在連續(xù)幾年來宏觀調(diào)控的作用之下，近來，我國的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生了一些引人注目的變化，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的作用逐漸顯現(xiàn)了出來。然而，從當前和今后一個時期的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，對于這一行業(yè)的宏觀調(diào)控還不能有絲毫的放松。
統(tǒng)計資料顯示，今年1至2月，北京市商品住宅現(xiàn)房銷售同比下降71.4%；住宅期房銷售同比下降42.4%，住宅現(xiàn)房和期房的銷售面積雙雙大幅下降。與此同時，北京房價仍漲勢不已，2月份這一價格上漲了9.7%，居全國第二位，但仍不是全國房價上漲最快的城市。統(tǒng)計資料還顯示，今年2月份，上海的房地產(chǎn)也發(fā)生了明顯的變化。2月份，上海市商品房成交均價下跌了1.2%，成交量同時下跌了30%。
從全國的情況來看，今年2月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比上月低0.2個百分點；1月份，這一價格同比上漲了6.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。成交量的大幅下降，顯示出購房者對房價合理性的懷疑和對宏觀調(diào)控政策的期盼；全國房價的大幅度持續(xù)上漲，顯示出對這一行業(yè)宏觀調(diào)控仍面臨著前所未有的難度；而全國70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅的小幅回落，則似乎昭示著幾年來堅持不懈的宏觀調(diào)控政策，已開始發(fā)揮出其應有的作用。
如何判斷當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的形勢及其未來發(fā)展變化的趨勢，這是一個十分重要的問題，不僅關(guān)系到下一步宏觀調(diào)控的走向，而且關(guān)系到民生問題，甚至關(guān)系到整個宏觀經(jīng)濟未來的發(fā)展。
不可否認，當前中國的房地產(chǎn)有著極其復雜的特性，既有市場化程度不夠所帶來的各種弊端，也有政府職能行使不到位所帶來的各種缺陷，還有消費者預期超前等不成熟行為所帶來的各種問題。面對這樣一個行業(yè)，確定對其的調(diào)控方向與力度，都是一件十分困難的事情。然而，即便如此，我們?nèi)匀豢梢詮奈覀儼l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷出發(fā)，以此為標準，來判斷應不應該以及如何加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的，是要解決群眾的住房問題�，F(xiàn)在，有很多人買不起自己的房子，有很多人的住房問題并未得到解決，這就充分說明了，我們的房地產(chǎn)的發(fā)展，還存在著需要解決的問題。
從具體層面上來說，房價單邊大幅度上揚已有了太長的時間，這種價格的變動，不是市場經(jīng)濟條件下應該有的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)業(yè)金融方面，已積累了相當程度的金融風險。在一個成熟的金融體系下，不可能累積如此巨大的金融風險；如此巨大的金融風險，如不及時采取措施加以解決，再累積下去，也不是我們目前的金融體系所能夠承受的。而失去了金融的支撐，對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異于釜底抽薪，就會失去發(fā)展的前途。因此，就我國目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來看，對于這一行業(yè)的宏觀調(diào)控，還是不能夠放松。
繼續(xù)加強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點之一，就是要更加充分地在這一領(lǐng)域內(nèi)行使政府應該行使的職能。不可否認，在房地產(chǎn)業(yè)市場化的進程中，由于歷史的原因，我們在制度建設(shè)方面是有缺失的。近年來，我們在進行宏觀調(diào)控的同時，加強了這一方面的工作，出臺了一系列的規(guī)定，內(nèi)容涵蓋了土地出讓的程序，土地出讓金的分配，商品房的戶型，商品房的交易規(guī)則等各個方面�？梢哉f，在房地產(chǎn)業(yè)的制度建設(shè)方面，我們已取得了不小的成績�，F(xiàn)在的問題是，這些政策在一些地方變了形、走了味，并沒有得到很好的落實與貫徹。比如說，雖有中央政府的三令五申，一些地方的廉租房制度現(xiàn)在還是沒有建立起來。地方政府在這一領(lǐng)域不愿意行使自己應該盡到的職能，是一種急功近利的表現(xiàn)，是錯誤的政績觀、利益觀在作祟。必須認識到，只有充分發(fā)揮政府在這一領(lǐng)域的職能，群眾的住房利益才能夠得到保證，房地產(chǎn)也才會得到健康的發(fā)展。
加強房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，還需要充分認識到下一步宏觀調(diào)控的復雜性，提高宏觀調(diào)控的水平。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是各種利益關(guān)系縱橫交錯、矛盾相對集中的行業(yè)。如何在平衡各方利益的同時，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是下一步宏觀調(diào)控所必須解決的難題。今年2月份北京、上海等地房地產(chǎn)的異常表現(xiàn)，固然有季節(jié)性因素的影響，但也有人指出，這種變化也與央行最近存貸款利率的調(diào)整密切相關(guān)。這充分說明了當前中國的房地產(chǎn)業(yè)已對宏觀調(diào)控相當敏感，下一步的宏觀調(diào)控更應該把握好調(diào)控的力度與步伐。例如，目前房地產(chǎn)業(yè)已堆積了大量的銀行貸款，這些貸款對于商品房的價格異常敏感。房價走向一旦掉頭，這些銀行貸款就很可能變成不良資產(chǎn)。而另一方面，如果聽任房價按照目前的趨勢走下去，又與我們解決民生問題、發(fā)展房地產(chǎn)的目的相悖。這種矛盾，顯然對下一步的宏觀調(diào)控提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。
最后，如何合理引導住房需求，仍然是我們今后要面對的一個問題。就中國目前的發(fā)展水平而論，商品房只能是生活必需品，而不能是投資品，更不能成為投機品。但是，我們又有什么辦法來對上述三者加以區(qū)分與界定呢？從更大的范圍來說，當前流動性過剩現(xiàn)象嚴重，這些富余的資金，如果不讓其投向房地產(chǎn)業(yè)，又能投到哪里去呢？這都是需要解決的問題。
經(jīng)過了幾年的調(diào)控，當前的房地產(chǎn)業(yè)的走勢已到了一個十分敏感的關(guān)口。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，今后對于這一行業(yè)的宏觀調(diào)控只能加強而決不能放松。(強興華）
