本文提要
“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”———這是《物權(quán)法》中頗為拗口、也是無數(shù)業(yè)主最為關(guān)心的章節(jié)。從不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)劃分，到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的功能，再到車位、車庫歸屬等小區(qū)熱點(diǎn)問題……《物權(quán)法》的觸角深入到了小區(qū)管理的各個(gè)方面。
倘若一定要選取一部近年最具法治現(xiàn)狀代表性的立法，2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》無疑是最具考察價(jià)值的樣本之一。
作為一部與公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益息息相關(guān)的權(quán)利法典，也許沒有一部法律像《物權(quán)法》這般經(jīng)歷了如此復(fù)雜變幻的博弈過程，也沒有一部法律像《物權(quán)法》這般喚起了如此洶涌澎湃的對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)的社會(huì)熱情。
但此部法律更耐人尋味的是，它自今年3月16日誕生后，在長(zhǎng)達(dá)半年多的“實(shí)施準(zhǔn)備期”屢遭難題。從社會(huì)關(guān)注的“釘子戶”事件到沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“住改商”風(fēng)波，再到糾纏不清的小區(qū)物權(quán)糾紛，它們或揭開了未決的立法懸念，或觸及了現(xiàn)實(shí)的物權(quán)“死結(jié)”。所有這一切，都以最直觀的方式檢測(cè)著《物權(quán)法》，也等待著法律更加及時(shí)、明晰的答案。
對(duì)于已經(jīng)正式實(shí)施的《物權(quán)法》而言，司法實(shí)踐中對(duì)它的考驗(yàn)也許才剛剛開始！本刊將分三期就這一問題進(jìn)行專題報(bào)道。
——編輯手記
“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”———這是《物權(quán)法》中頗為拗口、也是無數(shù)業(yè)主最為關(guān)心的章節(jié)。從不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)劃分，到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的功能，再到車位、車庫歸屬等小區(qū)熱點(diǎn)問題……《物權(quán)法》的觸角深入到了小區(qū)管理的各個(gè)方面。
《物權(quán)法》出臺(tái)后，錯(cuò)綜復(fù)雜乃至血腥不斷的“小區(qū)糾紛”都能迎刃而解嗎？弱勢(shì)的業(yè)主從此能享受“無痛置業(yè)”的快樂嗎？不可否認(rèn)，《物權(quán)法》的確“烹飪”了一桌“維權(quán)的盛宴”，不過，當(dāng)我們細(xì)細(xì)品味一些權(quán)利的“滋味”，也許并不都能得到樂觀的結(jié)論。
車位：開發(fā)商“套現(xiàn)”正瘋狂
“我們小區(qū)的車位已經(jīng)漲到28萬了，我花12萬買的車，卻要花兩倍多的錢才能停車，這還讓不讓人活了！《物權(quán)法》管不管這事？”電話中，陳小姐滿是焦慮的口氣。
居住在廣州的陳小姐告訴筆者，以前，小區(qū)的有車族每月只要花上200多元就能租用一個(gè)車位，但今年3月《物權(quán)法》出臺(tái)后不久，開發(fā)商貼出了出售車位的告示，價(jià)格也不斷“調(diào)整”，從15萬一路漲到了28萬。開發(fā)商為了逼迫業(yè)主買車位，使出了“只售不租”的“霸王”手段，寧肯讓沒有賣掉的車位空置，也不準(zhǔn)業(yè)主租用。一些業(yè)主被迫將車停在小區(qū)外邊，車輛被損、被盜事件時(shí)有發(fā)生。
“我們也想做個(gè)有志氣的業(yè)主，堅(jiān)決不買高價(jià)車位，但小區(qū)車位本來就緊張，現(xiàn)在不買以后可能就買不到了。而且現(xiàn)在已經(jīng)有人買了幾個(gè)、甚至十幾個(gè)車位，準(zhǔn)備以后再加價(jià)炒賣�！标愋〗銡鈶嵍鵁o奈地表示。
