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2011年1000萬(wàn)套的保障房目標(biāo)讓地方政府頗有壓力,配套資金哪里來(lái)成為頭等難題。對(duì)此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議發(fā)出“強(qiáng)化政府責(zé)任,調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量”的動(dòng)員令。有市場(chǎng)人士認(rèn)為,對(duì)于擁有數(shù)萬(wàn)億的保險(xiǎn)資金而言,這是一個(gè)極大的利好,保險(xiǎn)資金應(yīng)在保障性住房建設(shè)中有所作為。住建部有關(guān)人士也曾對(duì)媒體表示,資金緊缺的保障房建設(shè),目前正考慮引入保險(xiǎn)資金。
不過(guò)來(lái)自保險(xiǎn)業(yè)的態(tài)度表明,盡管險(xiǎn)資對(duì)參與保障房建設(shè)很有興趣,但仍需要出臺(tái)相關(guān)配套政策,短期來(lái)看險(xiǎn)企還不會(huì)介入該領(lǐng)域。此外,保障房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品,收益率的不確定性也成為險(xiǎn)企介入的最主要障礙。
仍待配套政策明朗
保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)已開(kāi)閘放行并被納入監(jiān)管范圍,險(xiǎn)企圈地買(mǎi)樓、搭建養(yǎng)老社區(qū)逐步展開(kāi),但期待與險(xiǎn)資合作的保障房建設(shè)仍在等待相關(guān)政策明朗。
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在5月份表示,將探索允許保險(xiǎn)資金、信托資金等參與公租房建設(shè)。上海市10月下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)推進(jìn)本市公共租賃住房工作的通知》中也提到抓緊研究成立市級(jí)投融資機(jī)構(gòu)和投資試點(diǎn)機(jī)構(gòu),引導(dǎo)公積金、保險(xiǎn)資金、社會(huì)資金等投資公租房建設(shè)項(xiàng)目,形成投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制。
有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示,由于公租房資金占用量過(guò)大,且資金回報(bào)率低、時(shí)間長(zhǎng),一般情況下企業(yè)并不愿意介入。但是對(duì)于負(fù)債周期一般長(zhǎng)達(dá)10至30年的保險(xiǎn)資金而言,這不是問(wèn)題。國(guó)壽資產(chǎn)管理公司人士表示,保險(xiǎn)資金苦于合適的投資渠道太少,而政府主導(dǎo)的保障房收益相對(duì)比較穩(wěn)定,又有政府信用,這對(duì)追求風(fēng)險(xiǎn)控制的保險(xiǎn)資金而言,是一個(gè)較好的渠道。但在具體操作上,還需要出臺(tái)相應(yīng)的配套細(xì)則。
太保有關(guān)人士透露,曾參與了上海市政府保障房建設(shè)的相關(guān)討論,太保因曾擁有多個(gè)基建項(xiàng)目債權(quán)方案操作經(jīng)驗(yàn),因此希望借鑒基建發(fā)債的思路,由政府成立公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作,并通過(guò)發(fā)債融得保險(xiǎn)資金,并給予債權(quán)人一個(gè)穩(wěn)定的收益率。
幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇曾表示,REITs的發(fā)行可從保障性住房突破,REITs在香港等地投資廉租房已經(jīng)有先例,投資回報(bào)率能達(dá)到7%左右,廉租房社區(qū)的商業(yè)部分是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),加上政府的免稅和補(bǔ)貼能保證這樣的穩(wěn)定收益,險(xiǎn)資是愿意進(jìn)入的。
保監(jiān)會(huì)有關(guān)人士對(duì)此表示,險(xiǎn)資投資保障房可以考慮以股權(quán)、債權(quán)等形式來(lái)參與,但國(guó)家有關(guān)保障房建設(shè)的配套政策特別是金融政策還未明朗,保監(jiān)會(huì)還未著手制定方案。
收益率“卡殼”
保障性住房對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義,相比較商品性住房而言,前者屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品,因此保障房建設(shè)是微盈利或者非盈利的項(xiàng)目。而保險(xiǎn)企業(yè)作為以營(yíng)利為目的的商業(yè)機(jī)構(gòu),雖然險(xiǎn)資一再?gòu)?qiáng)調(diào)資金安全,但獲得相應(yīng)收益率仍是第一要?jiǎng)?wù)。保監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示,這也是目前監(jiān)管部門(mén)審慎考量的重要方面。另外,從海外的經(jīng)驗(yàn)看,住房金融通常有兩條線(xiàn):政策性金融和商業(yè)性金融。要成立切合中國(guó)實(shí)際的住房保障制度,沒(méi)有政策性融資布置是不可能的。
在險(xiǎn)企與地方政府的前期溝通中,一些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題也被提及。據(jù)了解,地方政府為保障房債權(quán)計(jì)劃設(shè)立的收益率可能為3%至4%,而保險(xiǎn)資金的訴求在6%至8%以上。在資金的回報(bào)周期方面,政府的公租房按照測(cè)算應(yīng)該需要15-20年回收成本,而一些保險(xiǎn)公司對(duì)回報(bào)周期的預(yù)期要遠(yuǎn)短于此。此外,由于政府財(cái)政目前無(wú)法對(duì)公租房項(xiàng)目做擔(dān)保,也增加了保險(xiǎn)公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。 (記者 丁冰 )
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