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　　核心提示：

　　近日，北京市國土局局長魏成林在《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》培訓(xùn)班上表示，政府不會對小產(chǎn)權(quán)房的問題持法不責(zé)眾的態(tài)度，肯定會制定并采取各種辦法進(jìn)行解決，魏成林說據(jù)他所知，目前國土資源部正在研究各類土地違法問題的處理辦法，其中包括小產(chǎn)權(quán)房問題。之前的十一月份，國土資源部副部長鹿心社接受專訪時(shí)表示，第一，小產(chǎn)權(quán)房不符合我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。第二，要采取行之有效的措施，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步發(fā)展。第三，要深入研究，分類分析，采取針對性措施，化解歷史形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　國土資源部負(fù)責(zé)人在回答記者關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的時(shí)候，明確指出“不得改變集體土地的所有權(quán)，不得改變農(nóng)業(yè)用地的使用用途，不得侵害土地承包經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益”。這標(biāo)志著我國在解決小產(chǎn)權(quán)住房問題上，回旋空間將進(jìn)一步縮小。

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指鄉(xiāng)村基層政權(quán)組織或者村民自治組織，在沒有獲得建設(shè)用地許可證的情況下，將本來屬于集體所有的土地，用于房地產(chǎn)開發(fā)，并且由鄉(xiāng)村基層政權(quán)組織或者村民自治組織向購房人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的城市郊區(qū)住房。近些年來，隨著城市房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷上漲，城市住房需求矛盾越來越突出。一些城市郊區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織從中發(fā)現(xiàn)了商機(jī)，他們將集體所有土地用于修建住房，出售給本村居民之外的其他居民。這種行為既違反了我國土地管理法，也違反了我國的城市房地產(chǎn)管理法和農(nóng)村土地承包法，是一種典型的不法行為。但是，由于這些住房價(jià)格相對較低，因而深受購房人的青睞。

　　雖然國務(wù)院住房建設(shè)管理部門三令五申，要求各級地方政府加快處理小產(chǎn)權(quán)住房問題。但由于牽涉面廣，許多地方政府在處理這一問題的時(shí)候縮手縮腳，甚至陽奉陰違。這就使得小產(chǎn)權(quán)住房在部分地區(qū)呈蔓延趨勢。

　　事實(shí)上，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，并不像判定其是否合法這么簡單。這里既涉及到了各方的利益，同時(shí)也涉及到了相關(guān)法律、部門規(guī)章之間的協(xié)調(diào)問題。簡單地認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房一概不合法而要進(jìn)行處罰既可能損害了購房人的合法利益，同時(shí)也可能會浪費(fèi)社會的資源。只有把小產(chǎn)權(quán)住房區(qū)分為符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求的小產(chǎn)權(quán)住房和不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求的小產(chǎn)權(quán)住房，才能在尊重歷史的基礎(chǔ)上妥善地解決這一問題。在城鄉(xiāng)規(guī)劃法許可范圍之外，建造的所謂小產(chǎn)權(quán)住房，非但現(xiàn)在不能給予合法身份，就是將來也不可能被國家的法律所承認(rèn)。對這一類小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)本著集體經(jīng)濟(jì)組織與購房人共同承擔(dān)責(zé)任的方式，妥善處理歷史遺留問題。

　　筆者認(rèn)為解決小產(chǎn)權(quán)房的問題要從三點(diǎn)考慮：首先，應(yīng)當(dāng)以解決小產(chǎn)權(quán)住房為契機(jī)，加快編制城鄉(xiāng)規(guī)劃，由國土資源部在全國建立分片包干責(zé)任制，在系統(tǒng)整理吸收各地城市規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，編制全國的城鄉(xiāng)規(guī)劃總體方案，為我國城鎮(zhèn)化發(fā)展繪制藍(lán)圖，為我國新農(nóng)村建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

　　其次，住房建設(shè)部應(yīng)當(dāng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，科學(xué)編制我國住房建設(shè)規(guī)劃，并且嚴(yán)格依照建筑法和房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，對全國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行治理整頓。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立房地產(chǎn)開發(fā)公司或者房地產(chǎn)合作社，將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場價(jià)格下滑，這是整治我國房地產(chǎn)行業(yè)、限制少數(shù)大型壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為、禁止房地產(chǎn)領(lǐng)域不正當(dāng)競爭的最好時(shí)機(jī)。住房建設(shè)部應(yīng)當(dāng)及時(shí)出手，在全國范圍內(nèi)清理房地產(chǎn)開發(fā)市場，并且把房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)施工企業(yè)有效的整合在一起，徹底理順房地產(chǎn)市場開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，防止房地產(chǎn)開發(fā)商站在利益的頂端，不斷地侵蝕建筑承包施工單位和廣大消費(fèi)者的利益。

　　第三，各級地方政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中，應(yīng)當(dāng)逐漸地?cái)[脫路徑依賴，不能把房地產(chǎn)作為帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)或者龍頭產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)該以滿足居民基本住房需求為管理目標(biāo)，徹底廢除土地征收征用制度，不允許借助于“土地級差”牟取暴利，不允許以土地儲備的方式，圈占農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地，損害農(nóng)民的利益。

　　總之，國有土地管理部門應(yīng)當(dāng)做好城鄉(xiāng)規(guī)劃；住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)管好房地產(chǎn)開發(fā)市場；各級地方政府應(yīng)當(dāng)擺脫傳統(tǒng)的發(fā)展模式，充分尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)，禁止以征收征用的方式廉價(jià)剝奪農(nóng)民的土地收益。對業(yè)已存在的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)當(dāng)一分為二：凡是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房一律頒發(fā)所有權(quán)證；凡是不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房，或者雖然符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的要求、但違反建筑法或者房地產(chǎn)管理法規(guī)定的住房，則區(qū)分情況制定處理方案。不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房一律就地拆除，但政府應(yīng)當(dāng)為購房人提供基本的居住條件；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法、但違反建筑法或者房地產(chǎn)管理法的住房，則分別按照建筑法或者房地產(chǎn)管理法的規(guī)定加以處理。

　　尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)，是解決小產(chǎn)權(quán)住房的基礎(chǔ)和前提；因勢利導(dǎo)，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從事房地產(chǎn)開發(fā)，是化解矛盾的根本之道；逐步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，科學(xué)實(shí)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化，是克服歷史遺留問題的基本思路。(喬新生 作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會發(fā)展研究中心主任、教授)