《物權(quán)法》出臺(tái)后，在廣州、上海等地，許多小區(qū)都掀起了緊急出售車位、車庫的風(fēng)潮，一個(gè)車位二三十萬元屢見不鮮，有的甚至飆升到四五十萬元。有知情者透露，這一波極不正常的“熱賣”，實(shí)際上是與《物權(quán)法》打“時(shí)間差”�！段餀�(quán)法》規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定�！倍壳霸S多小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，并未明確約定車位、車庫的歸屬，開發(fā)商如果現(xiàn)在不賣，將來很可能無法脫手，于是許多開發(fā)商趕在《物權(quán)法》10月1日正式實(shí)施的“大限”之前，急于將一些產(chǎn)權(quán)并不清晰的車位、車庫“套現(xiàn)”牟利。
令人遺憾的是，對(duì)于這種公然規(guī)避法律的做法，《物權(quán)法》似乎也缺乏遏制之道。在《物權(quán)法》制定過程中，草案曾經(jīng)規(guī)定：無約定或約定不明的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。這一有利于業(yè)主的規(guī)定曾令許多人歡欣鼓舞。但在最終出臺(tái)的《物權(quán)法》中，“業(yè)主共有”的范圍大大縮小，僅僅局限于“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！边@意味著在建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫都被認(rèn)定為開發(fā)商的獨(dú)立物權(quán)，并按照各種“約定”進(jìn)行處置。而在現(xiàn)實(shí)生活中，至少在《物權(quán)法》正式實(shí)施前，不僅許多小區(qū)存在著產(chǎn)權(quán)不清、約定不明的車位、車庫，而且不少可能已經(jīng)由全體業(yè)主分?jǐn)偭私ㄔO(shè)成本，理應(yīng)屬于業(yè)主共有。如果法律對(duì)這些歷史遺留問題不提供合理的解決方案，甚至“默認(rèn)”一些權(quán)屬模糊的車位、車庫統(tǒng)統(tǒng)歸入開發(fā)商囊中，豈能體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的公平？又怎能實(shí)現(xiàn)定紛止?fàn)幍墓δ埽吭谀撤N程度上，這也“鼓勵(lì)”、“刺激”了一些開發(fā)商有恃無恐。
如果說，一些開發(fā)商在《物權(quán)法》實(shí)施前的瘋狂“套現(xiàn)”行為，令許多業(yè)主被迫為車位付出高昂代價(jià)。那么《物權(quán)法》正式實(shí)施后，業(yè)主的權(quán)益能否得到保護(hù)呢？情況似乎也不容樂觀。
對(duì)于車位、車庫的歸屬，《物權(quán)法》目前實(shí)行的是“約定優(yōu)先”，這當(dāng)然契合民事法律的自治原則。但在現(xiàn)實(shí)語境下，弱勢(shì)的業(yè)主與強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商相比，完全不具有對(duì)等的談判能力，所謂的“約定”很可能演變?yōu)閿U(kuò)張開發(fā)商利益的“霸王約定”。車位、車庫資源的短缺，意味著無論開發(fā)商如何漫天要價(jià)，業(yè)主也只能接受“約定”。而業(yè)主與開發(fā)商在信息資源、取證能力等方面的嚴(yán)重失衡，又意味著對(duì)于那些建設(shè)成本已經(jīng)暗中分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上、理應(yīng)歸業(yè)主共有的車庫、車位，開發(fā)商可以通過“約定”肆無忌憚地重復(fù)出售。
曾經(jīng)被業(yè)主們寄予厚望的《物權(quán)法》，也許并沒有徹底解開現(xiàn)實(shí)生活中糾纏不清的車位、車庫權(quán)屬爭(zhēng)議之結(jié)。眼下一些城市車位價(jià)格飛漲乃至惡性炒賣的現(xiàn)象就證明，“停車難”、“停車貴”等等，依然是無數(shù)業(yè)主難以排遣的心頭之痛。種種跡象表明，爭(zhēng)奪車位、車庫的新一輪糾紛和博弈也許已不可避免。
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