“低價格、大規(guī)模”的巨大潛力
實現(xiàn)住宅供給模式向“低價格、大規(guī)!鞭D(zhuǎn)變,是政策設(shè)計的關(guān)鍵。對于政府來講,這一模式能夠比副作用極大的貨幣/證券市場政策,更有效地吸收流動性;對消費者來講,可以用現(xiàn)在的成本,獲得十幾年以后的不動產(chǎn);對于開發(fā)商和已經(jīng)置業(yè)的居民來講,不會影響高端物業(yè)的價值從而打擊投資需求;對于銀行來講,利率雖然不高,但貸款規(guī)模大,成本低,可為大量存差找到出路。由于這一政策不會對目前的房地產(chǎn)市場價格造成影響,也就避免了因抵押品貶值而導(dǎo)致的壞賬。
“先租后售”的模式相當(dāng)于將房地產(chǎn)增值期權(quán)化,既吸收了市場上巨大的流動性,又使廣大低收入人群,可以在滿足居住需求的同時,共同分享未來的經(jīng)濟成長。政府的目標(biāo),就是以最低準(zhǔn)入門檻,幫助人民在城市置業(yè)。
也許有人會問,為什么租房不能成為解決住房需求的主流?這一方面是因為政府沒有足夠的財力做全體居民的大房東,但更主要的是因為滿足同樣人口的居住需求,租房和買房所投入的社會資源和成本幾乎是一樣的,但形成的社會信用和財富分配大不相同。永久的居所,是農(nóng)村人口進入城市的大門。住宅就像“城市公司”的“股票”,是分享城市增長的起點。讓農(nóng)民進入門里,還是騎在門檻上,會導(dǎo)致完全不同的社會心態(tài)和城市運營成本。
目前全國的住宅竣工量遠(yuǎn)小于實際需求,如加上農(nóng)民工的定居需求,供需缺口會更大。這都意味著住宅供給的合理規(guī)模,可以遠(yuǎn)比現(xiàn)在的實際供給要大。這些潛在的需求能否變成有效的需求,關(guān)鍵是看置業(yè)的門檻能降到多低。如果每年能夠為6000萬居民(或2000萬戶)提供住宅,大約10~15年就可以解決全國大部分居民的居住問題(包括城市化轉(zhuǎn)移進來的人口)。按照每戶平均50平方米,每平方米造價3000元(含配套基礎(chǔ)設(shè)施)計算,每年至少可以吸收3萬億元的流動性。
由于住宅同時具有增加社會保障和消費信用的功能,可以預(yù)計居民的消費將會得到進一步的釋放。加上帶動的鋼鐵、建材、交通等勞動密集型產(chǎn)業(yè)的擴張,足以吸收因順差而被動釋放出來的大部分流動性。顯然,任何一個行業(yè),都不可能具有如此巨大的市場容量,這是城市化帶給中國的特殊機遇。
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