會(huì)所：異變中漸漸模糊的產(chǎn)權(quán)
“買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商拍著胸脯保證，小區(qū)的會(huì)所里有健身房、羽毛球館、棋牌室、茶室等等，可以為業(yè)主提供高雅舒適的休閑場(chǎng)所，有些項(xiàng)目還是免費(fèi)的。許多業(yè)主就是沖著這一條才在這里買(mǎi)房。可你現(xiàn)在看看，這會(huì)所成了啥玩意兒？”
在北京某小區(qū)，順著業(yè)主鮑先生手指的方向，筆者看到一棟兩層建筑的底層被分隔成若干門(mén)面房，分別被2家餐館、1家干洗店、1家美容院和1家水果店占據(jù)。而這個(gè)所謂“會(huì)所”的二層，已經(jīng)“變身”為對(duì)外出租的公寓。
業(yè)主們認(rèn)為，會(huì)所的建設(shè)成本已經(jīng)被房?jī)r(jià)“消化”，理應(yīng)歸業(yè)主們所有。可如今，會(huì)所不僅變了味，而且出租給商戶(hù)的收益也全部流入開(kāi)發(fā)商囊中。“我們?cè)Ｍ段餀?quán)法》幫我們解決問(wèn)題，結(jié)果，《物權(quán)法》壓根兒就沒(méi)提‘會(huì)所’這兩個(gè)字�！滨U先生頗為失望地說(shuō)。
會(huì)所這一高品質(zhì)生活的象征，向來(lái)是開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的一大賣(mài)點(diǎn)。然而一些商品房小區(qū)一旦銷(xiāo)售完畢，開(kāi)發(fā)商信誓旦旦承諾的會(huì)所就會(huì)紛紛出租“變臉”，個(gè)別的甚至變成了臟亂不堪的菜市場(chǎng)。一些小區(qū)雖然保留了會(huì)所，但混亂的管理、昂貴的收費(fèi)也令業(yè)主們望而卻步。會(huì)所產(chǎn)權(quán)究竟歸誰(shuí)所有？會(huì)所能不能對(duì)外開(kāi)放？會(huì)所的經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)該歸誰(shuí)……諸如此類(lèi)的爭(zhēng)論，導(dǎo)致“會(huì)所糾紛”層出不窮，在北京、上海、廣州等城市，都因此發(fā)生過(guò)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的激烈沖突。
在《物權(quán)法》制定過(guò)程中，對(duì)居住質(zhì)量影響最大的綠地、車(chē)位車(chē)庫(kù)、會(huì)所，是業(yè)主們最為關(guān)心的三大熱點(diǎn)。《物權(quán)法》草案也曾經(jīng)規(guī)定過(guò)會(huì)所的歸屬，即有約定的按約定，無(wú)約定或約定不明的，除建設(shè)單位能證明其享有所有權(quán)外，屬業(yè)主共有。但這一相對(duì)有利于業(yè)主的規(guī)定最后卻被刪除。許多人揣度“會(huì)所”在《物權(quán)法》中 “消失”，很可能是開(kāi)發(fā)商一方的意見(jiàn)在立法博弈中占了上風(fēng)。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，小區(qū)會(huì)所確實(shí)有不少是由開(kāi)發(fā)商獨(dú)立投資建設(shè)的，但由業(yè)主分擔(dān)建設(shè)成本的恐怕也不在少數(shù)。更何況，即使是歸開(kāi)發(fā)商所有的會(huì)所，也應(yīng)當(dāng)遵守售房時(shí)的承諾，由業(yè)主享有使用權(quán)，決定如何使用會(huì)所，而不能任意“變臉”牟利。對(duì)此，《物權(quán)法》避而不談會(huì)所的權(quán)利歸屬，恐怕無(wú)助于平息紛繁復(fù)雜的會(huì)所糾紛，也會(huì)為日后新的爭(zhēng)議埋下伏筆。
有人樂(lè)觀地認(rèn)為，雖然《物權(quán)法》沒(méi)有提及“會(huì)所”兩字，但《物權(quán)法》規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有�！睋�(jù)此，會(huì)所可以歸入“其他公共場(chǎng)所”而判定為業(yè)主共同。但這樣的說(shuō)法多少有點(diǎn)一廂情愿，在《物權(quán)法》中，除了小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車(chē)位車(chē)庫(kù)的共有情形較為清晰外，究竟哪些“公共場(chǎng)所”、“公用設(shè)施”屬于業(yè)主共有并無(wú)明確界定，以此解決會(huì)所糾紛，顯然不具可行性。
比如，“贈(zèng)送地下室、花園”是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)底層住宅的常用手段，但如果這些地下室、花園屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商豈能擅自“贈(zèng)送”？再比如，許多小區(qū)的地下室都被開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司出租出去，變?yōu)槁灭^、倉(cāng)庫(kù)等等，如果地下室的建設(shè)成本花的是業(yè)主們的錢(qián)，其收益怎能旁落別人腰包？
