業(yè)主狀告民防局
10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽區(qū)民防局一案在北京市朝陽區(qū)人民法院開庭審理。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司——北京珠江世紀物業(yè)管理有限公司(以下簡稱珠江物業(yè))頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當。
19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由，稱業(yè)主在作為小區(qū)地下車庫使用的人防工程內(nèi)停車，除了原來要交的120元管理費，每月還要多交300元租用費，業(yè)主們對此十分不滿。
獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商，一直未能達成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們在行政起訴狀中稱，朝陽區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán)，請求法院判令朝陽區(qū)民防局撤銷頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。
記者注意到，隨著《物權(quán)法》實施，湖南、四川、云南等地的“物權(quán)法第一案”紛紛高調(diào)出爐，國慶長假過后的第一個工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運用《物權(quán)法》維權(quán)的案件，其中大多數(shù)屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區(qū)的公共設施使用權(quán)和收益權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛。
10月9日，北京市大興區(qū)人民法院開庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會認為，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區(qū)停車位出租，根據(jù)《物權(quán)法》的有關規(guī)定，小區(qū)停車位出租所得收益應該歸業(yè)主委員會，起訴要求物業(yè)公司返還10年來的租金100多萬元。
物權(quán)法能解決所有糾紛嗎
“隨著《物權(quán)法》的實施，由車位、綠地等小區(qū)公共設施引發(fā)的糾紛將會越來越多。”記者近日采訪的多名律師和學者表示，“一個很重要的原因，作為國家立法的《物權(quán)法》，很多規(guī)定只是原則性的，在具體實施過程中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補，否則難以落實�！敝袊嗣翊髮W法學院教授楊立新表示。
北京盛廷律師事務所律師畢文強說，《物權(quán)法》的實施，為小區(qū)停車位的歸屬提供了法律依據(jù)�！段餀�(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！边@就意味著業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�！靶^(qū)的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地用于停放汽車，理應屬于業(yè)主共有�！�
“但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分，如何劃分每個業(yè)主的權(quán)屬�！�
對于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車位收費問題，畢文強認為分兩種情況：權(quán)屬歸開發(fā)商的，當然要交停車費，歸業(yè)主共有的，交費應該由業(yè)主委員會決定。“盡管《物權(quán)法》已經(jīng)實施了，但目前還存在兩個法律盲點：對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費標準和執(zhí)行是否該由政府介入？在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候，停車費怎么收��？”
根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)，北京目前由物業(yè)公司管理的小區(qū)有5000多個，成立業(yè)主委員會的小區(qū)尚不足500個，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒有對小區(qū)停車收費作出統(tǒng)一、明確的規(guī)定。因此，許多小區(qū)的停車費都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的。
畢文強認為，《物權(quán)法》沒有對地下車庫的權(quán)屬做出明確規(guī)定，規(guī)定通過出租、出售、附贈的方式來進行約定，“業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的，雙方存在著嚴重的知情權(quán)不對等。當一方很強勢的時候，就沒有可能進行約定，這一規(guī)定的操作性會大打折扣。”
北京市憶通律師事務所律師秦兵提出了地下車位的另一個問題，“實踐中，許多商品房小區(qū)都是把地下人防工程作為車庫使用的，但它的權(quán)屬問題處于真空地帶，近年來由此引發(fā)的糾紛層出不窮，各個案件判決結(jié)果不一，亟待有一個明確規(guī)定�！�
畢文強表示，法律不需要無限細化，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的協(xié)商，協(xié)商不了，只能訴諸法律�！段餀�(quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，這其實已經(jīng)給了業(yè)主維權(quán)很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應該有所作為。對于業(yè)主來說，爭取權(quán)利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會。
法律真空呼喚配套法規(guī)
北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學者的觀點。在《物權(quán)法》實施之前，無論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設與使用管理規(guī)定》中，都沒有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權(quán)法》對此也沒有明確規(guī)定。
庭審中，北京市朝陽區(qū)民防局的代理律師表示，《人民防空法》規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者�！度嗣穹揽辗ā吠瑫r還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律中并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。
北京市朝陽區(qū)民防局在答辯中表示，根據(jù)北京市的相關規(guī)定，凡建設費用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施。開發(fā)建設單位不得隨地而建設出售，一律由所在區(qū)、縣政府實行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用。根據(jù)朝陽區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實行統(tǒng)一管理和開發(fā)。因此，業(yè)主們在起訴書中提出的小區(qū)內(nèi)的地下人防工程屬于原告共有，沒有依據(jù)。
“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區(qū)開發(fā)商投資建設的，由珠江物業(yè)進行管理，19名業(yè)主沒有使用管理權(quán)，也沒有收益權(quán)，因此，原告和人防工程沒有任何利益關系。”珠江物業(yè)的代理人在庭審中表示，朝陽區(qū)民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時不需要通知業(yè)主。
2005年4月，曾經(jīng)被稱為“北京地下人防工程確權(quán)第一案”的華清嘉園甲15號樓9名業(yè)主認為，北京市海淀區(qū)人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區(qū)生活，于是聯(lián)名起訴，要求法院確定人防工程所有權(quán)歸業(yè)主所有，北京市海淀法院一審判決認為業(yè)主不是人防工程投資人，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請求，終審判決維持。
秦兵認為，住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，沒有把人民防空工程的建設成本計算入銷售成本，人防工程應歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示，否則可以推定開發(fā)商出售商品房時已將人防工程的建設費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
記者在采訪中了解到，對于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們在給北京市人大代表的回復中明確表示，將“積極地建議國家人防辦公室適時組織修改《人民防空法》，將這一重大問題通過立法予以明確”。
此案沒有當庭判決，樊建利表示，希望這個案件能夠促使地下人防工程確權(quán)問題的解決，有關部門應盡快出臺相關規(guī)定或司法解釋。
今年8月15日，最高人民法院公布了首次統(tǒng)一制定的司法解釋立項計劃，《物權(quán)法》司法解釋位列榜首，但截至目前，尚未有有關《物權(quán)法》的司法解釋出臺。（記者 王亦君）
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