物權(quán)法的實(shí)施是2007年關(guān)系百姓民生的重大法治事件。實(shí)施剛一個(gè)多月，全國(guó)至少有九座城市涌現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐奈餀?quán)法第一案。
由全國(guó)人大常委會(huì)法工委、全國(guó)普法辦和央視社會(huì)與法頻道聯(lián)合推出的大型媒體行動(dòng)“法律服務(wù)你———12·4普法大接力”，將“物權(quán)接力站”作為首站推出。對(duì)于各地紛紛出現(xiàn)的物權(quán)法第一案，物權(quán)法立法的參與者在節(jié)目中予以回應(yīng)。
成都物權(quán)法第一案：關(guān)鍵在于是否屬于“善意取得”
四川省成都市外化成小區(qū)。發(fā)生在這里的一個(gè)案例將成為成都最先使用物權(quán)法審理的案件之一。原告是一名旅居海外的女子，她有一個(gè)同居十多年的男友，在原告出國(guó)后，這名男友又結(jié)交了一個(gè)新女友并與之同居，后來這名男友病故，新女友隨即產(chǎn)生侵占房產(chǎn)之心，辦理假的繼承公證書據(jù)為己有，并通過中介把房子賣給了一對(duì)夫妻。2007年1月9日，原告委托她的姐姐作為全權(quán)代理人，向成都市金牛區(qū)法院遞交起訴書，要求法院判決被告歸還原告房屋或市場(chǎng)等價(jià)款，并將現(xiàn)在居住該房子的夫妻作為第二被告一并告上法庭。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)王利明認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于買受人的行為是否應(yīng)該被認(rèn)定為“善意取得”。如果所謂的“賣主”把別人的房子通過欺騙等手段過戶到自己的名下，或者是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記過程中發(fā)生錯(cuò)誤，別人的房產(chǎn)辦到了他的名下，買受人在買他這個(gè)房子的時(shí)候，查證并相信這個(gè)產(chǎn)權(quán)登記，雙方完成了交易，也辦了過戶，那么買受人就取得了對(duì)這個(gè)房產(chǎn)的所有權(quán)，應(yīng)該被認(rèn)定為“善意取得”。判斷是不是“善意”，關(guān)鍵要看買受人在買房時(shí)是不是有合理的理由相信對(duì)方有權(quán)處分該處房產(chǎn)。王教授表示，本案中的一些具體事實(shí)還有待法院方面的認(rèn)定。
全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室主任姚紅表示，我國(guó)有物權(quán)公示制度，不動(dòng)產(chǎn)登記在誰的名下，只要沒有相反證據(jù)，就推定為他是這個(gè)房子的權(quán)利人。如果買受人并不知道實(shí)際上這房子并不是“賣主”的，那么就應(yīng)當(dāng)推定買受人是善意取得。此外，“善意取得”應(yīng)該是以合理價(jià)格購買。如果這處房產(chǎn)市值100萬，而買受人只出了5萬，同樣不能被認(rèn)定為是“善意取得”。
浙江物權(quán)法第一案：樓頂曬臺(tái)歸屬不能一概而論
浙江省青田縣鶴城鎮(zhèn)花園降社區(qū)。這里發(fā)生的16戶業(yè)主集體訴訟案是浙江省受理的物權(quán)第一案。業(yè)主單蘇飛以樓頂漏雨問題無法解決為由，在樓頂加蓋建筑，并鎖住了通往樓頂曬臺(tái)的大門。2007年10月10日，樓下16戶業(yè)主集體向青田縣法院提起訴訟，要求依法判決確認(rèn)原告對(duì)該樓房頂及房頂?shù)臅衽_(tái)享有共有和共同管理的權(quán)利，要求判決責(zé)令被告立即將通向房頂?shù)蔫�匙交給原告。
王利明教授認(rèn)為，本案的關(guān)鍵問題是這個(gè)樓頂曬臺(tái)是不是屬于物權(quán)法第73條規(guī)定的“其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施”。他認(rèn)為，樓頂曬臺(tái)的情況非常復(fù)雜，不能籠統(tǒng)地說所有的屋頂曬臺(tái)都是屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，判斷它是不是屬于公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，一是要考慮規(guī)劃是怎么確定的，二是要考慮歷史習(xí)慣、合同約定等各種因素，不能一概而論。對(duì)于本案中的這些基本情況，都有待進(jìn)一步調(diào)查。
王利明強(qiáng)調(diào)，物權(quán)法是權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一體，擁有權(quán)利就有相應(yīng)的義務(wù)。具體到本案來說，如果確定了這個(gè)屋頂是所有業(yè)主共有，那么漏雨就不應(yīng)該只讓樓頂業(yè)主去修，而是應(yīng)當(dāng)由大家共同負(fù)責(zé)。物權(quán)法明確規(guī)定，業(yè)主共同決定拿出維修資金用于修繕。
沈陽物權(quán)法第一案：關(guān)鍵要看管理公約是否授權(quán)
遼寧省沈陽市某小區(qū)。一位業(yè)主在小區(qū)買了4個(gè)車庫，將其中一個(gè)出租，開起了超市，物業(yè)管理公司為此把業(yè)主告上法庭。
王利明教授說，本案中的一些基本事實(shí)還有待進(jìn)一步調(diào)查，不過應(yīng)當(dāng)明確如果這個(gè)車庫確實(shí)是業(yè)主的物權(quán)，那么它在法律上就應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。對(duì)于車庫、車位可不可以改變性質(zhì)和用途，比如說用于出租開店，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主制定管理公約，如果在管理公約上有這樣的授權(quán)，這種行為就不是不可以。此外，車庫改變性質(zhì)和用途如果會(huì)危及建筑物的安全，或者會(huì)給其他的業(yè)主造成損害，按物權(quán)法第七十一條的規(guī)定，這樣的做法也是不行的。
物權(quán)法實(shí)施：配套法律法規(guī)及時(shí)出臺(tái)很重要
物權(quán)法的實(shí)施，給公眾帶來了解決問題的便利。而作為物權(quán)法從起草到誕生的見證人，王利明和姚紅兩位專家更關(guān)注的是配套法律法規(guī)的制定和出臺(tái)。
王利明教授坦陳：他最大的擔(dān)心就是配套的法律法規(guī)和司法解釋不能夠及時(shí)出臺(tái)，會(huì)影響到物權(quán)法的正確實(shí)施。比如什么叫公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，對(duì)它怎么解釋，比如說小區(qū)會(huì)所是不是能夠叫做公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，這些都需要配套的法律法規(guī)或相關(guān)的司法解釋。
姚紅對(duì)此也有同感，她認(rèn)為物權(quán)法對(duì)很多問題只是提出了一個(gè)解決的原則，但具體的解決方式還有待今后出臺(tái)法律配套。比如不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記問題，物權(quán)法只說實(shí)行統(tǒng)一登記，但是具體如何統(tǒng)一登記？比如物權(quán)法規(guī)定土地征收要具備必須具備法定條件，必須是為了公共利益的需要，但什么是公共利益，又如何來補(bǔ)償？這都需要另外做出規(guī)定。(郭曉宇）
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