jīng)新聞報道,近日,國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)。從2月1日起,全國各地區(qū)將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行全面清算。著名策劃人陳真誠認(rèn)為,此項政策必然會對房價產(chǎn)生影響,只是,房價可能按照兩個完全相反方向變化:要么促降房價,要么助長房價。

  陳真誠表示,作為政府,為了確保房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,必然要全方位著眼管理并積極引導(dǎo),防止出現(xiàn)大問題。

  首先,中央出臺《通知》新政,希望通過對房地產(chǎn)生產(chǎn)主體即開發(fā)商進(jìn)行直接硬性調(diào)控來降溫過熱的房地產(chǎn)投資。硬性清算土地增值稅,一定程度上降低開發(fā)商和投資(投機(jī))者的利益預(yù)期,直接遏制準(zhǔn)備投資跟進(jìn)房地產(chǎn)市場的企業(yè)或資金。由于利益預(yù)期降低,風(fēng)險加大,一些投資就會撤退或減少,那些囤房囤地的行為也會得到一定程度的遏制。

  二是打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的暴利。前不久,財政部對部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商隱瞞了金額不小的利潤,存在超過100%乃至200%以上的暴利(如按開發(fā)商自身投入的自有資金計算資本利潤率則會更高),盡管沒有開發(fā)商承認(rèn)暴利。

  當(dāng)一個行業(yè)出現(xiàn)高暴利時,就會刺激大量的企業(yè)或資金進(jìn)入市場乃至冒險挺進(jìn)。所以,政府的宏觀調(diào)控措施自然難以遏制過熱的房地產(chǎn)投資。

  中央要遏制房地產(chǎn)投資過熱,必須打擊房地產(chǎn)的暴利。資料顯示,地產(chǎn)龍頭股萬科等一直是機(jī)構(gòu)重股倉。機(jī)構(gòu)比個人更注重行業(yè)經(jīng)營利潤。其跌停也可能折射到了這一點。

  三是通過增值稅調(diào)節(jié)利潤來縮小社會貧富差距。溫家寶總理出訪菲律賓時對華僑華人代表說,政府一定會想辦法縮小目前正日益擴(kuò)大的貧富差距。盡管原因是多方面的,但民眾普遍認(rèn)為,過高房價在“掠奪”老百姓的財富利益,拉大了貧富差距,可能引發(fā)社會經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域深層次危機(jī)。

  四是通過完善稅制,遏制地方政府的不當(dāng)土地政策行為。一級土地市場的交易收入是地方政府的預(yù)算外收入,一些地方政府熱衷于以地生財。由于多方面的原因,在具體出讓土地時,一方面希望土地能高價出售以圖更多的收入,另一方面又給予一些貪官留以機(jī)會。利用公關(guān)乃至利益交易等手段,有關(guān)系的開發(fā)商便能拿到便宜的土地。

  此前的土地增值稅征收,雖立法多年卻在實際征收過程中“有名無實”。由于開發(fā)成本即可扣除項目的確定方法不詳,難以據(jù)以計算土地增值稅。且因該稅種為地方稅種,各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一,所以,各地一直基本上采用按預(yù)售基準(zhǔn)的銷售收入的1%-2%預(yù)征土地增值稅,F(xiàn)在嚴(yán)格分項目按土地增值額的30%-60%清算征收,保證地方政府財政收入,優(yōu)化地方政府行為,不要過于依賴、熱衷高價賣地來獲得收入。

  五是著力于整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控。一段時間以來,由于住房與老百姓的切身利益相關(guān),所以民眾和輿論對房地產(chǎn)的關(guān)注基本上集中在住宅物業(yè)領(lǐng)域。實際上,任何一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場,是包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等各種物業(yè)在共同起作用,不可能只對住宅物業(yè)進(jìn)行調(diào)控就能達(dá)到目的的!锻ㄖ访鞔_了所有物業(yè)范圍,包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人。

  六是合理預(yù)防外資(包括熱錢)可能對國內(nèi)房地產(chǎn)的過熱投資或投機(jī)。盡管出臺了限制境外人購房的政策,由于市場的特殊性和人民幣不斷升值等原因,但不少投資銀行和基金外資乃至熱錢不少瞄準(zhǔn)了中國房地產(chǎn)市場。(仲萊)


 
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