雖然《物權(quán)法》為小區(qū)業(yè)主送上了“共有物權(quán)”這一利好，但如果地方法規(guī)、司法解釋等等不能將粗糙的規(guī)則變得精致，尤其是明確“哪些項(xiàng)目屬于共有物權(quán)”、 “誰(shuí)代表業(yè)主行使共有物權(quán)”、“如何合理分配共有物權(quán)收益”等關(guān)鍵問(wèn)題，那么共有物權(quán)恐怕只是停留在紙上的權(quán)利。
業(yè)委會(huì)：飄渺的訴權(quán)
“業(yè)委會(huì)不能出面打官司，單槍匹馬的業(yè)主怎么可能干得過(guò)物業(yè)？”回憶起兩年多前的維權(quán)經(jīng)歷，來(lái)自東北的老高唏噓不已。
在老高所在的小區(qū)，由于物業(yè)公司濫收費(fèi)用、服務(wù)質(zhì)量低下、擅自出租地下室等問(wèn)題，業(yè)主與物業(yè)的矛盾已到了白熱化的地步。熱心公益的老高被推選為業(yè)主委員會(huì)主任后，決定以業(yè)委會(huì)的名義起訴物業(yè)。豈料訴狀遞到法院后根本不予立案，理由是：業(yè)委會(huì)不具有訴訟主體資格。
業(yè)委會(huì)作為小區(qū)民主管理的自治組織，究竟有沒(méi)有訴權(quán)？在現(xiàn)行法律中一直沒(méi)有明確規(guī)定。司法實(shí)踐中，各地法院的做法也不盡相同，在安徽、北京、廣東、重慶等地發(fā)生的一系列訴訟案中，業(yè)委會(huì)訴權(quán)得到法院確認(rèn)，但在大部分地區(qū)，業(yè)委會(huì)的訴狀卻被法院拒之門(mén)外。
于是，許多人將賦予業(yè)委會(huì)訴權(quán)的希望寄托到了《物權(quán)法》身上。雖然《物權(quán)法》在草案階段曾規(guī)定，對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，只要業(yè)主的授權(quán)達(dá)到法定條件，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)可以提起訴訟，但最終定稿時(shí)這一規(guī)定卻被刪除，僅僅規(guī)定業(yè)主個(gè)人享有訴權(quán)。而“刪除”的原因是，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)不具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，一旦敗訴將由全體業(yè)主分擔(dān)責(zé)任。如果有業(yè)主、尤其是那些從一開(kāi)始就投票反對(duì)訴訟的業(yè)主不愿交納有關(guān)費(fèi)用，事情將很難處理。
這些現(xiàn)實(shí)顧慮不無(wú)道理，但《物權(quán)法》不明確賦予業(yè)委會(huì)訴權(quán)，顯然不利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，也不利于打破目前十分普遍的物業(yè)管理僵局。比如，物業(yè)管理合同通常是由業(yè)委會(huì)出面簽訂，如果業(yè)主們想中途換掉不滿(mǎn)意的物業(yè)公司，缺乏訴權(quán)的業(yè)委會(huì)又如何到法院請(qǐng)求解除合同？
在業(yè)委會(huì)缺乏訴權(quán)的情況下，維權(quán)的重?fù)?dān)更多地落到業(yè)主個(gè)人身上。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司，勢(shì)單力薄的業(yè)主勢(shì)必冒著極大風(fēng)險(xiǎn)、付出巨大成本，一旦失敗將獨(dú)自承受代價(jià)，而一旦勝訴，涉及到業(yè)主共同權(quán)益的勝利果實(shí)又很容易被其他業(yè)主“無(wú)償”分享，這不僅極不公平，還容易助長(zhǎng)一些業(yè)主的“搭便車(chē)”心理。
其實(shí)，問(wèn)題的真正關(guān)鍵并不在于業(yè)委會(huì)是否具有訴權(quán)，而在于如何為業(yè)委會(huì)量身訂做能夠?qū)嶋H運(yùn)行的訴權(quán)。比如，針對(duì)業(yè)委會(huì)的特點(diǎn)和功能，是否可以將業(yè)委會(huì)行使訴權(quán)的范圍限制在物業(yè)管理糾紛；再比如，當(dāng)業(yè)委會(huì)接受大多數(shù)業(yè)主委托起訴時(shí)，為了照顧那些不愿授權(quán)的業(yè)主利益，是否可以規(guī)定無(wú)論訴訟結(jié)果好壞，都由授權(quán)的業(yè)主承擔(dān)，對(duì)未授權(quán)的業(yè)主不發(fā)生效力。
倘若能夠妥善消解一些現(xiàn)實(shí)的障礙，那么飄渺不定的業(yè)委會(huì)訴權(quán)就能落地生根。也許我們可以樂(lè)觀地預(yù)測(cè)，在修訂《民事訴訟法》或擬定相關(guān)的司法解釋時(shí)，能夠最終修復(fù)《物權(quán)法》留下的遺憾。(作者：阿計(jì))
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